Yeni Havalimanı Çevresindeki İlçelerde Konut ve Arsa Fiyatları

İSTANBUL’UN yeni havalimanının taşınma süreci tamamlandı. Arnavutköy-Göktürk-Çatalca yollarının birleştiği noktada yer alan ve dünyanın en büyük yolcu kapasiteli havaalanlarından biri olan Yeni İstanbul Havalimanı faaliyete geçti. 2012 yılında başlayan projeye yakın bölgeler, arsa ve konut yatırımı yapanların ilgi odağı olmaya devam ediyor. Bu anlamda arsa değeri açısından Arnavutköy ilçesine bağlı olan ve köyden mahalle statüsüne dönüştürülen Tayakadın, Yassıören, Baklalı, Yeniköy, Durusu ve Karaburun gibi bölgeler bir adım öne çıkıyor. Bu bölgelerde 2015’te metrekaresi 90 ila 120 TL’den satılan tarlaların bugünkü metrekare fiyatları 800 ila 900 TL’ye çıkmış durumda.

GAYRİMENKULLER DEĞERLENDİ

2019 fiyatlarına bakıldığında, havalimanı inşaatının tamamlanması ve faaliyete geçmesi sürecinde, bölgedeki araziler için talep edilen değer aralıklarının oldukça genişlediği görülmekte. İstanbul Havalimam’nın Kuzey Marmara Otoyolu, Yavuz Sultan Selim Köprüsü gibi diğer büyük projelere yakın olması nedeniyle bölgedeki arazilere, belirtilen değer aralıklarının da üzerinde fiyatlar talep edildiği belirtiliyor.

Öte yandan, İstanbul Havalimanı inşaatının başladığı dönemde, çevresindeki konut bölgelerini de pozitif yönde etkiledi. Özellikle son üç yılda İstanbul Havalimanı ve diğer önemli projeler, bu bölgelerdeki konut projelerinin potansiyelini önemli derecede artırdı.

Bu anlamda Göktürk, Kemerburgaz, Bahçeşehir, Ispartakule, Kayaşehir ve Arnavutköy ilk etapta etkilenen konut bölgelerinin başında geliyor. Örneğin, 2015’te metrekare bazında 4 bin ila 5 bin TL aralığında satılan konutların bugünkü metrekare değeri 5 bin 500 ile 7 bin TL aralığına çıkmış durumda. Yine İstanbul Havalimanı’na yakın olan Kemerburgaz’da 2015’te metrekaresi 4 bin 400 TL ila 5 bin TL arasında olan konutların bugünkü metrekare değeri, 6 bin ila 7 bin 500 TL’ye yükseldi.

METREKARE DEĞERLERİ ARTIYOR

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Kurumsal Kalite ve İş Geliştirme Departmanı Yönetici Yardımcısı Gamze Ertaş Karcıoğlu, markalı konut projelerinin yanında villa tarzı müstakil yapılaşmaların da ağırlıklı olduğu Kemerburgaz ve Göktürk bölgesinde, inşaat kalitesi, konsept, büyüklük ve kullanım alanı büyüklüğüne göre metrekare birim değerlerinin 3.000- 4.000 dolar seviyelerine kadar çıkabildiğine işaret ediyor. Karcıoğlu, bu konuda şunları söylüyor: “Bu çerçevede İstanbul Havalimanı  bölgesi ve çevresinde de prim potansiyeli taşıyan bölgelerin olduğunu söyleyebiliriz. İstanbul Havalimanı ile birlikte, görev yapan personelin bölgede ikamet etmek istemesine ve bölgede zamanla artacak olan istihdama karşılık İstanbul’un kuzeybatısının cazibesinin artması sürpriz olmayacaktır. Bu anlamda Çatalca, Arnavutköy, Başakşehir, Kayaşehir ve hatta Bahçeşehir gibi bölgelere olan talebin artması beklenen bir durum. Ayrıca konut geliştiricilerinin tercih ettiği bölgelerin başında gelen Kemerburgaz ve Göktürk bölgelerinin yanında Bolluca bölgesine de son zamanlarda ilgi arttı.”

“ÇATALCA’DA YÜZDE 50 ARTIŞ VAR”

Tapu.com’un Kurucu Ortağı Emre Erşahin, 2014’te temelleri atılan İstanbul Havalimanı’nın çevresindeki gayrimenkul fiyatlarım yükseltmeye devam ettiğini söylüyor ve güzergahtaki emlak fiyatlarına bakıldığında, bölgesel anlamda yükselişin dikkat çektiğini vurguluyor. İstanbul Havalimanı güzergahında fiyatlarda belirgin yükselmenin yaşandığı ilçelerin başında Çatalca geliyor. Erşahin, “Çatalca’da yer alan konutlarda son dört yılda yüzde 50’ye yakın değer artışı meydana geldi. Konut değer artışlarının yanı sıra, arsa fiyatlarında da yükselişler gözlemliyoruz” diyor.

Erşahin’nin bir diğer dikkat çektiği konu ise, önümüzdeki dönemlerde arsaların değer artışlarında bir yavaşlama olsa da yeni fırsatlar sunmaya devam edeceği yönünde. “Benzer bir hareketlenme Kayaşehir’de de görülüyor. Kayaşehir’de toplu konut projeleri ile birlikte son dört yılda yüzde 40 artış meydana geldi. İstanbul Havalimanı güzergahındaki konutlar ciddi yatırım fırsatları sunuyor. Örneğin, Göktürk’te son dört yılda yüzde 30, Arnavutköy konutlarında da yine aynı şekilde son dört yılda yüzde 30’a yakın artış meydana geldi. Havalimanı metro hattı açıldığı zaman konutların değer artışının hızlanacağını düşünüyoruz” diyor Erşahin.

EN BÜYÜK HAVALİMANI PROJESİ

İstanbul Havalimanı bölgesinin tek oteli olan Yotel, ana terminal binası içerisinde yer alıyor ve iki bölüme ayrılmış. Yotel kara tarafı, Yotel Air’da ise hava tarafı olarak konaklama yapılıyor. Firmanın Londra ve Frankfurt’tan sonra üçüncü büyük projesi. “Çok kısa zamanda planladığımız gibi yüzde 80 doluluğun üzerine çıkmış durumdayız” diyen Yotel İstanbul Havalimanı Genel Müdürü Bora Göymen, şirketler ve gruplar tarafından yapılan planlı konaklamalar haricinde aniden giriş yapan misafirlerin yoğun talep gösterdiğini belirtiyor. Ülkeler arasında ise en çok ilgi Amerikalılardan geliyormuş. Yotel İstanbul Havalimanı, bölge turizmine önemli katkılar sağlıyor. Firma, ultra hızlı ve kesintisiz hizmet hedefleri ile modern çağın seyahatseverlerinin beklentilerini en üst noktada karşılamayı hedefliyor. Göymen, projedeki detaylar hakkında şun ları söylüyor:

“Yotel İstanbul Havalimanı, şu ana kadar gerçekleştirdiğimiz en büyük havalimanı oteli projemiz. İstanbul’da ve diğer büyük illerde yeni projeler için tekliflere açığız. Bu doğrultuda görüşmelerimize devam ediyoruz.”

Yotel, İstanbul Havalimam’nda hava tarafında 174, kara tarafında 277 ile toplamda 451 kabin ile hizmet veriyor. Sosyal ortak kullanım alanları, yeme içme hizmetleri haricinde otelin kara tarafında dokuz adet toplantı salonu ve üç adet : birebir görüşme odaları mevcut. Göymen, “Yotel konsepti, birinci sınıf lüks havayolu seyahati kavramından ilham alınarak tasarlandı. Fonsiyonel ve yüksek teknolojik alt yapıya sahip tasarım : anlayışıyla birinci sınıf lüks kabin kon-septini konaklama deneyimine taşıyor.”

Arnavutköy hızla değerleniyor

• Arnavutköy’de konut fiyatları son üç yılda yüzde 27 artış gösterdi.
• 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 171 bin 113 TL ile 285 bin 200 TL arasında değişiyor.
• Konut geri dönüş süresi 22 yıl.
• Arnavutköy’de ortalama 100 metrekare için kiralık konut fiyatı 868 TL.
• Ortalama 100 metrekare için en düşük kiralık konut fiyatı 651 TL, en yüksek kira fiyatı 1.085 TL.

Eyüp’te geri dönüş süresi 16 yıl

• İstanbul’un Eyüp ilçesinde konut fiyatları son beş yılda yüzde 107, son üç yılda yüzde 28.5 arttı.
• 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 287 bin 212 TL ile 478 bin 700 TL arasında değişiyor.
• Konut geri dönüş süresi 16 yıl.
• Eyüp’te ortalama 100 metrekare için kiralık konut fiyatı 2 bin 48 TL.
• Ortalama 100 metrekare için en düşük kiralık konut fiyatı 1.536 TL, en yüksek kira fiyatı 2 bin 560 TL.

Kaynak: Zingat.com Bölge Raporu 2019 Mart verileri

Ahmet ARSLAN / Denge Değerleme Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
“Arnavutköy’ün niteliği değişecek”

İstanbul Havalimanı ve etrafı prim yapmaya devam ediyor. Metro bağlantısının 2021’de tamamlanması bekleniyor. Gün geçtikçe kullanım kapasitesi artacak olan havalimanında 2025’te doğrudan ve dolaylı olarak 225 bin kişilik istihdam gerçekleşeceği öngörülmekte. Bölge genelinde mevcut imar planları, İstanbul Havalimanı öngörülerek yapılmamıştır. Bu nedenle imar planı revize edilen bölgeler, özellikle imar yapma yetkisi bulunan TOKİ ile EmlakGYO nun geliştireceği proje alanları, rantın yüksek olacağı yerler olarak öne çıkacak. Bölgedeki yeşil ve SİT alanlarının, yoğun olması nedeniyle yapılaşma da düşük yoğunlukta. Ancak, mavi yakalı çalışanların yoğunlukla istihdam edileceği göz önünde bulundurulduğunda yüksek yoğunluklu yapılaşmaya sahip alanlar, cazip hale gelecektir.

Arnavutköy ilçesi, bölge geneli itibari ile alt ve orta gelir grubuna hitap etmesine karşın, İstanbul Havalimanı’nın faaliyete geçmesi ile yapılacak olan nitelikli yaşam alanları sayesinde statüsünün değişeceği görüşündeyiz. THY ve Emlak GYO tarafından 10 bin konutun inşa edileceği Arnavutköy’ün Dursunköy Mahallesi, yine Hadımköy, Çatalca, Silivri ve Başakşehir ilçelerinin havalimanına yakın bölgelerinin, gelişime açık ve prim yapacak bölgeler olarak görmekteyiz. Dursunköy’ün Florya ve Ataköy gibi bir bölgeye dönüşeceğini öngörmekteyiz.

Hakan ERİLKUN / Emlak Uzmanı
“Çilingir ve Dursunköy mevkileri çok popüler”

İstanbul Havalimanı ve çevresinde arsa ve arazi fiyatları, imarlı ya da imarsız olma durumuna göre değişiyor. Şu anda bu bölge yatırım ve planlamalarla sürekli hareketli. Her noktasında farklı fiyatlar görmek mümkün. Bölgenin imara açılmamış arsalarından fiyatlar metrekare bazında 550 TL’den başlayıp 950 TL’ye kadar çıkıyor. İmara açılmamış bu arsalarda en çok talep gören noktalar Çilingir ve Dursunköy mevkileri. İmarlı arsalar için öncelikli noktalar ise Taşoluk ve İmrahor mevkileri. Bu noktalarda fiyatlar metrekare bazında 4 bin TL’den başlayıp daha yüksek rakamlara çıkıyor. Bölgede yeni yerleşim bölgeleri oluştuğu için konut ihtiyacı bir hayli fazla. Bölgenin nitelikli kalkınmasında öncü olması açısından üniversite bulunması gerekiyor.

Mustafa Hakan ÖZELMACIKLI / Altın Emlak Genel Müdürü
“Düşük metrekareli projeler hızlı satılabilir”

İstanbul Havalimanı sadece yapılmış bölümleri ile değil henüz yapılmayan bölümleriyle de gelişmeye devam edecek. Özellikle Akpınar gelişecek. Yatırımcıların sit ve kamulaştırtacak alanlara dikkat etmesi gerekiyor. Mevcut bazı mahallelerin yerleşik alanlarında hızlı bir dönüşüm söz konusu olacak. Batıda Tayakadın, kuzeyde Yeniköy ve Karaburun, doğuda Akpınar ve güneyde İmrahor ve Taşoluk mahalleleri öne çıkıyor. Bu bölgelerde İmrahor imar konusunda yeni yapılaşmaya daha uygun. Batıdaki Durusu, Boyalık, Dursunköy kısmı ise Kanal İstanbul projesi hattına girdiği için yatırımcıların daha dikkatli olmalı gerekiyor. Bölgede özellikle havaalanında çalışan kişilere yönelik barınma ihtiyacı önemli önceliklerden biri. Bunları hedefleyen, düşük metrekareli projeler hızlı bir şekilde satışa dönebilir. Bölgede havaalanına hizmet sağlayacak ek ticari ve lojistik alanlara da ihtiyaç var.

Görkem ÖĞÜT/ Endeksa CEO’su
“Değer artışı devam edecek”

Endeksa.com’un güncel verilerine göre, İstanbul Havalimanı’mn bulunduğu Arnavutköy ilçesi üç yılda konutta yüzde 25, konut imarlı arsada ise yüzde 23 değer kazandı. Havalimanına yakın bölgelerdeki fiyat değişimi incelendiğinde özellikle Büyükçekmece’deki artış dikkat çekiyor.

Endeksa verilerine göre, Büyükçekmece’de üç yılda konut fiyatları yüzde 28, konut imarlı arsa fiyatları ise yüzde 47 artış göstermiş durumda. Esenyurt’ta ise son üç yılda konut fiyatları yüzde 19, arsa fiyatları yüzde 36 artış gösterdi. Havaalanına yakın bölgelerde, özellikle Arnavutköy ve Beylikdüzü’nde değer artışının devam edeceğini öngörüyoruz.

Şeyma ŞEHİRLİ / EVA Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı
“Arnavutköy tercih edilen bir bölge haline geldi”

Taşınmaz fiyatlarında yaşanan artışlarda en önemli etken üst ölçek projeler, hastane, havalimanı, ulaşım bağlantıları gibi (metro, tünel, köprü vb.) insanların hayatını kolaylaştıran yapılar ve erişilebilirliği kolaylaştıran projelerdir. Yapıldıkları alan boş arazi dahi olsa zamanla bölgeyi değerlendiriyor, tercih edilebilirliği artırıyor. Arsa fiyatlarına yansıyan yükselişte konut, ticari alanlar gibi taşınmaz fiyatlarında da artışa neden oluyor. İstanbul’da çevresinde değer artışı yaratan üst ölçek projelerden biri de İstanbul Havalimanı.

Çatalca, Eyüp Göktürk, Arnavutköy, Terkos Gölü çevresi, İstanbul Havaalanı ile değer artışı yaşayan bölgeler arasında. Yavuz Sultan Selim Köprüsü bağlantı noktasında bulunan havaalanı, ulaşımın kolaylıkla sağlandığı bir bölgede bulunuyor.

İstanbul Havaalam’nın yapılmasıyla birlikte özellikle Arnavutköy tercih edilen bir bölge haline geldi. Sadece havalimanı değil, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu da bölgelerin değerlenmesinde önemli bir paya sahip. Arnavutköy ve Eyüp’ün kuzeyi büyük bir yatırım bölgesi olacak gibi görünüyor.

Umut BİNGÖL – Hüseyin ERGÜNER / Arnavutköy Coldvvell Banker Atlas Broker’ları
“Mega projelere start verilecek”

Arnavutköy bölgesinde yatırımcıların, İstanbul Havalimanı’nın tamamen aktif hale gelmesi ile talepleri artmaya başladı. Arnavutköy çevresi arazilerde yüzde 20-25 civarında artış meydana geldi. Pek çok kurumsal marka bölgede arazi arıyor. Havalimanı faaliyete geçtikten sonra yakın çevresindeki bölgelerdeki konut kiralarında ciddi artış oldu. Satışlar yüzde 15-20 civarında artı. Arnavutköy bölgesinde mevcuttaki nüfus artışını karşılayacak yeteri kadar konut ve proje bulunmuyor. Çoğu inşaat firmaları proje yapılabilecek arazi arayışında. İleriki dönemlerde mega projelere start verilecektir. Bunların hepsi bakanlık tarafından yapımı devam eden ve planlanan mega projeler. Kanal İstanbul, Kuzey Marmara Otoyolu, hızlı tren, metro hatları, Dursunköy projesi, Akpınar ve Hadımköy Sanayi projesi, Yeni Şehir ve Bio İstanbul, Darülaceze ve Yeniköy Marina projeleri, yeni havalimanına büyük değer kazandırdı. İstanbul Havalimanı, dünyanın en prestijli havalimanlarından biri oldu.

Barış Süzme / Stirling Ackroyd Real Estate Direktörü
“Metrekare satış fiyatı 6 bin ile 13 bin TL arasında”

İstanbul Havalimanı pek çok proje için arsa alımına vesile oldu. Ne var ki yükselen dolar kurundan dolayı inşaat maliyetlerinin artması nedeniyle projeler ertelendi. Göktürk ve Kemerburgaz, havalimanına en yakın gelişmiş konut bölgeleri. Mevcut konutların metrekare satış fiyatları 6 bin ile 13 bin TL arasında. Bugün yapılacak bir konut inşaatının maliyeti (inşaat maliyeti, arsa maliyeti ve paranın maliyeti) bile bu rakamların üstünde kalıyor. Bu nedenle imarlı arsa fiyatları düşmeli ya da konut metrekare satış rakamları yüzde 40 artmalı. Havalimanı yakınındaki arazi fiyatları yeterince olgunlaştı ama bunlar imarsız. İmara açılması durumunda yeniden yükselişe geçecektir. Göktürk-Kemerburgaz, yeni evli çiftlerin ve çocuklu ailelerin tercih ettiği, ağırlıklı nüfusun bu profilden oluştuğu bir bölge. Havalimanı ve metro ile birlikte bölgeyi tercih eden profil çeşitlendi. Küçük dairelere (l+lv e 2+1) talep artı. Yeni projelerin çeşitlilik içermesi çok önemli. Merkeze yakın, kapalı otoparklı ve sosyal tesisli rezidanslara da ihtiyaç var. Metro yapımının bitmesiyle otel ihtiyacı da oluşacaktır.

Erdal ÖZBAL/ Erdal Özbal Gayrimenkul Danışmanlık Ofis Sahibi
“Otel, hastane ve üniversite eksikliği var”

Havalimanı yapımıyla birlikte çevredeki köylerde, daha doğrusu yerleşim yerlerinde lokasyona göre değer artışları oldu. Örneğin Arnavutköy’deki imarlı arsa fiyatlarının şimdiki metrekare değeri 12 bin ile 14 bin TL arasında değişiyor. Tarla olanlarda ise rakam 300 ile 700 TL arasında. Bitmiş dairelere baktığımızda, iyi bir site olması ile düz apartman dairesi olması arasında büyük fiyat farkı bulunuyor. Sitelerde genelde otopark, havuz ve fitness mevcut. Fakat düz dairelerin otopark problemi var. Bu da fiyatı etkiliyor. Şu an sitelerde ortalama metrekare fiyatı 10 bin ile 18 bin TL arasında. Düz apartmanda ise bu fiyatlar 4 bin ile 7 bin TL dolaylarında. Arsa fiyatları, ekonomi ve siyasi konjonktür olumlu giderse yüzde 10-12 arasında artış gösterebilir.

Bölgede hastane ve üniversite gibi binaların, eksikliği hissediliyor. Bölgeye yakın zamanda metro sayesinde ulaşım kolaylığı sağlanacak. Ayrıca yabancı misafirlerin konaklaması açısından otel eksikliği bulunuyor. Bunun bölgeye artı değer katacağını düşünüyorum.

OKHAN ŞENTÜRK / AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR