Turizmde İş Otellerine Yatırım Dönemi

Tüm dünyayı saran iş amaçlı seyahatler trendi, Türkiye’deki otel yatırımlarını da etkiledi. Girişimciler, lüks beş yıldızlı oteller yerine, daha düşük yatırım maliyeti ve yatırım geri dönüş süresi daha kısa olan bu tür otelleri tercih ediyor.

SON 10-15 yıldır turizm dünyası, artık sadece güneş, kum ve denizden ibaret değil. Kültür, sağlık, inanç ve gurme turizmi gibi kategoriler turizmin büyük tablosunda yerlerini hızla alıyor. Turizmin en hızlı büyüyen kategorilerinden biri de iş amaçlı seyahatleri ifade eden iş turizmi… İstatistiklere göre, iş seyahatleri toplam seyahatlerin içinde ciddi bir orana ulaşmış durumda. Küresel Ticari Seyahat Kurumu’nun araştırma şirketi GBTA’nın 2012-2016 raporuna göre, sırf geçen yıl ticari amaçlı seyahat harcamaları yüzde 5 oranında artarak 1.07 trilyon dolara yükselmiş bulunuyor. Uluslarası Kongre ve Toplantılar Birliği ICCA’nın (International Congress and Convention Association) rakamları da aynı doğrultuda. ICCA’ya göre, dünya turizm gelirinin yüzde 30’u iş amaçlı seyahatlerden elde ediliyor. Yine bu rapora göre, iş seyahatlerinin toplam içindeki payı sadece son bir yılda yüzde 15 oranında artış göstermiş durumda. Belli ki bu trend hız kesmeden sürecek. Çünkü havayoluyla iş seyahatine çıkan kişilere uygulanan son anketler (Ascend Kurumsal Seyahat Anketi, 2012), katılımcıların yaklaşık yarısının önümüzdeki yıl içerisinde uçak seyahati bütçelerinin artmasını beklediğini ve iş seyahati bütçelerinde kısıtlamaya gidecek şirket sayısının azalacağını ortaya koyuyor.

YATIRIMLAR HIZ KAZANDI

İş amaçlı turizm pastasındaki bu hızlı büyüyüşün nedenlerini tahmin etmek pek de zor değil. Global şirketlerin yaygınlaşması, kıtalararası ticari ilişkiler, kongre ve etkinliklerdeki artış, iş yapış şekillerindeki değişimler, hava yolları uçuşlarındaki indirimler ve yeni destinasyonlara ulaşım olanağı, pazarı büyüten etkenlerden sadece birkaçı.

Tüm bu gelişmeler, iş insanlarının seyahatlerini ve otel konaklamalarını artırırken, yatırımcıları da herekete geçirmiş durumda. Global zincirler, deniz aşırı ülkelerde, kongre, toplantı ve ekonominin buluşma noktası olarak adlandırılan şehirlerde yeni şube ve franchise yatırımların peşine düşerken, yerel zincirler de peş peşe otel açmaya devam ediyor. Üstelik yatırımlar, sadece beş yıldızlı şehir otellerinde yoğunlaşmıyor. İş turizmi kategorisinde, üç ve dört yıldızlı şehir otelleri, butik yatırımlar, süit oteller ve yazlık bölgedeki tesislere kadar tüm alternatifler değerlendiriliyor.

ASIL PATLAMA ANADOLU’DA

Tüm dünyada yükselen iş turizmi pazarının en cazip destinasyonlarından biri de Türkiye. Dünyada en çok kongre düzenlenen şehirler sıralamasında dokuzuncu sıraya yükselen İstanbul başta olmak üzere, Antalya, Ankara, İzmir, Bursa ve Adana, iş turizminin parlayan yıldızları konumundalar. Ancak pazardaki en büyük patlamanın Anadolu’nun diğer illerinin de bu listeye eklenmesiyle yaşanması bekleniyor. Yukarıdaki illerin yanı sıra Hatay, Afyonkaralıisar, Kütahya, Balıkesir, Şanlıurfa, Mardin, Diyarbakır, Van, Kayseri, Sivas, Konya, Erzurum, Trabzon ve Samsun yeni destinasyonlar olarak giderek parlıyorlar.

Özel havayollarının seferlerindeki artış, bu konudaki devlet teşviği ve arazi maliyetlerinin düşüklüğü, otel yatırımcılarının önümüzdeki dönemde Anadolu’ya daha fazla odaklanmalarına neden olacak.

Pazardaki potansiyel, yabancı otel zincirlerinin de iştahını kabartıyor. Tüm dünyayı kasıp kavuran ekonomik krizin ülkemizde yansımalarının az olması da, global otel zincirlerinin gözlerini Türkiye’ye çevirmesine neden oldu. Öyle ki uluslararası otel markaları Türkiye’ye girmek için adeta yarışıyor. Yerli yatırımcılarla işbirliği yapan uluslararası çok büyük otel zincirleri, ciddi ortaklıklar, “equity fonlar” ve “joint-venture” gibi farklı işbirlikleri teklif ederek, pazara girme konusunda ne kadar istekli olduklarını gösteriyorlar.

AZ KALIYOR, ÇOK HARCIYORLAR

Yatırımcıların iş otellerine yönelmesindeki tek neden, pazardaki bu hızlı yükseliş değil kuşkusuz. Yatırımın geri dönüşünün hızlı olması da yatırımcıların bu yöne kaymasına neden oluyor. Üstelik dört sezon boyunca açık olan bu yatırımlar, deniz-güneş-kum turizmine kıyasla daha düşük maliyet olanaklarıyla da ilgi çekiyor.

İş otelleri yatırımlarının klasik otel yatırımlarına kıyasla birçok avantajı bulunuyor. Bunlardan en önemlisi, bu otellerin 12 ay açık kalması ve mevsime bağlı olmadan doluluk oranlarınn yüksek kalabilmesi. İş otellerinin müşteri kitlesinin genişliği doluluk oranlarına da olumlu yansıyor. Global şirket çalışanları, kongre ve fuar organizasyonları katılımcıları, toplantı ve ticaret amacıyla şehre gelenler, genellikle lüksten ve ihtişamdan uzak ama konfor ve temizlik konusunda iddialı iş otellerinde konaklamayı tercih ediyor. Gelenler ortalama iki ila üç gün konaklıyor. Ancak araştırmalar, iş amaçlı seyahat edenlerin tatil amaçlı gelip beş ila altı gün konaklayanların neredeyse dört beş katı harcama yaptığını ortaya koyuyor.

EN BÜYÜK YATIRIM ARAZİYE

Iş insanları gecelik konaklama için ortalama 400-500 eııro bütçe ayırıyor. Günümüzün hızlı iş hayatı içinde çok seyahat edenler tarafından tercih edilen iş otellerinin, bu rakamlara göre planlanması gerekiyor.

İş otellerindeki en büyük maliyet kaleminin arazi olduğu hesaplanıyor. Çünkü bu otellerin şehir merkezine yakın bir bölgede konumlanıyor olması, tercih sebeplerinin ilk maddesi olarak karşımıza çıkıyor. Arananlar listesindeki diğer maddeler ise, otelin konumunu, konfor, temizlik, kaliteli hizmet, harika bir gece uykusu için doğru yatak, ücretsiz kahvaltı ve ileri teknoloji olarak sıralanıyor.

Kongre ve toplantı salonlarıyla dünya lezzetlerinden örnekler sunan restoranlar, yatırımın prestijini artırırken, tercih sebebi olmalarını da sağlıyor. Aynı şekilde günün yorgunluğunu atmak isteyen bazı iş adamları spa, masaj salonları ve hamam gibi ek bölümleri bulunan otelleri seçiyor olsalar da, tüm bu kalemler iş otellerinde ikinci derecede öneme sahip.

DEVLER ANADOLU’DA

Şehir merkezine konumlanan iş otelleri, kıyı turizminden farklı olarak üç ve dört yıldızlı kategoride yoğunlaşıyor. Özellikle ekonominin ve sanayinin yükselen Anadolu şehirlerinde yatırımcıların tercihi, konforlu, sade, daha az yatak kapasitesine sahip üç ve dört yıldızlı otel yatırımlarından yana.

Yatırım için Anadolu’yu tercih eden yabancı zincirler iş otelleri olarak adlandırılan alt markalarıyla bu şehirlerde yatırım yapmayı tercih ediyor. Bunlardan Hilton, Garden Inn markasıyla Anadolu’da yatırımlarını hızlandırırken, dünyanın en büyük otel zincirlerinden Intercontinental Hotels Group (IHG), Holiday Inn ve Holiday Inn Express markalarıyla yatırım için fırsat kolluyor. Dünyanın önde gelen otel zincirlerinden Starvvood da sahip olduğu tüm markalan önümüzdeki dönemde Türkiye’ye getirmeyi planlıyor. Hali hazırda dokuz markasından beşini Türkiye’ye getiren grup, üç markasını da kısa süre içinde Türkiye’de faaliyete sokacak. Türkiye’de yayılma konusunda hevesli diğer global zincirler ise Mövenpick, Millenium, Marriott, Hyatt Regency, 6C Six Continents, Fairemont, Dorint Hotels ve Four Seasons olarak sıralanıyor.

Yatırım yapmak için fırsat kollayanlar Avrupa ve Amerikalı otel zincirleriyle sınırlı değil. Ortadoğu’dan gelen turist sayısındaki artış, bu bölgenin büyük turizm şirketlerini de Türkiye’ye yatırım yapmaya teşvik ediyor. Başta Katar olmak üzere Birleşik Arap Emirlikleri ve Suudi Arabistan’dan yatırımcıların Türkiye’yi yakın takipte tuttuğu belirtiliyor.

TÜRKLER İSE AVRUPA’DA

Global zincirler tstanbul ve Anadolu’ya akın ederken, yerli otel zincirleri de gözlerini yurtdışı-na çevirmiş durumda. Bunlardan Limak International Hotels&Resorts, 2023’e uzanan süreçte, Türkiye’deki turizm yatırımlarının özellikle şehir otelciliği kategorisinde olacağını açıklıyor.

Son olarak İstanbul Kavacık’ta açılan Limak Eurasia Luxury ile lüks şehir otelciliği konseptindeki başarısını kanıtlayan grup, yeni yatırımlar için kolları sıvamış durumda. Grup İstanbul Avrupa Yakası’nda uygun arazi arayışını sürdürürken, yakın coğrafya içerisindeki şehir otelciliğine uygun fırsatları da inceliyor. Limak Oteller Grubu’nun hedef bölgeleri Balkanlar ve Ortadoğu.

İstanbul’un yanı sıra yurtdışında iş otelleri yatırımına odaklanan bir diğer grup da Lucis Global. İstanbul’da Golden Age II Otel ve Avantgarde Hotel ile iş otelleri kategorisinde varlığını sürdüren grup, Anadolu’nun farklı şehirlerinin de fırsatlar sakladığını düşünüyor.

Lucis Global Başkan Yardımcısı İsmet Ömer Öztanık, Anadolu’da Kayseri, Eskişehir, Gaziantep gibi henüz tam olgunlaşma safhası bitmemiş, ama güçlü bir iç ekonomisi ve nüfusu olan bölgelerde fırsat kolladıklarını belirtiyor. Grup, yine iş oteli yatırımı konusunda Ortadoğu ve Avrupa’daki seçenekleri de araştırıyor.

Michael COLLINI / Hilton Worldwide Türkiye, Rusya ve Doğu Avrupa Geliştirmeden Sorumlu Müdür Yardımcısı
Türkiye! stratejik gelişim pazarlarımız arasında

Türkiye’nin en eski global otel zincirlerinden Hilton iş otelleri kategorisinde yatırımlarını sürdürüyor. 1955’te İstanbul’da açılan ilk oteliyle Türkiye’ye giriş yapan grubun şu anda, Türkiye’de iş amaçlı seyahat edenlere uygun otelleri de içeren Conrad Hotels S Resorts, Hilton Hotels 6 Resorts, DoubleTree by Hilton, Hilton Garden Inn ve Hampton by Hilton’dan oluşan beş markası bulunuyor. Hilton Worldwide Türkiye, Rusya ve Doğu Avrupa Geliştirmeden Sorumlu Müdür Yardımcısı Michael Collini, Türkiye’deki portföylerini büyütmeye odaklandıklarını ve Türkiye’yi stratejik gelişim pazarları arasında gördüklerini ifade ediyor. Grup şu anda faaliyette olan 24 otelinin yanı sıra hem resort hem de iş otellerini içeren 20 oteli de geliştirme aşamasında. Hilton’un Anadolu’da yaygınlaştırmayı planladığı markalardan biri de Hilton Garden Inn. İş amaçlı seyahat edenlerin sıkça tercih ettiği bu oteller zinciri, ücretsiz internet bağlantısı, “Garden Sleep Sistem’’i ve en son teknoloji ve sağlık seçenekleri gibi geniş bir hizmet yelpazesi sunuyor.

İsmet Ömer ÖZTANIK / Lucis Global Başkan Yardımcısı
Pazarın büyüdüğünün kanıtı Talimhane

Dünya çapında iş otelleri pazarındaki yükseliş sebeplerinin başında, bu otellerin sınırlı sayıda hizmeti kaliteli ve düşük konaklama fiyatları ile sunmaları geliyor. Orta sınıfın dünya genelinde artması ve bu sınıfın bu tür konaklama seçeneklerini tercih etmesi pazarı büyütüyor. Pazarın büyüme hızını sadece İstanbul’un Talimhane semtine bile bakarak gözlemek mümkün. Biz ilk otel yatırımını yaptığımızda, o zamanlar Talimhane’de üç otel vardı. Bugün Talimhane, 11 bin yataklı, yılda yüzde 85 doluluk oranına sahip, 3.5 milyon turisti ağırlayan dev bir oteller bölgesine dönmüş durumda.

İş insanı çok harcıyor

İstanbul’a her gün binlerce yabancı iş insanı geliyor. Yüksek harcama kapasitesine sahip iş insanlarının turistik faaliyetlerinden kazançlı çıkanlar sadece oteller değil. Çünkü iş insanları, her şey dahil otel konuklarının neredeyse üç katı harcama yapıyor. Tatil amacıyla Türkiye’ye gelen bir turist bir hafta içinde ortalama 700 dolar harcarken, iş amaçlı gelen bir yabancı turistin konaklama, ulaşım yemek ve alışveriş harcamalarının toplamı günlük 750 euro’ya yaklaşıyor. Global otel zincirlerinin yetkililerinin verdiği bilgilere göre son üç yıldır İstanbul’daki iş otellerinin doluluk oranları Londra, Paris, New York ve Hong Kong otellerini geride bırakmış durumda.

Bu otellerde “iş” var

Kariyer olanakları olarak önemli fırsatlar sunulan otellerde, sektöre giren donanımlı gençlerin sayısı her geçen gün artıyor. Turizm okulları da nitelik ve nicelik olarak kalitelerini artırarak, sektörün kazandığı ivmeyle paralel bir gelişim sergiliyor. Uzmanlara göre önümüzdeki dönemlerde şehir otellerinin ve yatak kapasitelerinin artmasıyla çalışanların maaşları ile otellerdeki hizmet kalitesi de yükselecek. Artan tesis sayısı rekabeti de beraberinde getirecek. Bu da otel yöneticilerinin tesisler arası transferlerini artıracak gibi gözüküyor. Bu gelişmeye paralel olarak otel işletmeciliğinde de birtakım gelişmelerin söz konusu olacağı öngörülüyor. Konaklama tesisleri kurumsallaşmak ve profesyonelleşmek zorunda kalacak ve hizmet kalitesini yükseltmeyen, kurumsallaşmayan, nitelikli eleman çalıştırmayan işletmeler zaman içinde yok olacak.