Turizmde Otel Zincirlerinin Yatırım Planları

Turizm yatırım hamlesinin başladığı 1980’lerde Türkiye’nin turist sayısı 1 milyon 200 bin civarındayken bugün bu rakam 40 milyona dayanmış durumda. Birleşmiş Milletler Dünya Turizm Örgütü’nün (UNWTO) 2014 verilerine göre, Türkiye, Fransa, ABD, Ispanya, Çin ve İtalya’nın ardından dünyanın en çok ziyaret edilen altıncı ülkesi. 2023 yılına kadar turist sayısı ve turizm gelirinde dünyada ilk beşe girilmesi hedefleniyor. Bu hedef kapsamında ülkemizdeki nitelikli yatırımların sayısı artmaya devam ediyor. Uluslararası otel zincirleri hem mevcut markaları ile büyümeye devam ediyor hem de yeni ekonomik otel markalarıyla Türkiye’nin farklı şehirlerinde yayılma stratejileri izliyor.

Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın 2014 yılı verilerine göre, Turizm işletme Belgeli 3 bin 131 tesiste 807 bin 316 yatak ve Turizm Yatırım Belgeli bin 117 tesiste ise 309 bin 556 yatak var. Bu sayıya her yıl yaklaşık 100 bin yeni yatak eldeniyor. Deniz, kum, güneş turizmine hizmet veren tesisler, kongreden golfe kadar yeni turizm alanlanmn keşfedilmesiyle bugün Ispanya, Yunanistan, Mısır gibi rakiplere göre fark yaratan bir noktaya gelmiş bulunuyor.

OTEL KRALLARI

Türkiye’nin tesis sayısı ve oda kapasitesi bakımından ilk 50’de yer alan otel zincirleri ile önemli grupların yatırım planlarını araştırdık.

Araştırmamız sonucunda, Türkiye’nin en büyük 50 otel zincirinin toplam 469 tesiste 123 bin 172 oda ile kıyı otelciliğinden şehir otelciliğine kadar turizmin farklı segmentlerinde hizmet verdiği sonucuna ulaştık. Sıralamada, 30 oteli ve 10 bin oda kapasitesi ile Rixos birinci olurken, 38 oteli 8 bin 693 oda kapasitesi ile Hilton Worldwide ikinci sırayı, 14 oteli 7 bin 147 oda kapasitesi ile Crystal Hotels üçüncü sırayı aldı.

Yaptığımız çalışmada, Türkiye’nin önde gelen turizm gruplarının önümüzdeki dönem için yaptıkları büyüme planlarına da ulaştık. Buna göre, 25 zincir, önümüzdeki beş yıl içinde Istanbul, İzmir, Bursa, Antalya, Muğla gibi kentlerde 4 yıldızlıdan 5 yıldızlıya, butik otelden kıyı oteline kadar farklı segmentlerde 285 yeni otel yatırımı planlıyor. Yaklaşık 69 bin yeni oda anlamını taşıyan bu tesislere yaklaşık 11,4 milyar liralık yatırım yapılması beklenirken, bilişimden tekstile, zücaciyeden mobilyaya kadar 200’ün üzerinde sektöre iş fırsatı yaratılacak. Bu otel yatırımlannın hayata geçmesiyle birlikte genel müdürden garsona, aşçıdan ön büro müdürüne kadar çeşitli kademelerde yaklaşık 28 bin 500 kişiye de yeni istihdam yaratılacak.

YURTDIŞI PLANLARI

Rixos, Divan, Dedeman, Titanic, Elite World gibi Türk otel zincirleri ise Türkiye dışındaki yatırımlarına Rusya’dan Türk Cumhuriyetleri’ne, Küba’dan ABD’ye, Almanya’dan Meksika’ya kadar dünyanın çeşitli kentlerini de eklemeyi hedefliyor.

Rixos’un Rusya, Ortadoğu, Kuzey Afrika, Orta ve Doğu Avrupa’da 10 ülkede 30 oteli ile yılda 1 milyon kişiyi ağırladığına dikkat çeken Rixos Yönetim Kurulu Başkanı Fettah Tamin-ce, “2020 yılma kadar 30 yeni otel daha açacağız. Küba, Meksika, ABD, Iran, Uzakdoğu, Vietnam, Birleşik Arap Emirlikleri, Körfez ülkeleri, Ka-rayipler ve Malezya’da yeni oteller açmak istiyoruz. Beş yıl içinde 60 otel, 20 bin oda, 44 bin yatağa ulaşma hedefimiz var” diyor.

PLANLAMA SORUNU

Turistik Otelciler, İşletmeciler ve Yatırımcılar Birliği (TUROB) Başkanı Timur Bayındır, İstanbul’da son yıllarda yapılan yatırımların artık doyma noktasını aştığını, yapılan plansız ya-tırımlann sektörde fiyat rekabetini getirdiğini söylüyor. İstanbul’a yeni otel yatırımı yapılmaması gerektiğine işaret eden Bayındır, “Şehrin turizm potansiyelini artıracak çalışmalara odak-lanmalıyız. Var olan tesisler birbirle-riyle fiyat rekabeti yapıyor. Yatırımların geri dönüş süreleri uzuyor, kentte tehlike çanları çalıyor” diyor.

Yerli yatırımcıların yanı sıra, Hil-ton, Starwood Grubu, Mövenpic otelleri gibi yabancı zincirlerin de hala İstanbul ve Anadolu’nun gelişen kentlerinde işletme yöntemi ile otel açmaya devam etmeleri turizmde yatırımların devam ettiğini gösteriyor.

Türkiye’nin bugün bir turizm ülkesi olarak anıldığını belirten Türkiye Otelciler Federasyonu Başkanı Osman Ayık, “Dinamik bir sektör olan turizme her dönem yatırımlar yapılacaktır. Bu yatırımlar kimi zaman yeni yatırım, kimi zaman da tesislerin el değiştirmesi şeklinde olacaktır” diyor. Rixos’tan Barut’a, Titanic’ten Dede-man’a kadar yerli otel zincirlerinin Türkiye’nin yanı sıra dünyanın başka ülkelerinde de büyümeye başladıklarını belirten Ayık, iç pazarda rüştünü ispat eden bu markaların tecrübelerini yurtdışına taşımalarının Türkiye’nin imajına olumlu yansıdığını vurguluyor. Tesis sayısının artmasına karşın nitelikli çalışan sayısının aynı oranda artmadığını hatırlatan Ayık, Türkiye’de yılda ortalama 100 bin yeni yatağın devreye alındığını, bu tesislerin eleman sorununun giderek arttığını ifade ediyor.

YERLİLER ZİNCİRLEŞİYOR

Hilton, Starwood, Marriot Hotels gibi yabancı zincirlerin franchise ve işletme anlaşmaları yaparak büyüdükleri Türkiye pazarında, Rixos, Dedeman, Barut, Titanic, Elite World gibi yerli otel zincirleri de hem yatı-nm hem de işletme yoluyla büyüyor.

Elite World Hotels Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Coşkun Elik, Elite World otel zincirinin tesislerinin tamamının kendi yatırımları olduğunu söylüyor. Kıyı otelciliği konusunda artan arsa maliyetleri nedeniyle tahsis arayışına girdiklerini belirten Elik, Türkiye’nin yanı sıra Rusya St. Peters-burg’ta toplam 230 milyon dolara mal olacak iki otel yatırımı yaptıklarını ve bu yatırımların 2018 yılında devreye alınacağını vurguluyor. Türkiye’deki zincirleşme çalışmalannı yurtdışına taşıdıklarını belirten Elik, “Dünya markası olma hedefiyle Litvanya, Leton-ya gibi ülkelerde yatırım görüşmeleri yürütüyoruz. Münih, Viyana, Budapeşte ve Berlin ile de ilgileniyoruz” diyor.

GERİ DÖNÜŞ UZADI

Yatırımlarını kendilerinin inşa ettiklerine de dikkat çeken Coşkun Elik, 5 yıldızlı bir otelin metrekare maliyeti arsa bedeli hariç bin 500 Euro olurken, 4 yıldızlı otelin metrekare inşaat maliyetinin ise 950 Euro seviyesinde gerçekleştiğini söylüyor. Elik, “İstanbul’da arsa maliyetlerinin çok yükselmesi ve rekabetin artması nedeniyle, 2008-2009 yıllarında 8-10 yıl olan geri dönüşüm süreleri 13-18 yıla kadar çıkmış durumda. Rekabetin artması geri dönüşüm sürelerini uzatıyor” diye konuşuyor.

Otel yatırımlarında en büyük kalemi makine akşamları, mekanik-elektronik ürünler oluşturuyor. Çünkü son dönemde hayata geçirilen oteller tam otomasyon sistemine sahip olarak inşa ediliyor. Bu ürünlerin metrekare maliyetlerinin ise 550 Eu-ro’lar seviyesinde olduğuna dikkat çekiliyor.

NERELERLE İLGİLENİYORLAR?

Anadolu’nun çeşitli kentlerinde iş oteli potansiyelinin artması otel zincirlerinin Anadolu’ya olan ilgisini artırdı. Dedeman, The Green Park, Wydham, Starwood, Divan, Hilton, Marriot, Titanic gibi zincirler, Ankara, İzmir, Bursa, Adana, Konya, Trabzon, Samsun, Şanlıurfa, Muğla ve Antalya gibi turizmi ve iş yaşamı gelişen kentlere odaklanmış dürümdalar.

Otel zincirleri 5 yıldızlı yatıranların yanı sıra, 4 yıldızlı markaları ile de yatırımlar yapıyorlar. Dedeman Otelleri Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Rıfat Dedeman, şirket olarak 5 yıldızlı Dedeman markası ile birlikte ‘Park Dedeman’ markası ile de büyüme planlan yaptıklarını söylüyor. îş yaşamının geliştiği kentlerde 4 yıldızlı otel talebini görüp Park Dedeman markasını ya-rattıklannı belirten Dedeman, bu iki markayla büyüme planları yaptıklan-nı ifade ediyor.

YATIRIMCI, İŞLETMECİ FARKI

Otel yatıranı yapan Elite World, Titanic, Dedeman, Divan gibi turizm gruplannm bir kısmı kendi mülklerinin sahibi olarak ya da işletme anlaş-malan ile yollarına devam ederlerken, Hilton, Wydham, Starwood, Marriot gibi kimi gruplar da işletme anlaşmala-n ve franchise vermeyi seçiyorlar.

Türkiye’de kimi yatırımcılar da otel yapıp uluslararası otel zincirlerine işletmeye vererek otel yatırımcısı oluyor. Örneğin Ever Turizm, bundan yaklaşık iki yıl önce, dünyanın en büyük zincir otel gruplarından Wyndham Hotel Group ile 10 yıllık süreçte Türkiye’de 30 tane 4 yıldızlı Ramada Encore’u kapsayan bir yatınm anlaşması imzalamıştı. Grup’un otel yatırımı yapacağı şehirler arasında, Şanlıurfa, Gaziantep, Kayseri, Hatay, Eskişehir, İzmir, Sinop, Konya, Ordu, Van ve Malatya başı çekiyor.

Starwood Grubu’nun Türkiye’yi önemli bir pazar olarak gördüğünü ve bu çerçevede yatıran yapmaya devam ettiğini söyleyen Starwood Grubu Türkiye Bölge Müdürü Sabine Dom Ağlagül, “Şu anda 13 otel ile faaliyet gösterdiğimiz Türkiye’de otel sayımızı önümüzdeki beş yılda iki katına çıkarmayı hedefliyoruz. 10 markamızın yedisi Türkiye pazarında. Önümüzdeki dönemde yatırım ortamının netleşmesi halinde tüm markalarımızın Türkiye’de olmasını planlıyoruz. Gaziantep, Mersin, Antalya gibi kentlere otel açmak üzere bakıyoruz” diyor.

ANADOLU’YA YAYILACAK

Marriott International Geliştirmeden Sorumlu Başkan Yardımcısı Poğ-da Demircan, Türkiye’de 2020 yılına kadar 50 otelin üzerine çıkacaklarını söylüyor. Şirket, Bulgari Hotels and Resorts, Autograph Collection Hotels, Residence Inn by Marriott ve Moxy markalanın da Türkiye’ye getirmeyi planlıyor. Kuruluş MARCH adı verilen Moxy, AC by Marriott, Residence Inn by Marriott ve Courtyard by Marriott markalarını içeren ekonomi ve orta ölçekli marka grubunu Türkiye’de ağırlıklı olarak franchise modeliyle hızlı büyümesini hedefliyor. Demircan, franchise yapılanmasına yatırım yapan Marriott Intemational’ın işletme anlaşmaları ile de ilerleyebileceğini belirtiyor. Şirket, İstanbul’da tüm markalar, kıyılarda üst segment markalar, Anadolu şehirlerinde de MARCH grubu markalarıyla yayılacak.

Yakın planda Avrupa’da ve İstanbul’da olmak üzere iki yeni otel yatıranı planladıklarını belirten Richmond International Genel Koordinatörü Ümit Yaşar Atalay da Türkiye’nin çeşitli illerinde işletme ya da franchise görüşmeleri yaptıklarını söylüyor.

HEDEF İLLER

Divan Express ve Divan Suites markasıyla sadece yönetim anlaşmasıyla ilerlediklerini belirten Divan Grubu Genel Müdür Yardımcısı Dr. Faik Öztunç, beş yıl içinde 36 otel ile 4 bin 869 oda kapasitesine ulaşmayı hedeflediklerini ifade ediyor. Öztunç, Hatay, İskenderun, Konya, Urfa, İzmir, Trabzon, Çanakkale, Samsun illeri ile İstanbul’da Üsküdar-Ataşehir hattı, Kara-köy, Sirkeci, Kağıthane, Haliç kıyısı ve Levent Maslak hattında otel planlan olduğunu söylüyor. Yurtdışında ise Birleşik Arap Emirlikleri’nde Abu Dhabi ve Dubai, Katar’da Doha, Irak’ta Basra ve Süleymaniye, İran’da Tebriz, Kazakistan’da Astana, Bosna Hersek’te Saraybosna ve Avrupa’nın öncelikli şehirlerinde görüştükleri projeler olduğunu vurguluyor.

ARZ FAZLASI

Antalya’daki üç otellerinde 3 bin 400 yatak kapasitesine sahip olduklarını belirten Gloria Hotels & Resort CEO’su Öznur Özdemir Özaltın, beş yıl içinde 4 bin yatak kapasitesi hedeflediklerini söylüyor. Şehir otelciliğine girme planlan çerçevesinde New York ve İstanbul da araştırmalar yaptıklan-nı, yatırımın daha kısa zamanda geri döneceğini gördükleri New York’ta yaklaşık 250 odalı bir otel açmayı planladıklarını vurgulayan Özaltın, Avrupa ve Amerika’da başka bir noktada da Gloria’yı konumlandırabilecekleri-ni, yatırım ve işletme anlayışının bir arada olacağını belirtiyor. 1990’lı yıllarda desteklenen tesisleşme hamlesinin bugün yerini ‘arz fazlasına’ bıraktığına dikkat çeken Özaltın, “Bugün sadece Antalya bölgesinde kayıtlı 600 bin yatak var ki, bu kapasitenin çok üzerinde. Tek düze yatırımlar yerine farklılaşma ve çıtanın hep yukarıya doğru çıkma hedefi ne yazık ki pek çok yatırımcının gündeminde değil. Ürün yelpazesi genişletilerek, farklı konseptler geliştirilebilirse bu kadar yatak kapasitesi ile daha üst sıralara çıkılabilir” diyor.

Limak Hotels Genel Koordinatörü Kaan Kavaloğlu, yatırım ve işletmeyi bir arada yürüten Limak Turizm Gru-bu’nun bugüne kadar turizme 500 milyon dolar yatırım yaptığını belirtiyor. Kavaloğlu, “Kıbns projemiz 20l6’da tamamlandığında bu rakam 750 milyon dolan bulacak. Kısa ve orta vadede İstanbul ve Antalya’da birkaç tesisi bünyemize katmayı planlıyoruz. Makedonya’da bir otel inşaatımız başladı. Kosova, Güney Fransa ve İngiltere’de yatırımlar düşünülüyor. Bunların tamamına yakım yatırım olacak, işletmeye sıcak bakmıyoruz” diyor. Beş yıl içinde yurtdışında üç otel açmayı planladıklarını belirten Kavaloğlu, yakın gelecekte Makedonya Üsküp’te otel ve rezidans, Kosova’da şehir otelciliği, Fransa Nice’te otel almayı planladıklarını söylüyor.

YATIRIMCILARIN PLANLARI

Otel yatırımları ile bilinen Akfen GYO’nun ikisi inşaat aşamasında olmak üzere yurtiçinde 15, yurtdışında beş ve toplamda 20 oteli, 3 bin 628 odası ve 7 bin 114 yatak kapasitesi bulunuyor. Dünyanın en büyük otelcilik guruplarından Accor Grubu ile 2006’da Ibis ve Novotel markalanna oteller geliştirmek üzere stratejik ortaklığa imza atarak turizm yatırımlarına başladıklarını belirten Akfen GYO Genel Müdürü Vedat Tural, bu işbirliği ile uzun dönemli sözleşmeler ile Accor’a otel kiralayıp kira getirisi elde ettiklerini söylüyor. Tural, başta İstanbul olmak üzere büyük şehirlerde ihtiyaca göre mevcut otel sayılarını arttırmak istediklerini vurguluyor.

Ankara’da Büyükhanlı Park Hotel & Residence ile Ataşehir Marriot’un sahibi olan Büyükhanlı Kardeşler İnşaat Turizm Otelden Sorumlu Yönetim Kumlu Üyesi Ahmet Büyükhanlı, İstanbul’un Avrupa Yakası’nda otel veya otel arsası araştırdıklannı söylüyor. Otellerini mutlaka kendilerinin işletmeyi tercih ettiklerine dikkat çeken Büyükhanlı, İstanbul ve büyük şehirlerde ihtiyaca göre otel sayılarını artırmak istediklerini belirtiyor.

Turizm sektörüne yatırımcı kimliği ile giren Er Yatınm’ın ilk yatırımı olan Four Points by Sheraton, İzmir Bayrak-lı’da 2016 yılında açılacak. 2018 yılına kadar Kağıthane, Ataşehir, Eminönü ve Kartal’da olmak üzere dört otel daha açmak için çalışmalarının devam ettiğini belirten Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, “İzmir, Kağıthane ve Ataşehir’de açılacak otellerimiz Four Points by Sheraton markasıyla işletilecek. Er Yatırım olarak önümüzdeki beş yılda altı otele ve yaklaşık bin odaya, 10 yıl içinde de 20 otele ulaşmayı hedefliyoruz” diye konuşuyor.

Turizmi destekleyen 10 unsur

1. Türkiye’nin bir tatil destinasyonu olduğu imajının yerleşmesi.
2. Ana pazarlar olan Avrupa ve Rusya’ya olan coğrafi yakınlık ve kısa uçuş mesafesi.
3. Geniş alanlara yayılan çeşitli aktivitelere sahip yeni, modern ve bakımlı konaklama tesisleri.
4. Tüm fiyat çeşitlerine uygun geniş tesis ve ürün portföyü.
5. Rakip Euro destinasyonlarma göre kur avantajı.
6. Kriz yönetiminde kazanılan deneyim.
7. Doğal güzelliklere sahip kıyı şeridi, eşsiz tarihi ve arkeolojik alanlar.
8. Yerli zincirlerin otelcilikte kazandıkları bilgi birikimi.
9. Her şey dahil uygulamasındaki başarı.
10. Dünyaca ünlü Türk misafirperverliği.