Türkiye’nin kentsel dönüşümdeki haritası

DEPREMLER, doğal afetler, çarpık kentleşme, hasarlı ve bakımsız binalar. Fiziki kullanım ömrünü tamamlamış binaların ciddi anlamda can ve mal kaybına neden olduğunu pek çok kez yaşayarak öğrendik. Bu noktada kentsel dönüşümün önemi bir kez daha öne çıkıyor. Depreme dayanıksız ve riskli binaların, kat maliklerinin talebi doğrultusunda devletin sağladığı kredi desteği, harç-vergi muafiyetleri, kira yardımı gibi teşvikler ile depreme dayanıklı, güncel imar planlarına uygun, modern ve estetik binalara dönüştürülmesi için 31.05.2012 tarihinde 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu yürürlüğe girmişti.

O tarihten bu yana kentsel dönüşümde ciddi yol kat edilmiş olsa da hala istenilen noktada değiliz. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nm verilerine göre Türkiye’de 9.8 milyon bina, 28.6 milyon ise konut bulunuyor. Bunun yaklaşık 6.7 milyonu risk teşkil ederken, 1.5 milyonunun acil dönüşüme girmesi gerekiyor. Kentsel dönüşümün simge şehri İstanbul’da yaklaşık 1.2 milyon bina ve 5.9 milyon konut bulunuyor. Riskli konut sayısı yaklaşık 1.5 milyon. Bunlardan 300 bininin acil dönüşmesi gerekiyor.

Türkiye’de kentsel dönüşümdeki en öncelikli konuların başında depreme dayanıklı olması geliyor. Sonrasında ise sosyal donatılar, dairelerin mimari özellikleri ve ulaşım hizmetlerinin sağlanması gibi konular takip ediyor. Kentsel dönüşüm hızını artırırken, devletin verdiği destek kredileri, evini yenilemek isteyenler için cazip fırsatlar yaratıyor. Uzmanlar ve pek çok dernek, kentsel dönüşüm kapsamına girmeden önce danışmanlık şirketlerine başvuruda bulunulması konusunda uyarılarda bulunuyor. Kentsel dönüşümde konut sahiplerinin hakları nedir, imza atmadan önce nelere dikkat edilmeli, Türkiye’nin kentsel dönüşümdeki haritası, kentsel dönüşüme destek veren markalı konutları inceledik.

3 BİN 544 YAPI DÖNÜŞTÜRÜLDÜ

Kentsel dönüşüme hız veren ilçelerin başında İstanbul Üsküdar Belediyesi geliyor. Üsküdar Belediye Başkanı Hilmi Türkmen, “Hedeflerimiz arasında, İstanbul’un en görkemli camilerinden biri olan Çamlıca Camii’nin çevresinin ve siluetinin güzelleştirilmesi, beklenen İstanbul depremine yönelik önlemler alınması, yapıların yenilenmesi geliyor” diyor ve kentsel dönüşüm projelerinde Üsküdar’ın örnek ilçe olarak gösterilmesini istediklerini vurguluyor. 2012’den bu yana ilçede 3 bin 544 yapının risk tespiti yapılmış ve kentsel dönüşüm kapsamında yenilenmiş. Yapıların 606 adedi, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Üsküdar ı Belediyesi’yle yenilenirken, kalan 2 bin 938 yapı ise özel sektör, kamu işbirliği ve şahıslar aracılığıyla dönüştürülmüş. Başkan Türkmen, projeleri şu sözlerle anlatıyor:

“Kirazlıtepe ve Ferah Mahallesi’nde, kentsel dönüşüm kapsamında hak sahiplerine yönelik tespit ve değerleme, kentsel tasarım, yerleşim planları ve fizibilite analizleri gibi pek çok konuyu içeren çalışmaları tamamladık. Söz konusu alanda birinci etap çalışmalarına başlandı, ikinci etabın ihalesini yaptık. 2021’de planlarımız arasında Yavuztürk, Burhaniye, Mehmet Akif Ersoy Mahalleleri ve Bahçelievler Mahallesi Sultan Murat bölgesini öncelikli müdahale alanları olarak belirledik.”

YATAY MİMARİ, ENGELSİZ YAŞAM

Üsküdar Belediyesi, dönüşümü yapılacak alanlarda yatay mimari, engelsiz yaşam, sosyal donatı ve teknik altyapı alanı, çevresel değerlerin korunması, sürdürülebilirlik, tarihi ve kültürel mirasın korunması yönünde pek çok kriteri göz önünde bulundurarak hareket ediyor. Başkan Türkmen, ilçenin en çok yaşanmak istenen ilçeler arasında yer almasını arzu ettiklerini ifade ederken, planlarının sağlıklı, güvenli, fen ve saat normlarına uygun yaşam çevreleri oluşturmak olduğunu söylüyor. Türkmen, kentsel dönüşüm kapsamında bakanlığa sundukları ve çalışmaları devam eden mahallelerdeki projeler hakkında ise şunları belirtiyor: “Burhaniye Mahallesi 742 ada iki parsel, 6306 sayılı yasa kapsamında Bakanlar Kurulu kararınca ‘Riskli Alan’ ilan edildi. Bahçelievler Mahallesi Sultan Murat bölgesinde gerekli çalışmalar yapılarak ‘Rezerv Alan’ için bakanlığa sunuldu. Çamlıca Cami etekleri Kirazlıtepe Mahallesi’nde, Bosna Bulvarı ve Güzel-tepe Birlik Cami’nin alt kesimlerinde başlayan projelerimizin uygulama aşamaları tamamlanmak üzere. Yavuztürk Mahallesi, Mehmet Akif Ersoy Mahallesi ve Sultan Murat bölgesinde ise kentsel dönüşüm proje çalışmaları da hız kesmeden devam ediyor.”

“ÖRNEK MODEL OLUŞTURULABİLİR”

Türkiye’deki kentsel dönüşüm süreci nin yurtdışında ilgiyle izlendiğine dikkat çeken Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GIGDER) Yönetim Kurulu Üyesi Prof. Dr. Gürsel Öngören, Asya ve Afrika’da da şehircilik açısından kentsel dönüşüme ihtiyaç duyulan binlerce alanın olduğuna vurgu yapıyor. Kentsel dönüşümde geliştirilen örnek modelin ihracatını yapmanın Türkiye’ye büyük bir döviz kazandıracağını belirten Öngören, doğru proje geliştirmenin önemli olduğunu söylüyor. Ayrıca inşaat şirketlerinin ve gayrimenkul yatırımcılarının teknik konular başta olmak üzere bina yenileme, küçük parselde proje oluşturma konusunda oldukça başarılı olduğunu ifade ederken, kentsel dönüşümü hızlandırabilecek modeli ise şöyle açıklıyor:

“Her il veya ilçede kentsel dönüşüm alanları dahil imar planlarının il ve ilçe bütününü kapsayacak şekilde planlanmasının ardından bakanlık bu planları denetleyecek. Belediyeler ellerindeki kentsel dönüşüm alanlarını banka ve inşaat firmasına sunacak. Burada gelir getiren alanlar ile gelir getirmeyen alanlar verimlilik anlamında birlikte değerlendirilebilir. Sonuçta bir fizibilite ve paylaşım oranı ortaya çıkacak. Bu süreçte ihtiyaç doğrultusunda imar planlarında küçük değişiklikler yapılabilir. Bu kapsamda belediyeler hak sahipleri ile tüm evrak ve sözleşme işini halledecek. Proje alanını firma ve bankaya devredecek. Banka, firmaya yaptığı oranda hak edişlerini verecek ve işin sonunda ortaya çıkan konutlar hak sahiplerine dağıtılarak, fazlası piyasaya sunulacak.”

YERLİ MALZEMEYE TEŞVİK

Tüm şehirlerde önceliğin depreme dayanıklı, çevre dostu yapılarla can ve mal güvenliğinin sağlanması olduğuna dikkat çeken Türkiye İnşaat Malzemesi Sanayiçileri Derneği (ÎMSAD) Yönetim Kurulu Başkanı Tayfun Küçükoğlu, geçen yıl yaşanan İzmir depreminden sonra açıklanan rakamlara göre 6.7 milyon konutun riskli olduğunu söylüyor ve kısa vadeli çözümlerin kentsel dönüşümde istenilen sonuca ulaştırmayacağının altını çiziyor. “Sektörümüz dünya çapında gelişmişlik seviyesinde. Müteahhitlik, mühendislik, müşavirlik, mimarlık, inşaat malzemesi üretim kapasitesi, teknolojisi ve fiyatlarıyla her türden yeteneği elimizde barındırıyoruz” diyen Küçükoğlu, bilincin artırılması konusunda uyarılarda bulunurken, kullanılan inşaat malzemeleri hakkında ise şunları söylüyor:

“Türkiye inşaat malzemesi sanayisinin sadece kendine değil içinde bulunduğu coğrafyaya yetecek kadar üretim gücü var. Ürünlerimizin fiyat ve kalite performansı, güvenilirlik ve rekabet gücümüzü artırırken, pazar payı ve pozitif algının artmasına da imkan tanıyor. İthalatı azaltma sürecinde kamu ve özel sektörün yerli yapı malzemesi kullanımında örnek hamleler yapmasını son derece önemsiyoruz, özellikle büyük projelerde kaliteli ve güvenilir yerli malzemelerin daha yüksek oranda kullanımı, ithalatı azaltma adına hem algı hem de miktarsal boyutta sektöre katkı sağlayacaktır.”

“YAPI YASASI ÇIKARILMALI”

Küçükoğlu’nun dikkat çektiği bir diğer konu ise, yeni binaları inşa eden müteahhitlerin, ustaların sertifikalan, kullanılan malzemelerin ne kadarının belgeli olduğunun mutlaka kontrol edilmesi. “Sorgulamaya en azından kentsel dönüşüm sürecinde yenilenen binalarla başlayabiliriz” diyen Küçükoğlu, binanın tasarımından yapımına kadar, piyasa denetim ve gözetiminin de içinde olduğu bütüncül bir sistemin oluşturulması gerektiğini ve yönetmelikleri aynı çatı altında toplayan Yapı Yasası’nın hayata geçirilmesi gerektiğini söylüyor. Bu yasa ile ilgili yapılacakları ise şöyle sıralıyor:

“Sürdürülebilir bir kentsel dönüşüm için malzeme ve uygulama dahil yapılar en az beş yıl sigortalanmalı. Enerji Kimlik Belgesi gibi binanın tüm yönetmeliklere uygunluğunu gösterir bina sertifikası verilmeli. Yapı Belgesi alan bir konut, en değerli ve en yüksek teşviki hak eden yatırım muamelesi görmeli. Bu belge, yapının en başta deprem, yangın, sel, güvenlik, sağlıklı yaşam ortamı, enerji verimliliği ve sera gazı salımı standartlarını karşılar gibi olmazsa olmaz özelliklere sahip olduğunu gösteren, gelişmiş ülkelerde uygulanan yaşam standartlarını karşıladığının belgesidir. Yapı belgesine sahip yapılar, proje, müteahhitlik, mühendislik, ürün ve uygulama dâhil tüm süreci kapsayan ve en az beş yıl süreli sigorta güvencesi altına alınmalı.”

YILDA 300 BİN KONUT DONUŞUMU

Gayrimenkul arama sitesi Emlakjet, Türkiye’nin kentsel dönüşüm tablosuna ilişkin çarpıcı rakamlar paylaşıyor. Türkiye’de 6.7 milyon bağımsız bölümün depreme karşı dayanıksız olduğunu ve bunların 1.5 milyonunun acil olarak kentsel dönüşüme girmesi gerektiğine dikkat çeken Emlakjet CEO’su Tolga Idikat, “Kentsel Dönüşüm Seferberliği” sloganı altında yılda 300 bin konutun dönüştürülme hedefi olduğuna vurgu yapıyor.

Firmanın verilerine göre 2012’den bu yana 1.5 milyon konut kentsel dönüşüme girerek teslim edilmiş. îdikat, bu hızın devam etmesi için konut sahiplerinin harekete geçmesinin önemli olduğunu belirtiyor.

Son dönemde mevzuatta yapılan düzenlemelerle, belediyelere “ilerleme Raporu” hazırlama zorunluluğu getirildi. Kentsel dönüşümde müteahhidin borcundan dolayı vatandaşların mağdur edilmemesi için müteahhidin üçüncü kişilere olan borcundan dolayı konut sahiplerinin taşınmaz mülklerine haciz ve tedbir uygulanmaması sağlandı. Ayrıca riskli yapı statüsünde dönüştüren vatandaşlar için mevcut yapılarının 1.5 katına kadar yapacakları inşaat taahhüt işlerinde, KDV yüzde 18’den yüzde l’e indirildi. Îdikat, yapılan bu değişikliklerin süreci daha da hızlandıracağını belirtiyor. İstanbul’da Fatih, Beyoğlu, Üsküdar ve Beykoz ilçeleri, en fazla eski yapıya sahip bölgeler arasında. Îdikat, kentsel dönüşüm kapsamında açıklanan öncelikli şehirlerin Adana, Afyonkarahisar, Ağrı, Amasya, Ankara, Aydın, Balıkesir, Bilecik, Bitlis, Bolu, Bursa, Çanakkale, Denizli, Düzce, Edirne, Elazığ, Erzurum, Gaziantep, Hakkâri, Hatay, İstanbul, İzmir, Kahramanmaraş, Kırıkkale, Kırşehir, Kocaeli, Malatya, Nevşehir, Samsun, Sinop, Tekirdağ, Tunceli ve Van olduğunu söylüyor.

DESTEK KREDİLERİ YÜKSELTİLDİ

Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan özelmacıklı ise, kentsel dönüşümün başlangıcında yapılan planlama hatalarının ve sonraki süreçte yaşanan aksaklıkların geride kaldığını söylerken, Bingöl ve İzmir’de yaşanan depremlerle dönüşümün öneminin daha iyi anlaşıldığına vurgu yapıyor.

Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan bina sayısının son bir yılda yüzde 21 artış gösterdiğini ve 505 bin 618’den 614 bin 647’ye yükseldiğini belirten özelmacıklı, İstanbul’un bu dönüşümde öncelikli planlama yapılması gereken şehir olduğuna dikkat çekiyor ve bitişik ve sağlıksız binaların İstanbul için büyük tehdit oluşturduğunun altını çiziyor. “Yakın zamanda 6306 sayılı kanun kapsamında hak sahiplerince bankalardan kullanılacak kredilere sağlanacak faiz desteğine ilişkin düzenleme ile maliklerin bu süreci kendilerinin yürütmesi bir nebze kolaylaştırıldı” diyen özelmacıklı, kredileri şöyle özetliyor: “Hak sahipliği bazında destek sağlanacak kredi anapara tutarı için üst limitlerde düzenlemeler yapıldı. Buna göre güçlendirme kredilerinde üst limit 50 bin TL’den 80 bin TL’ye, konut ve işyeri yapım ve edinme kredilerinde ise üst limit 125 bin TL’den 200 bin TL’ye yükseldi. Bir hak sahibi adına faiz desteği sağlanacak toplam kredi tutarı ise 1 milyon TL’ye çıkarıldı. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamıyor. Faiz desteği verilebilmesi için tahliye tarihinden itibaren bir yıl içinde bankaya başvurulmuş olması da gerekiyor. Vade süresi konutlarda 10, işyerlerinde ise yedi yıl olarak uygulanıyor.”

200 MİLYON TL’LİK YATIRIM

30 yıldan bu yana gayrimenkul sektöründe faaliyet gösteren Bahaş Holding, kentsel dönüşüm projelerinde aktif olarak yer alan bir firma. “2021’i kentsel dönüşüm yılı ilan ettik. Gayrimenkuldeki tüm bilgi ve birkimimizi bu dönüşüm için harcayacağız” diyen Bahaş Holding CEO’su Abdüssamet Bahadır, 2021’de 500, devam eden süreçte de bine yakın konutun dönüşümünü tamamlamayı hedeflediklerini söylüyor. Firma, 2017’de Gaziosmanpaşa’da 70 dönüm arazi üzerine temellerini attığı Plevne Kentsel Dönüşüm Projesi’nin ilk etabında sona yaklaştı. 2 bin 500 konut, 200 ticari alan ve üç etap olarak planlanan projenin yatırım bedeli 200 milyon TL. 440 konut, 42 ofis ve 40 ticari alandan oluşan ilk etabın teslimini temmuzda yapacaklarını söyleyen Bahadır, diğer projeleri hakkında ise şunları anlatıyor:

“Dev projelerin yanı sıra butik projelerle de bu süreci destekleyerek farklı hedef kitlelerine dokunmayı hedefliyoruz. Geçtiğimiz günlerde ilk etabının yıkımını başarıyla tamamladığımız Hilal Hill Bü-yükçekmece Kentsel Dönüşüm Projesi ile 800 dairenin dönüşümüne imza atacağız. Üsküdar Bosna Bulvarı’nda yer alan, 106 dönüm arazide, 200 bin metrekare inşaat alanına sahip Üsküdar Mahallesi Kentsel Dönüşüm Projesi ile 2 bin konut 100 ticari alandan oluşan projeye start vereceğiz. Bağcılar Mahmutbey’de biri ofis, rezidans ve ticari üniteden, diğeri konut ve ticari alandan oluşan iki kentsel dönüşüm projesi, Şişli Fulya’da konut ve ticari alandan oluşan kentsel dönüşüm projesi ile dönüşüm atağını destekleyeceğiz.”

AVUKAT VEYA DANIŞMANA SORUN

Kentsel dönüşüm projelerinden genel olarak beklenen, kentlerin sorunlarına uzun vadeli bütünsel ve rasyonel çözümler üretilmesi. Ülkemizde kentsel dönüşüm ilk ortaya çıktığında şehirlerin ada ve adalar bazında kapsamlı fiziksel dönüşümleri amaçlanmış ve bu fiziksel dönüşümler sayesinde şehirlerin ekonomik ve sosyal olarak da dönüşüm ve gelişiminin sağlanması hedeflenmişti. Ancak Kakıcı-Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Avukat Elvan Kakıcı Şimşek’e göre, 2012 ve sonrasında bu hedeflerden büyük ölçüde uzaklaşılarak, deprem riski etrafında parsel ve bina bazında yenilemeye odaklanıldı. Emlak sektörü üzerinden ekonomiyi canlandırmak için hızlı kentsel dönüşüme ihtiyaç duyulduğunu belirten Şimşek, şimdilerde bir önceki dönemin sorunlarını çözebilmek için tüm yetkinin merkezde toplandığı bir dönüşümün tetiklendiğini söylüyor. Şimşek sözlerine şöyle devam ediyor: “Kentsel dönüşüm sürecinde karşımıza çıkabilecek davalar; arsa payının düzeltilmesi davası, azınlık hakları, bağımsız bölümün değer tespitine ilişkin iptal davaları, yıkım kararma karşı açılan davalar ve idari iptal ve tam yargı davaları oluyor. Mağduriyetlerin en büyük sebebi, mağduriyet yaşanan mal sahiplerinin Kentsel Dönüşüm Yasası kapsamında sahip oldukları haklara yönelik net bilgilerinin olmamasıdır. Bu durumdan en az zararla çıkmak için kentsel dönüşüm avukatı veya kentsel dönüşüm danışmanı ile görüşmek ve ondan yardım almak çok önemlidir.”

Büyük dönüşüme dahil altı başlık

• Deprem riski altındaki ya pıların ve alanların dönüşümü
• Sel ve heyelan riski altındaki alanların dönüşümü
• Tarihi kent merkezleri ve meydanların dönüşümü
• Sanayi alanlarının taşınması ve dönüşümü
• Tarım köy projeleriyle kırsal dönüşüm
• Modern otopark alanları üretimi

Kentsel dönüşümde mülk sahibinin hakları

• Kira yardımı: Kentsel dönüşüme dâhil edilen riskli alanlar ve bu alandaki riskli yapıların maliklerine, kira yardımı yapılıyor.
• Nakliye desteği: Konut malikinin taşınabilmesi için nakliye masrafları karşılanıyor.
• Konut kredisi desteği: Devlet bankaları ve anlaşma yapılan özel bankalar ile konut maliklerine ya da kiracılarına konut kredisi olanakları sunuluyor.
• Alan inşası hakkı: Kentsel dönüşümde mülk sahibinin hakları arasında, özel arazilerine kendi inşaatlarını yapma hakkı da bulunuyor.
• Harç ve vergi indirimleri: Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında, yeni konut alımları için vergi muafiyeti söz konusu olabiliyor. Belediyelerce alınan tüm harçlar, İmar Kanunu gibi işlemlerde yatırılan tüm ek ücretler, muafiyet dahilinde. Ayrıca noter ücretleri de kentsel dönüşüme tabi olan konutların malikleri için yeni tapu kayıtlarında uygulanmıyor.

Süleyman ÇETİNSAYA / Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı
“Süreci hızlandıracak formüller üretilmeli “

Daha önce Topkapı’da, Ümraniye’de, Küçükçekmece’de kentsel dönüşüm çalışmalarımız oldu. Ancak kentsel dönüşüm çok zor çünkü kat malikleri içinde 40-50 kişiyi bir araya getirmek kolay olmuyor. Ve herkesin beklentileri farklı. Bu kapsamda yine çalışabilirim. Ancak bazı düzenlemeler yapılmalı. Çünkü süreç uzayınca projenin ekonomik değeri de kalmıyor. Kentsel dönüşümde eğer binanın ömrü dolmuş ve üniversite numuneleri alınmışsa 60 gün içinde binanın yıkılması gerekiyor. Bunun içinde üçte iki çoğunluğun kararı yeterli oluyor. Ancak üçte bir vatandaş arasında sorun çıkarsa ve mahkemeye gittiğinde süre çok uzuyor. Ve inşaata başlayamıyorsunuz. Oysa üçte iki karar alındıktan sonra vatandaş yine mahkemeye gitsin. Ama mahkeme inşaatı durdurma kararı çıkarmamalı. Belediye de ruhsatını vermeli ve inşaat devam etmeli. O üçte bir maddi boyutu için yine mahkemeye gitsin. Ama iş kilitlenmemen. Bu işleyiş nedeni ile şu anda ben kentsel dönüşüme temkinli davranıyorum.

Z. Altan ELMAS / Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı
“Dairelerimizi tamamlayıp Antepe’yi teslim ettik”

Antalya projemizin ilk etabı olan Park Etabı’nın 606 daireden oluşan dokuz bloklu A parselinde, 2020 Haziran’da teslimlerle birlikte yaşamı başlatmıştık.

E ve D parsellerindeki 472’si hak sahiplerinin olmak üzere toplam 678 daire de teslim edildi. Bu parsellerdeki dairelerin iskanını geçtiğimiz aylarda Antalya Büyükşehir Belediye Başkanlığı’nın desteği ile aldık. Biz de dairelerimizi tamamlayıp Antepe’ye teslim ettik. Daire sahiplerimiz evlerinin anahtarlarına kavuştu.

İnşa sürecini hızla gerçekleştirirken hak sahiplerine verdikleri kira desteği için Çevre ve Şehircilik Bakanımız Murat Kurum’a teşekkür ediyoruz.

Mehmet ASLAN / Gayrimenkul Hukuku Uzmanı
“Sözleşme imzalanırken bunlara dikkat edin”

Vatandaşların sahip oldukları evlerinin yıkılması ve bunun karşılığında bir vaad ile sözleşme imzalanması hayatlarındaki en önemli anlardan birisidir. Bu nedenle sözleşme imzalarken gerekli hukuki önlemlerin olup olmadığının incelenmesi gerekir. Sözleşmede, tapu devir zamanları, kira yardımı tutarı, teminat yöntemi ve tutarı, işin süresi, teknik şartname detayı, sahip olacakları evin net ve brüt metrekare bilgisi, inşa edilecek projenin ön görseli gibi esaslı unsurlara dikkat edilmeli.

İnşaat şirketinin geçmişte yaptığı işler, yeni projeyi inşa edip edemeyeceğine dair bir öngörüdür. Bu hususta da detaylı bir inceleme yaparak şirketin mali durumu incelenmeli. Kentsel dönüşüm projelerinde artık inşaat şirketleri belli tutarda teminatı bakanlık nezdinde depo etmeden inşaat ruhsatı alamıyor. Bu esaslı düzenleme tüketiciler için bir teminattır. İnşaat şirketlerinin tüm evleri işin başında satarak mali zorluk yaşamaması için inşaat şirketlerine inşaatın ilerlemesi ile orantılı bir şekilde bağımsız bölüm satış izni veriliyor. Tüketicinin bağlı olduğu Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve buna bağlı yönetmelikte yer alan hükümlerin neredeyse tamamı tüketici lehinedir. Bu hükümlerde inşaat şirketine bir takım yükümlülükler yüklenir. Bunlar, inşaat şirketine bina tamamlama sigortası yaptırması, sözleşmede satın alınan ev ile ilgili daire planı, kat planı, vaziyet planı, teknik şartnamenin yer alması, sözleşmede teknik mevzuata uygun net ve brüt metrekare bilgisinin yer alması, tüketicinin sözleşmeden dönme ve cayma hakkının olduğuna dair açıklamaların yapılmasıdır.

Ömer Faruk AKBAL / Gayrimenkul Yurtdışı Tanıtım Derneği (GIGDER) Başkanı
“İstanbul kentsel dönüşümde örnek olabilir”

Türkiye’de firmalar kentsel dönüşümle ilgili çok istekli. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın da ciddi girişimleri ve düzenlemeleri var.

Türkiye, bilhassa İstanbul bir marka olacaksa bunda kentsel dönüşümün sağlıklı bir şekilde yapılması büyük önem taşıyor. İstanbul kentsel dönüşüme de örnek olacak bir dünya şehri. Şehrin kentsel dönüşüm altyapısını yenilemesi, depreme dayanıklı hale getirmesi, tarihi dokusunu modern ve estetik bir mimariyle buluşturması ile dünya arenasında daha çok öne çıkacak ve değerine daha fazla değer katacaktır. Öte yandan, Türkiye kentsel dönüşümde Avrupa’nın çok gerisinde.

Avrupa’daki şehirler yıllar öncesinde zaten kentsel dönüşümünü tamamlamıştı. Özel sektörün gayreti ve kamunun iradesi ile aradaki farkı çok hızlı kapatabiliriz.

Yasemin SOMUNCU / Yüksek Mimar, Pasif Ev Tasarımcısı ve Danışmanı, ZeroBuild Türkiye Genel Sekreteri
“Konutlar ‘Sıfır Enerji Bina’ olmalı”

Kentsel dönüşümde yapılan çalışmalar ekonomik, sosyal ve çevresel olarak bir bütünlük içerisinde değerlendirilmeli. Türkiye’nin deprem gerçeği hiçbir zaman unutulmamalı. Yeniden
inşa edilen binalar “Sıfır Enerji Bina” özelliklerini taşımalı. Bu genel enerji tüketimimizi ve sera gazı etkisini azaltacak, sosyal, ekonomik ve çevresel refahı koruyacak, mevcut kaynaklarımızı sürdürülebilir ve uygun maliyetli kullanmamızı sağlayacaktır. Binalarda konfor konusunda maalesef vakit harcanmıyor. Oysa tasarım aşamasında alınacak birkaç önlem ile binalarımızı hem eneıji verimli, hem de konforlu yapmamız mümkün.  Uzun zamandır hasta bina sendromu ve aşırı ısınma riskleri sektörümüzün gündeminde olan kavramlar. Sıfır enerji binalarda hava sızdırmazlığı, yalıtım ve termal kütle üzerinde detaylı çalışmaların gerçekleştirilmesi çok önemli. Güneş kırıcılar tasarımda mutlaka kullanılmalı. Konforu etkileyen bir başka unsur da aydınlatma. Aydınlatmada amaca uygun, verimli ışık kaynaklarının seçilmeli.

Haldun ERSEN / Kentsel Dönüşüm ve Şehircilik Vakfı (KENTSEV) Kurucusu
“Kandilli Rasathanesi’nden aldığımız bilgilerle hareket ediyoruz”

Özellikle İzmir depreminden sonra kentsel dönüşümün v hızı arttı. Maalesef üzülerek söylüyorum ki insanlar deprem olduktan sonra harekete geçiyorlar. Biz vakıf olarak, deprem oluşmadan ve yaşamadan *alınması gereken önlemler konusunda tüm Türkiye’yi, bilinçlendirmeye çalışıyoruz. Kandilli Rasathanesi’nden aldığımız bilgilerle hareket ediyoruz. Kentsel dönüşümün en büyük sıkıntılarından birisi, binaların mevcut durumları ile ilgili verilerin elimizde olmaması. Mevcut durumu ortaya koymak için çeşitli anketler oluşturuyoruz. Tabii pandemi süreci maalesef bazı çalışmalarımızı ertelememize neden oldu. Ancak bayram sonrası çalışmaların yeniden hızlanacağını düşünüyorum.

Hakan BUCAK / Mars Investment Genel Müdürü
“Kağıthane, İstanbul’a rol model olabilir”

Türkiye’de, kentsel dönüşüm çalışmaları üst üste yaşanan depremlerle beraber daha da önem kazanmaya başladı. Kentsel dönüşümün artık bir ihtiyaç değil zorunluluk farkındalık oluştu. Dokuz yıldır devam eden dönüşüm çalışmaları, artık bugün devletin daha etkin rol almasıyla beraber istenilen noktaya gelmeye başladı. Kentsel dönüşümdeki en büyük sorunlardan birisi şüphesiz finansman konusuydu. Yeni getirilen finansman çözümleriyle birlikte vatandaş ile müteahhit firma arasında güven de sağlanmış olacak. Bu güven ortamı dönüşümün daha da hızlanmasını sağlayacak. Bugün İstanbul’un dar sokaklarında park yeri bulmak oldukça zorlaştı. Acil durumlarda itfaiye, ambulans gibi araçların giremediği dar ve sıkışık sokaklarımızda bazen yürümek bile zor. Bunların yerine, kentsel dönüşümle beraber master plan çerçevesinde ada bazlı dönüşümlerin yapılması gerekiyor. Bugün semtlerimizin konutları, mevcut ihtiyaçları karşılayamaz hale geldi. İstanbul’da Zeytinburnu, Esenler, Gaziosmanpaşa, Bağcılar, Güngören gibi nüfusun yoğun olduğu ve deprem riski yüksek olan bölgelerin bir an önce dönüşüme tabii tutulması gerekiyor. Kâğıthane’de yapılan kentsel dönüşüm, İstanbul ilçeleri için rol model olarak kullanılabilir. İstanbul dışında İzmir’de Buca, Gaziemir, Karabağlar gibi yine deprem riski olan bölgelerin acilen planlı bir dönüşüme ihtiyacı bulunuyor.

Kentsel dönüşümün öne çıkan 20 projesi

ARTAŞ İNŞAAT / AVRUPA KONUTLARI YAMANEVLER 2. ETAP İkinci etaplar satışta

Yamanevler projesi, ikinci etabıyla Avrupa Konutları’nı Anadolu yakasında görmek isteyenleri sevindirmeye devam ediyor. 1+1 ile 4+1 daire seçenekleri sunan proje Üsküdar-Çekmeköy metro istasyonuna da oldukça yakın konumda. 45 farklı daire tipiyle 1054 konuttan oluşan projede 14 ticari ünite yer alıyor. www.etap2.avrupakonutlariyamanevler.com

SUR YAPI / ANTALYA 10 blok daha teslim etti

Sur Yapı tarafından Antalya’da inşa edilen ve teslimlerine devam edilen ‘Sur Yapı Antalya’ projesi 8 milyar TL’lik yatırım bütçesiyle hayata geçirildi. Kentsel dönüşüm projesi olan ve Antalya Büyükşehir Belediyesi’nin desteğiyle iskân işlemleri hızla tamamlanan daireler, Sur Yapı tarafından tamamlanıp Antepe A.Ş.’ye teslim edildi. 2020 Haziran’da dokuz blokta 606 dairenin teslimini gerçekleştiren firma, nisan ayında da diğer 10 blokta 678 dairenin daha anahtar teslimini yaptı. Önümüzdeki günlerde ise 963 dairenin daha teslimini yapmayı planlıyor. www.suryapi.com.tr

BAHAŞ HOLDİNG / HİLAL HİLL BÜYÜKÇEKMECE İlk etapta satışlar başladı

Bahaş Holding, İstanbul Büyükçekmece’de 750 milyon TL’lik yatırımla 800 riskli konutu içeren, yaklaşık 65 bin metrekarelik alanın dönüşümüne başladı. Toplam 1450 konut, 50 ticari alandan oluşan, sekiz etapta tamamlanacak projenin ilk etabında satışlar başlıyor. Büyükçekmece Belediyesi önderliğinde bölgede başlatılan toplu kentsel dönüşüm hareketinde başrolü üstlenen firmanın projesinin ilk etabında 2+1,3+1,4+2,5+2,6+2 büyüklükte 110 daire, 800 metrekarelik ticari alan yer alacak. www.bahasholding.com

BAHAŞ HOLDİNG / GOP PLEVNE 200 milyon TL’lik yatırım

İstanbul’un ilk ada bazlı kentsel dönüşüm projesi olarak gösterilen ve Gaziosmanpaşa Mevlâna Mahallesi’nde hayata geçirilen GOP Plevne projesi, 70 dönüm arazi üzerine kurulmuş, 2 bin 500 konut, 200 ticari alan ve üç etaptan oluşuyor. 200 milyon TL’lik yatırım bedeline sahip projede, iki blokta toplam 400 konut, 42 ofis ve 40 ticari alandan oluşan ilk etabının satışının yüzde 80’ini tamamladı. 60 metrekareden 200 metrekareye kadar değişen büyüklükte, 1+1’den 4+1’e kadar uzanan dairelerden oluşan projede fiyatlar 600 bin TL’den başlıyor. Projenin ilk etabında teslimler üç ay sonra başlayacak. www.plevnekonutlari.com

KİPTAŞ / LOCAMAHAL 2020’nin fiyatlarıyla satılıyor

İstanbul Zeytinburnu’nda hayata geçirilen Locamahal Kentsel Dönüşüm Projesi, 20 blok konut, bir blok ticari olmak üzere toplam 21 bloktan oluşuyor. 20 blokta 1262 konut 71 dükkân yer alırken, ticari blokta ise altı adet dükkân bulunuyor. Tüm arazide üç bodrum katlı 52 bin 292 metrekare ve 1581 araçlık kapalı otopark mevcut. 650 metre uzunluğunda bir parkur ve 2 bin 259 metrekarelik sosyal tesisi bulunan projede daireler 2020’nin liste fiyatlarıyla satışa sunuluyor. www.kiptas.istanbul.com

TAHİNCİOĞLÜ / NİDAPARK KÜÇÜKYALI SEDEF Sedef etabı bitti

Tahincioğlu güvencesiyle İstanbul Anadolu Yakası’nın en gözde ve huzurlu yaşam alanlarından
Nidapark Küçükyalı projesinin Kınalı etabından sonra Sedef etabında da teslimlere başlandı. Nidapark Küçükyalı Büyükada, Nidapark Küçükyalı Kınalı, Nidapark Küçükyalı Burgaz, Nidapark Küçükyalı Heybeli, Nidapark Küçükyalı Sedef, Nidapark Küçükyalı Mahalle olmak üzere altı ayrı etabı bulunan projede 1+1’den 4+1’e kadar uzanan daire seçenekleri yer alıyor. Toplam 329 dairesi bulunan Sedef etabında ve özel olarak tasarlanmış sosyal tesisleri, açık yüzme havuzu, güneşlenme terasları, fitness salonu ve kafeteryası ile sakinlerinin tüm ihtiyaçlarını ayağına getiriyor. www.nidaparkkucukyali.com

GENER İNŞAAT/WENLEVENT Beşiktaş’ın en gözde yerinde

Gener İnşaat tarafından İstanbul’da yapımına devam edilen ve Beşiktaş ilçesinde yer alan Wen Levent projesi, kentsel dönüşüm ile değeri yükselen özel bir bölgede yer alıyor. 55 ile 150 metrekare 1+1,2+1 ve 2+1 dubleks seçeneklerinin bulunduğu Wen Levent’te, sosyal alanlar ve otopark gibi öne çıkan özellikler bulunuyor. Büyükdere Caddesi’ne yürüme mesafesinde bulunan projede fiyatlar 586 bin TL’den başlıyor. www.wen.com.tr

İHLAS YAPI / BİZİM EVLER GÜZELCE

17 blokta 709 daire İhlas Yapı tarafından İstanbul Büyükçekmece Güzelce Mahallesi’nde hayata geçirilen Bizim Evler Güzelce projesi, 17 blokta 709 daireden oluşuyor. Bloklar sekiz ila 10 katlı olarak tasarlanmış. Projede blokları çevreleyen 111 adet dükkan yer alıyor. Bizim Evler Güzelce’de 2+1 daireler 96 ila 132 metrekare, 3+1 daireler 163 ila 179 metrekare, 4+1 daireler ise 203 ila 214 metrekare büyüklüğe sahip. Alıcılara tamamı peşin ödemelerde yüzde 10 indirim sunulan projede fiyatlar 671 bin TL’den başlıyor, 2 milyon 240 bin TL’ye kadar çıkıyor. Satışı devam eden konutlardaki teslim tarihi Haziran 2021. www.bizimevler.com

YALOVA YAPI/SEMT 77 AVM’si içinde

Yalova Group tarafından inşa edilen Semt 77 projesi, 70 bin metrekarelik arsa üzerine kurulu. Begonya Suit ve Akasya etaplarından oluşan projede 600 konut yer alıyor. İçerisinde 50 bin metrekarelik AVM’si bulunan projede 1+0’dan 4+1’e kadar farklı konut tipleri yer alıyor. Projede 1+0’lar 40 metrekare, 1+1’ler 62 metrekare, 2+1’ler 80 ila 136 metrekare, 3+1’ler 179 metrekare, 4+1’ler 188 metrekare olarak tasarlanmış. Dairelerin fiyatları ise 210 bin TL’den başlıyor. Konutlarda hemen teslim seçeneği mevcut. Semt 77 projesinde yüzde 30 peşinatla bankasız, kefılsiz 15 ay vade imkânı sunuluyor. www.semt77.com

ZERAY İNŞAAT / PERLA Dört bloktan oluşuyor

Zeray İnşaat imzası taşıyan Perla projesi 11 bin metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. Kocaeli Başiskele’de dört bloktan oluşan projede 124 daire bulunuyor. Projede 1+1’den 4+1’e bahçe dubleksinden teras dubleksine kadar farklı konut tipleri yer alıyor. 1+1’ler net 75 metrekare, 2+1’ler 67 ila 85 metrekare, 3+1’ler net 105 ila 124 metrekare, 4+1’ler net 127 ila 151 metrekare büyüklüğünde. Fiyatlar 420 bin ile 895 bin TL arasında değişiyor. Banka kredisine uygun durumdaki daireler 2021’in Eylül ayında alıcılara teslim edilecek. www.zerayperla.com

TASARRUF MEVDUATI SİGORTA FONU (TMSF) / ATAŞEHİR MODERN

Metrekaresi 15 Bin TL İstanbul Anadolu Yakası’nın değer kazanmaya devam eden bölgesi Ataşehir’de hayata geçirilen Ataşehir Modern projesi, 979 konut ve 44 ticari üniteden oluşuyor. 32 metrekareden 307 metrekareye varan büyüklükte 347 adet 1+1,265 adet 2+1,261 adet 3+1,74 adet 4+1 ve 32 adet 5+1 daire seçenekleri sunan projede metrekare fiyatı 15 bin TL’den başlıyor. Alıcılara 0.99 faiz oranı, 120 aya varan vade imkânı sunulmuş. www.atasehirmodern.com

EGE YAPI / KORDON İSTANBUL Hemen taşın, 2022’de öde

Ege Yapı’nın İstanbul Avrupa Yakası’nda Kağıthane’de hayata geçirdiği Kordon İstanbul projesinin son etabı olan The Superior Suites için ön talepler alınmaya başlandı. Projede 1+0,1+1 ve 2+1 olmak üzere farklı tip ve özelliklerde özel dekorasyonlu üç süit seçeneği bulunuyor. Uzun ya da kısa süreli konaklama hizmetlerinin dışında yeme-içme servisi, açık hava toplantı, etkinlik alanları ve çalışma alanları ile hizmet veren profesyonel bir işletme modeli olan projede alıcılara, hemen taşın, 2022’de öde kampanyası sunuluyor. www.egeyapi.com

BEYAZ İNŞAAT / BEYAZ PARK TOPKAPI Beş blok bulunuyor

Beyaz İnşaat’ın İstanbul Topkapı’da hayata geçirdiği Beyaz Park projesi, beş blokta 371 konuttan meydana geliyor. 85 bin metrekare inşaat alanına sahip olan proje, 15 bin 500 metrekarelik arsa üzerine kurulu. Beyaz Park Topkapı’da ayrıca 4 bin metrekare alan üzerinde ticari ünite bulunuyor. Projede 1+1,2+1,3+1 ve 4+1 daire tiplerine yer veriliyor. Dairelerin büyüklükleri 70 metrekareden başlıyor, 210 metrekareye kadar çıkıyor. Fiyatları 1 milyon 300 bin TL ile 3 milyon TL arasında. Projede şu anda satışa açık daireler mevcut. www.beyazparktopkapi.com

AKZİRVE GAYRİMENKUL / AKZİRVE STRADA Uygun ödeme koşulları

İstanbul Avrupa Yakası Bahçeşehir’de hayata geçirilen Akzirve Strada projesinin birinci etabında yaşam başladı. İkinci etabında ise inşaat çalışmaları devam ediyor. Tasarımı ünlü mimar Bünyamin Derman tarafından yapılan ve tamamlandığında üç etap ve 2 bin 500 konuttan oluşacak olan proje, şehrin gelişim aksında, İstanbul Havalimanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve bağlantı yollarına yakın, merkezi bir konumda bulunuyor. Strada 2, peşin ödemelerde yüzde 25 indirim, 120 ay ve 0.99 vade farkıyla ev sahibi olmak isteyenlere cazip fırsatlar sunuyor. www.stradabahcesehir.com

SİNPAŞ GAYRİMENKUL / YALI VADİ 2021 Haziran’da bitiyor

Sinpaş imzasıyla Ankara Çankaya’da hayat bulan Yalı Vadi projesi, 15 katlı iki blokta toplamda 112 daireden oluşuyor. Projede her katta dört daire bulunuyor. Daireler 3+1 ve 4+1 olarak planlanmış. Büyüklükleri ise 120 ile 150 metrekare arasında. Şu anda ön satışta olan dairelerin nasıl olacağını örnek evden görmek mümkün. 2021 Haziran’da bitirilmesi planlanan projede kişiye özel ödeme koşulları sunuluyor. www.sinpasyalivadi.com

YEŞİLYURT BELEDİYESİ / YEŞİL TOPSÖĞÜT KONUTLARI 36 ay vade imkanı

Yeşilyurt Belediyesi, Dura Yapı ve Mersa İnşaat ortaklığında Malatya Yeşilyurt’ta yapılan Yeşil Topsöğüt Konutları, yedi blokta 136 daireden meydana geliyor. Projedeki daireler 2+1 ve 3+1 şeklinde planlanmış. 2+1 daireler 108 metrekare, 3+1 daireler ise 131 metrekare büyüklükte. Projede ayrıca altı adet 58 ve 96 metrekare seçenekleri olan işyerleri de bulunuyor. Dairelerin fiyatları 291 bin TL ile 418 bin TL arasında değişiyor. Yüzde 26’sı satılan projede yarısı peşin, kalanı 36 ay vade imkânı sunuluyor. Konutlar krediye uygun durumda. www.yesiltopsogut.com

NÜANS YAPI / NÜANS DELUXE

Lansmana özel yüzde 20 indirim Nüans Yapı tarafından İzmir Bornova’da hayata geçirilen Nüans Deluxe projesi, 12 bin 500 metrekarelik arsa üzerine kuruluyor. İki blokta 114 daireden meydana gelen projenin bin 600 metrekare ticari alanı da var. Projede 72 ila 88 metrekarelik 2+1 daireler, 117 metrekarelik 3+1 daireler, 217 metrekarelik 4+1 daireler yer alıyor. Projede lansman dönemine özel yüzde 20 oranında indirim sağlanıyor. Teslim tarihi ise 2021 Aralık. www.nuansyapi.com

EKŞİOĞLU TRİA İNŞAAT / TRİA DRAGOS Daireleri hazır

Tria Dragos projesi, İstanbul Anadolu Yakası Kartal’da yer alıyor. 18 katlı tek blokta 132 daireden oluşan proje, deniz manzarasıyla alıcıların dikkatini çekiyor. Projede daire tipleri 2+1,3+1 ve 4+1‘den oluşuyor. Büyüklükleri 117 metrekareden başlayan daireler 251 metrekareye kadar çıkıyor. Projede ayrıca 400 metrekareyi bulan 5+2 dubleksler de mevcut. Tria Dragos’ta yüzde 30 peşinatla 24 ay vade imkânı sunulurken dairelerin fiyatları 1 milyon 350 bin TL’den başlıyor. Projede daireler satışa hazır durumda. www.eksioglutria.com

ARİZON YAPI / VİLLA’DE PIAR 42 bahçeli evden oluşuyor

Arizon Yapı’nın Villa’de serisinin ilk etabı olan ve İstanbul Silivri’de yer alan Villa’de PIAR projesi, bahçeli doğa evleri konsepti ile alıcılarına ferah bir yaşam alanı sunuyor. Üç tip ev seçeneğinin sunulduğu projede 1+1,2+1,3+1 seçenekler var. Dairelerin büyüklüklerini 47 ile 270 metrekare arasında değişiyor. Toplam 42 bahçeli evden oluşan projede konutlar 420 bin TL ile 790 bin TL arasında. İlk etabından itibaren ruhsatlı olarak başlanan proje kapsamında ev sahiplerine tapularıyla birlikte teslimatlar Mayıs 2021’de başlayacak, son teslimatlar ise Haziran 2021’de yapılacak. www.villadepiar.com

TEPEKAYA İNŞAAT / GENÇ OSMAN KONAKLARI

Butik bir proje Tepekaya İnşaat tarafından Eskişehir Odunpazarı’nda inşa edilen Genç Osman Konakları projesi beş blokta 40 daireden oluşuyor. 4 bin metrekarelik arsa üzerine kurulan projede tüm daireler üç oda bir salon olarak tasarlanmış. Daireler 140 ila 145 metrekare büyüklüğe sahip. Fiyatlar ise 650 bin TL dolaylarında. Yüzde 75’i satılan konutların, yüzde 25‘i halen satışa açık. Dairelerde hemen teslim seçeneği mevcut. www.tepekaya.com.tr

AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR