Türkiyede Otel Yatırım Planları

Türkiye’de 1980’li yıllarda Antalya’da başlayan otel yatırımları son birkaç yıldır sahillerden şehirlere kaydı. Samsun’dan Adana’ya, Malatya’dan Kayseriye kadar Anadolu’nun çeşitli kentlerinde yerli ve yabancı otel zincirleri yatırım yarışına girdi. Önümüzdeki üç yılda Türkiye çapında 4 ve 5 yıldızlı 65 otel ile 38 bin 853 yatağın devreye alınması bekleniyor Bu otel yarışı yaklaşık 21 bin kişiye istihdam sağlayacak. Yatırım sürecinde inşaattan tekstile kadar 54 farklı sektöre de iş fırsatları doğacak.

Türkiye’de otel yatırımı yarışı, 30 yıl önce, turizmin başkenti olarak anılan Antalya’da başlamıştı. İkinci dağa kent otellerinde yaşanıyor. Kıyı otelciliğinden şehir otelciliğine doğru evrilen turizm yatırımlarında İstanbul hala cazibesini koruyor. Fakat Samsun, Adana, Malatya, Konya ve Kayseri gibi sanayisi ve turizmi gelişen kentlerde de Hilton’dan Marriot’a, Sheraton’dan Accor’a kadar dünyaca ünlü zincirler yatırım yapmak için yanşıyor. Bu zincirler, son iki yılda, Türkiye’de daha önce olmayan Hilton Garden Inn, Hampton By Hilton, Park Inn gibi markalarını da Anadolu’nun çeşitli kentlerinde açmaya başladı.

Ekonomist dergisi olarak Anadolu’ya uzanan otel yarışında gelinen son durumu araştırdık. Turizmin global devleri yanında Anemon, Dedeman, Titanic gibi yerli zincirlerin de otel yatırımı planlarını ortaya koyan sonuçlara ulaştık.

Araştırmamıza göre, 2013’ün kalan dönemi ile 2016 yılı arasında Türkiye genelinde 4 ve 5 yıldızlı 65 otel ile 38 bin 853 yatağın devreye girmesi ve yaklaşık 21 bin kişiye istihdam yaratılması bekleniyor.

2012 yılı verilerine göre, Türkiye’de turizm yatırım belgeli 960 tesiste 273 bin 877 yatak, turizm işletme belgeli 2 bin 870 tesiste ise 706 bin 19 yatak kapasitesi bulunuyor. Yeni oteller devreye girdiğinde bu yatak kapasitesine hatın sayılır bir ekleme yapılacak.

Bu süreçte büyük yatırımcıların yanı sıra Sarar Grubu, Aydoğan inşaat, Petek Tekstil gibi tekstil ve inşaat fırmalarının da otel yatırımı planları bulunuyor.

Yatırım yarışında İstanbul’un yanında Kayseri, Denizli, Bursa, Samsun, Konya, Eskişehir ve Gaziantep de iş ve turizm potansiyellerinin son yıllarda artması nedeniyle öne çıkıyor.

LÜKS ZİNCİRLER GELİYOR

Hilton, Marriot, Sheraton, Accor gibi uluslararası otel zincirlerinin yanı sıra son yıllarda Mandarin, Raffless gibi üst segment lüks otel markalarının da İstanbul ve Bodrum gibi yerlerde otel yarışına girmeleri, Türkiye’nin turizmde geldiği noktayı ortaya koyuyor.

Mandarin gibi lüks markaların Türkiye’ye gelmesine aracılık eden Servotel Kurucu Ortağı Ömer İsvan, Türkiye’ye önümüzdeki 2-3 yıl içinde ağırlığı lüks markalar olmak üzere 10 yeni otel markasının daha gelmesini beklediklerini söylüyor.

Türkiye’nin çeşitli kentlerinde turizm ve iş potansiyelinde yaşanan gelişimin yabancı zincirleri bu kentlere yatırım yapmaya yönlendirdiğine işaret eden İsvan şunlan söylüyor: “Kıyı bölgelerine yapılan otel yatırımlannda da üst segment lüks markalara doğru bir kayma söz konusu. www.myfikirler.com Önümüzdeki dönemde Kaş-Çeşme arasında lüks segment markaları görebiliriz. Çünkü bu şeridi mercek altına alan markalar olduğunu duyuyoruz. Bunda Mandarinin Bodrum’a gelmesi itici bir güç oldu.”

A plus markalarının yanı sıra uluslararası zincirler 3-4 yıldızlı markalarıyla da Türkiye’de yer almanın gayretinde. Bu gruplar içinde en dikkat çekici yatırımcılar ise Wyndham Hotel Group, The Rezidor Group, The Address Hotels, Starwood Group olarak sıralanıyor.

Son iki yıldır Türkiye pazarında birbiri ardına otellerini açan bu gruplar önümüzdeki beş yıl içinde A plus’tan 3-4-5 yıldızlıya kadar Türkiye’de olan ve olmayan markaları ile birçok yeni otel daha açma planlarını geçtiğimiz yıl açıklamışlardı.

Halen 3-4 yıldızlı İbis ve Novotel markalan ile var olan Accor Grubu da Sofitel markasını da Türkiye’ye getirme planlan yapıyor.

Amerikalı Wyndham Hotel Group da, Türkiye’de Wyndham Hotels and Resorts,Tryp by Wyndham ve Ramada markaları ile 20 otelle hizmet veriyor. Grup, önümüzdeki dönemde Türkiye pazarında daha da büyümeyi planlıyor.

İŞ OTELLERİ ÖNE ÇIKTI

İş hayatında yaşanan olumlu gelişmelerle birlikte bir dönem kıyı oteli yapma furyası yaşanan Türkiye’de İstanbul’un yanı sıra İzmir, Adana, Eskişehir gibi sanayisi gelişen kentlerde de otel yatınmcılarmın iş oteli açma yarışı yaşanıyor.

Anadolu kentlerinde otel açma yarışının en önemli oyuncusu Hilton ise rekora koşuyor. Bu anlamda belki de en önemli adımı atan Hilton Worldwide, bu yıl Antakya, İstanbul Zeytinbumu ve Çorlu’da üç yeni otel anlaşmasını duyurdu. Böylece Hilton, faaliyet ve geliştirme aşamasındaki toplam 45 oteliyle Türkiyede en hızlı büyüyen gruplardan biri oldu.

Portföyüne yeni adresler katarak büyümesini hızlandıran Hilton Worldwide’m Avrupa ve Afrika Geliştirmeden Sorumlu Kıdemli Başkan Yardımcısı Patrick Fitzgibbon, “Moody’s’in Türkiye’nin kredi notunu yükseltmesi, yeni e-vize sistemi gibi turizmin önünü açacak gelişmeler ışığında Türkiye’nin turizm potansiyeli konusunda çok iyimseriz. Türkiye, uluslararası şirketler için önemli yatırım fırsatları sunuyor” diyerek ülkemize olan güvenlerini özetliyor.

HİLTON ZİNCİRİ BÜYÜYOR

Türkiye’ye gelen ilk yabancı zincir olan Hilton Worldwide, şu anda beş marka altında 24 otel işletiyor. Grubun geliştirilme aşamasında olan 21 oteli bulunuyor. Aralannda Hilton İstanbul Bomonti Otel ve Konferans Merkezi, DoubleTree by Hilton Malatya, Hilton Garden Inn Diyarbakır, Hampton by Hilton Kayaşehir’in de bulunduğu altı otel yıl sonuna kadar açılacak.

Özelleştirme ihaleleri ve taahhüt işlerinde öne çıkan Makyol da, Le Meridien İstanbul, Mövenpick İstanbul, Doria Hotel Bodrum ve Kaş Marina gibi turizm yatırımlarının sahibi. Grup, önümüzdeki dönemde turizmde de büyüme planları yapıyor.

Makyol Turizm Grup Başkanı Göktuğ Özdemir, önümüzdeki dönemde İstanbul’da 4 veya 5 yıldızlı otel yatırımı planladıklarım söylüyor.

Starwood Grubu ve Mövenpick Grubu ile birliktelikleri olduğunu hatırlatan Özdemir, “Son dönemde bütün markalarla görüşmeler yapıyoruz. Geliştirilecek projeye uygun olabilecek bir markayı getirebiliriz. İstanbul’a getirilecek yeni marka neredeyse kalmadı. Yeni marka olmasından çok doğru yerde doğru marka oknasını istiyoruz” diyor.

54 SEKTÖRÜ BESLİYOR

A plus 100 odalı ve 200 yataklı bir otelin yatırım tutan arsa bedeli hariç ortalama 150 milyon dolar seviyesinde olurken, 3-4 yıldızlı 100 odalı ve 200 yataklı bir otelin yatırım tutarı ise ortalama 15 milyon dolar seviyesinde gerçekleşiyor.

4 yıldızlı bir otelde oda başına bir personel düşerken, 5 yıldızlı bir otelde oda başına 1,5-2 personel, gerçek anlamda bir butik otelde ise oda başına 2 personel düşüyor.

Türkiye Turizm Yatırımcıları Demeği (TYD) Başkanı Murat Ersoy, İstanbul’da faaliyete geçen 5 yıldızlı bir otelin sekiz yılda, Anadolu’da 10-12 yılda, kıyı bölgelerinde ise 15 yılda kendisini amorti ettiğini söylüyor.

Türkiye’de turizm yatırımlarının artık kıyı bölgelerinden şehir otellerine kaydığına işaret eden Ersoy, “İstanbul şehir otelciliğinde hala cazibesini koruyor. Yerli ve yabancı yatırımcılar İstanbul’a yatırım yapma konusunda hala iştahlılar. Bununla birlikte iş yaşamı gelişen, kültür turizminde öne çıkan kentler de yatırım alıyorlar” diyor.

Türkiye’de otel yatırımlarının hızla arttığı son üç yılda yerli ve yabancı otel zincirleri yeni oteller işletmek üzere Amplio, Akfen gibi otel yatınmcılan ile anlaşmalar imzalayıp bir ya da birkaç ilde yeni otel yatırırdan yapılmasını sağlıyor.

Bu yatırımlar sadece otel yatırımcısına ya da işletmecisine kazandırmıyor. Otel yatırımlarının gerçekleştirildiği kentlerin ekonomilerine de dinamizm katıyor.

Ersoy, bir otelin yapım aşamasından işletme aşamasına kadar bulunduğu kentte önemli ekonomik hareketlilik yarattığını, istihdama önemli bir katkı sağladığını söylüyor.

Ersoy, 4 ve 5 yıldızlı bir otelin yapım ve işletme sırasında inşaattan, boyaya, tekstilden kırtasiyeye, porselenden cam eşyaya, elektronikten beyaz eşyaya, gıdadan temizliğe kadar 54 farklı sektöre iş fırsatı doğurduğuna işaret ediyor.

YERLİLER DE GERİ KALMADI

Türkiye’nin ilk yerli markalarından biri olan Dedeman Grubu, bilindiği gibi büyüme hedefi doğrultusunda Dedeman markasının ardından Dedeman Park markasını da oluşturdu. Bu marka ile ilk otelini geçen yıl nisan ayında Denizli’de açan Dedeman Grubu, bu markayı Anadolu’nun başka kentlerine de yaymaya çalışıyor.

Mayıs ayında Dedeman Erbil otelinin açılması ile birlikte yurtiçi ve yurtdışmda 14 şehirde 16 otele ulaştıklarını söyleyen    Dedeman

Hotels&Resorts International Yönetim Kurulu Üyesi Rıfat Dedeman, grup bünyesindeki iki marka için de pek çok projenin önlerinde olduğunu vurguluyor.

Dedeman ve Dedeman Park markalan için henüz sonuçlanmayan ancak imza aşamasına gelmiş projelerden söz eden Dedeman, şunlan söylüyor:

“Bu yıl Dedeman ve Dedeman Park markalanmızla birçok kentte yeni projeler geliştiriyoruz. Dedeman Park markamızın ikinci otelini Gaziantep’te açtık. Bu arada İstanbul Bostancı’da Dedeman ve Dedeman Park olarak iki otelimiz yıl sonuna kadar açılacak. Yurtdışmda ise Moskova’da Dedeman Park otelimiz açılacak. 20l4’ün ilk çeyreğinde Kazakistan’da Dedeman Oskemen otelimiz, 2015’in ilk çeyreğinde Dedeman Park Levent otelimiz devreye girecek.”

ANADOLU ATAĞI

Yerli zincirler arasında önde gelen markalardan Koç Holding’e ait Divan Grubu ise otel sayısını 2018’de 38’e çıkarmayı planlıyor. Divan Grubu’nun Gaziantep ve Diyarbakır’ın ardından Cizre’de de otel konusunu gündeme aldığı biliniyor.

Anadolu kentlerinde otel açmayı hep gündeminde tutan Anemon da Türkiye genelindeki 17 oteline Adana ve Samsun’un ardından 2014’te Ankara ve Kapadokya’da iki otel daha eklemeyi planlıyor.

Kent otelciliğine geçtiğimiz yıllarda giren isimlerden biri ise Martı Grubu. Martı markası ile resort otelcilik yapan grup, İstanbul’da açtığı otel ile geçtiğimiz yıllarda şehir otelciliğine de adım attı.

Grubun İstanbul başta olmak üzere en az riskli bölgelerde şehir otelleri açma planı var. Bu oteller, tur operatörleri ile çalışabilecek oteller olacak.

LİMAK’TAN YENİ HAMLE

Sekiz oteli ile sektörünün önde gelen isimlerinden olan Limak Turizm Grubu, ciddi bir yatırım hamlesi içinde. Mersin Tarsus’ta bir 4 yıldızlı, bir de 5 yıldızlı otelin inşaatı devam ediyor. KKTC Bafra’da 2015 yılında açılışı yapılması planlanan Limak Babylon ve Dynasty Convention Çenter projeleri tamamlanmak üzere.

Özellikle şehir otelciliğinde büyüme hedefleri var. İstanbul Avrupa yakası ve Sultanahmet civarında oteller açılması planlanıyor. Bu bağlamda, arazi ve eski bina araştırmaları sürüyor.

“Kısa  zamanda İstanbul’da üç otelimiz olacak, araştırmalarımız devam ediyor. İzmir’de şu an bir otelimiz yok ancak görüşmelerimiz sürüyor. Eski bir binayı alıp 130 odalı bir otel inşaatına başlamak üzere görüşme aşamasındayız” diyen Limak Turizm Grubu Koordinatörü K. Kaan Kavaloğlu, Kıbrıs ve Mersin Tarsus otel inşaatlarının tamamlanmasıyla birlikte 2015 yılına kadar toplam 8 bin yatak kapasitesine ulaşmayı hedeflediklerini dile getiriyor.

YERLİ ZİNCİRLER BÜYÜYOR

Almanya’da restoran işletirken 1998 yılında Türkiye’de otelcilik işine girmeye karar veren Mehmet Aygün, bugün Titanik markasını 12 şubeli bir otel zinciri haline getirdi. Şirketin yeni hedefi her yıl 10 otel açmak.

İstanbul Dudullu, Kocaeli, Eskişehir ve Ordu’da otel projeleri üzerinde çalıştıklarını belirten Titanic Hotels Yönetim Kurulu Başkanı Mehmet Aygün, “İstanbul Dudullu’da 200 odalı bir şehir oteli açmayı planlıyoruz. Kocaeli’nde 240 odalı bir otelimiz olacak. Eskişehir’de ise prensipte anlaştığımız 175 odalı bir otel bulunuyor. Ordu’da 90 odalı bir otel yatırımı gündemde. İhtiyaç olan her yerde ve her ürün çeşidinde otel açmak istiyoruz. Hem şehir oteli, hem termal otel hem resort hem dağ oteli açıyoruz” diyor.

Şirket, özellikle Anadolu’da otel yatırımı yapmak isteyen yatırımcılara işletmeci olmayı ve franchise modelini benimsemeyi planlıyor.

Zincirleşme yolunda hızlı adımlar atan Elite World Otelleri, Taksim’de 4 yıldızlı Elite World Prestige, 5 yıldızlı Elite World İstanbul ve 5 yıldızlı Elite World Van oteli ile turizm alanında zin-cirleşmeye devam ediyor.

Elite World Otelleri Yönetim Kurulu Üyesi Emel Elik, zincirleşme yolunda yatınmlar yapan grubun dördüncü yatırımı olan Elite World Business Hotel’in ekim ayında Florya’da hizmete açılacağını söylüyor.

2015’te Basın Ekspres yolunda 380 odalı bir otel, 20l6’da Anadolu yakasında Maltepe’de bir otel açmak için de inşaat çalışmalarının sürdüğünü belirten Elik, “Önümüzdeki yıl Marmaris’te bir otel projemiz başlayacak. Bu bizim ilk resort otelimiz olacak. Marmaris İçmeler’de arazi alımı yapıldı. Proje detayları henüz netleşmedi” diyor.

TRENDLER YATIRIMA YANSIYOR

Turizmde son yıllarda değişen trendler yeni otel yatırımlarına da yansımaya başladı. Servotel Kurucu Ortağı Ömer İsvan’m kitle turizminin yerini bireysel seyahatlere bırakması, kültür turizmindeki gelişimin, iş seyahatlerinin artmasının kıyı otellerinden sonra Türkiye’de şehir otelciliğinin büyümesini sağladığını belirtiyor.

Son yıllarda deniz ve güneşin yanı sıra kültür, inanç, gençlik, sağlık, golf, gastronomi, medikal turizm gibi farklı turizm dallarının gelişmesi bu alanlarda yapılan otel sayılarını artırdı. 2020 yılma kadar kültür turizminin, uluslararası turizmden daha fazla büyüme kaydedeceği öngörülüyor.

Paris, Roma, İstanbul gibi şehirlerin ülkelerin önüne geçerek tek başlarına daha güçlü markalar haline geldiklerini vurgulayan İsvan, “Özellikle lüks segmentteki turistler alıştıkları, güvendikleri markaların farklı ülkelerdeki otellerini tercih ediyorlar. Onlar için önemli olan aldıkları hizmet ve yaşadıkları farklı deneyimler” diyor.

LEVENT GÖKMEN /  EMRAH GÜRKAN / ARAM EKİN DURAN / Ekonomist Dergisi