Tatil Beldesi Kaş’ta Konut İmarlı Arsa Fiyatları Yükselişte

İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerde yaşayan, beyaz yakalıların hayalidir “Bir gün Güney’e yerleşmek“. Bu hayaldeki Kuzey Ege’den başlayan hedef beldeler Assos ile başlar; Ayvalık, Dikili, Çeşme, Bodrum, Marmaris, Kaş diye devam eder. Beyaz yakalıların en çok tercih ettiği tatil beldelerinden birisi olan Kaş’ta son üç yılda konut imarlı arsa fiyatları yüzde 171 oranında arttı. Arsa yatırımı açısından öne çıkan bölgelerin başında Çukurbağ ve Bayındır Köyü geliyor…

Antalya’nın turizm yönünden ilgi gören, ancak doğası ve tarihi dokusunun bozulmamış olmasıyla yaşamak için de gözde olan Kaş, bu özellikleriyle son zamanların en çok tercih edilen kaçış noktalarından.

Tatile gelenler, hayran kaldıkları bu güzel ilçede kiralık ev, satılık daire ve arsa araştırması da yapmadan yaşadıkları yerlere dönmüyorlar. Kaş, merkez olarak küçük bir ilçe olmasına rağmen, coğrafi açıdan sahip olduğu 55 köy ile Antalya’nın en büyük ilçelerinden biri.

Merkezdeki yoğunluk sebebi ile insanlar Kaş’tan ortalama 7 ile 30 kilometre arasındaki köylerde yaşam kurmayı, arsa veya ev sahibi olmayı tercih ediyor. Bundan yola çıkarak, bu haftaki sayımızda Kaş’ta arsa yatırımı yapılacak bölgeleri ve bu bölgelerdeki arsa ve konut fiyatlarını araştırdık.

Kaş’ın merkezi el yakıyor

Merkezden uzaklaştıkça fiyatlarda düşüş görülüyor. Örneğin, arsa sayısının kısıtlı olduğu Kaş merkezde 400 metrekare imarlı bir arsaya (yüzde 30 ve 3.5 kat imarlı) 2-3 milyon TL gibi fiyatlar istenebiliyor. Kaş’ın merkeze en yakın mahallesi olan Çerçiler’de ise 400-450 metrekare (yüzde 30 ve 2.5 kat imarlı) bir arsa 500-650 bin TL’ye alıcı bulmakta.

İlçede, imarlı arsaların olduğu ve merkeze 6 kilometre mesafede yer alan deniz manzarasına sahip, Yeniköy’de 700 ile 1000 metrekare (yüzde 15 ve 2 kat imarlı) arsalar, 400 ile 650 bin TL arasında müşteri bulmakta. Kaş merkeze yaklaşık 16 kilometre uzaklıkta olan, Çukurbağ Köyü de son yıllarda talep gören köylerin başında geliyor. Köyde yer alan arsalar, ortalama 600-750 metrekare arası büyüklükte olup, yüzde 15 imar ile 2 kat yapılaşma hakkı veriliyor. Çukurbağ Köyü’ndeki arsaların fiyatları ortalama, 300 ile 450 bin TL arasında değişiyor.

Bununla birlikte Yeniköy ve Çukurbağ Köyü’nde tarla vasıflı arazilerin dönüm bazında fiyatları da ortalama 175 ile 250 bin TL aralığında değişirken, fiyatlar arazinin konumuna, yola cephe durumuna ve yerleşim içinde olmasına göre değişiklikler arz edebiliyor.

Çukurbağ ve Kalkan villa bölgesi

Kaş’ın meşhur Çukurbağ Yarımadası’nda 1.400 ile 1.500 metrekare imarlı deniz manzaralı arsalar (yüzde 12.5 oturumlu, 2 kat imarlı) ortalama 2 ile 3 milyon TL arasında fiyatlara alıcı bulabiliyor. Kaş’ın bir mahallesine dönüşen Kalkan bölgesinde ise 350-600 metrekare arasında iki kat imarlı arsalara 450 ile 650 bin TL fiyat isteniyor.

Son 10 yılda büyük bir yapılaşmaya maruz kalan Kalkan bölgesinde yüzde 70-80 derece eğimli yamaçların bile imara açıldığı belirtiliyor. Kalkan’dan 5 kilometre kuzey batıda yer alan İslamlar ve Üzümlü bölgelerinin villa türü yapılaşmadan nasibini aldığım ifade eden, Kaş’ın 10 gözde turistik noktası Kaş’a gidildiğinde en çok ziyaret edilen 10 turistik bölge Akdeniz’in en güzel plajlarından biri Kaputaş, Antiphellos Antik Kenti, Türkiye’nin en iyi dalış rotalarından biri olan ve Türkiye’nin tek batık kentine ev sahipliği yapan Kekova, plajlarıyla sevilen Kalkan, Kaş’ın en büyük antik kenti olma özelliği taşıyan Xanthos Antik Kenti, Likya döneminden kalma kaya mezarların bulunduğu Myra Antik Kenti’nin yer aldığı Demre, Türkiye’nin en güzel ilk 15 plajı içerisinde yer alan Patara Plajı, rafting, trekking gibi doğa sporlarının yapıldığı Saklıkent, Antik Likya kentlerinden Simena ve Yunanistan’ın ana karaya en uzak adalarından biri olan ve Kaş’a sadece 2.1 km uzaklıkta yer alan Meis Adası olarak sıralanıyor.

Kaş Nirvana Emlak Ofisi Emlak Danışmanı Osman Çetin, “Son beş yılda sözü edilen iki köyde de 500 civarı (büyük çoğunluğu kaçak olmak üzere) villa yapıldı ve tarımsal araziler yok edildi. Yerel yönetimlerin bu sürece göz yumması kabul edilir bir durum değildir, özellikle heyelan bölgesi ilan edilen İslamlar Köyü’ne yapılan villalar mantar gibi çoğalmış durumda” şeklinde açıklamada bulunuyor.

1+1’ler 450 bin TL’den başlıyor

Öte yandan Kaş bölgesindeki konut fiyatları da mevkii, manzara ve ebat gibi faktörlerden dolayı farklılık gösteriyor. Kaş merkezde daire 2+1 ve 3 + 1 dairelerin fiyatları 600 ile 1 milyon 200 bin TL arasında değişiyor.

Bunun yanında 1 + 1 daire fiyatları da İstanbul piyasasını aratmayacak düzeyde. Bu tür dairelere ise istenen rakam 450 ile 600 bin TL. Daha ekonomik dairelerin fiyatları ise 325 binden başlayıp, 550 bin TL’ye kadar çıkabiliyor.

Bu daireler Kaş’ın diğer önemli mahallesi Çerçiler mevkiinde yer alıyor. Çukurbağ, Bayındır, Yeniköy ve İslamlar gibi müstakil villaların olduğu köylerde villaların alt sınır fiyatı ise 750 bin ile 1 milyon 800 bin TL arasında değişiyor.

Çukurbağ Yarımadasında müstakil deniz manzaralı 3 + 1, 4+1 ve 5 + 1 şeklinde villaların fiyatı 2 milyon TL’den başlayıp 7 milyon TL’ye kadar çıkabiliyor. Aynı bölgedeki yine 3+1, 4+1 ve 5 + 1 şeklindeki dairelere ise 800 bin ile 1 milyon 600 bin TL aralığında bir fiyat isteniyor. Kalkan bölgesinde de müstakil villalar 850 bin ile 6 milyon TL’den alıcı bekliyor.

Muhafazakarın tercihi Sarıbelen

Son zamanlarda Kalkan’a yaklaşık 15 kilometre uzaklıkta yer alan Sarıbelen’de İslamlar bölgesinde olduğu gibi yoğun bir villa inşaatının sürdüğüne işaret eden Osman Çetin, bu konuda şu bilgileri veriyor:

“Özellikle, muhafazakar ailelere yönelik olarak korunaklı olarak faaliyet gösteren bu villaların sayısı hızla artıyor. Yoğun sezonda günlük kiralama fiyatları bin TL’den başlayıp, villanın özelliklerine göre 3 bin TL’ye kadar çıkabiliyor.

Sarıbelen mevkiinde bu yapılaşma öncesi dönüm bazlı tarla fiyatları 30 bin ile 50 bin TL’yken şimdilerde bu rakamlar 60 bin ile 100 bin TL arasında seyrediyor. Kaş’ın uzak köylerinin bile rağbet görmeye başladığı bu zamanlarda, arazi fiyatları günden güne artış gösteriyor.

Doğal olarak köy sakinleri bu süreçten maksimum oranda karlı çıkmanın hesabını yapıyor. Kaş bölgesinde artan apart furyasından dolayı konut sahipleri kiracılarını evlerden çıkartıp, evlerini apart olarak vermeyi tercih ediyor. Kiralık konutların azlığından dolayı 1 + 1 daireler bin 500 TL, 2+1 daireler 2 bin TL’den kiralanıyor.

Dışarıdan Kaş bölgesine kamu çalışanı olarak gelen ve ortalama 3 bin 500 TL maaş alan memurlar bu durumdan en çok mağdur olan kesimlerin başında geliyor. Yakında Kaş’a hiçbir kamu görevlisi mecburi olmadıkça tayin istemeyecektir. Gelenler de istifa edip gidiyor.”

En pahalı mahalleler

Teknoloji odaklı gayrimenkul değerleme platformu Endeksa.com’un güncel verilerine göre, Kaş’ta ortalama konut metrekare satış fiyatı 6 bin 589 TL, ortalama konut fiyatı 929 bin 049 TL., ortalama kira bin 766 TL, konut yatırımının geri dönüş süresi ise 39 yıl.

Endeksa veriline göre, Kaş’ta konut fiyat endeksi son dört yılda yüzde 91.06, son bir yılda yüzde 18.02 artış göstermiş durumda, önümüzdeki altı ayda ise yüzde 5.21 artış bekleniyor.

Konut imarlı arsa ve konut açısından değerlendirildiğinde, Kaş’ta gayrimenkul fiyatlarının en yüksek olduğu mahallelerin Andifli ve Kalkan olduğuna işaret eden Endeksa CEO’su Görkem Öğiit bu konuda şu bilgileri veriyor: “Ağustos sonu itibarı ile Kaş genelinde konut imarlı arsaların ortalama metrekare satış fiyatı 488 TL, Ağustos 2016’da ise ortalama metrekare satış fiyatı 180 TL idi. Dolayısıyla son üç yılda Kaş’ta konut imarlı arsa fiyatları yüzde 171 oranında artış göstermiş durumda. Kaş’ta konut fiyatları en yüksek mahalleler; İslamlar, Andifli ve Kalkan. Endeksa  verilerine göre Ağustos sonu itibarı ile Îslamlar’da ortalama konut metrekare satış fiyatı 9 bin 456 TL, Andifli’de 6 bin 987 TL. Kalkan’da ise 6 bin 466 TL.

UZMANLARI NE DİYOR?

Halil ESENDAL / TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Yöneticisi
“Patara, Ova, Bayındır, Sarıbelen, Çukurbağ”

Konumu ve yerleşimi itibarıyla, özellikle Kaş sahil kesiminde daha çok villa tarzı yapılaşmanın hakim olduğu, iç kesimlerde ise sera ve tarım alanlarının göze çarptığı görülmekte.

Villaların çoğunlukla yabancıya satışı ön planda olmakla birlikte, günlük, haftalık ve aylık kiralamalar da çok tercih ediliyor. Özellikle yaz aylarında kiralama başta olmak üzere, gayrimenkul piyasası oldukça hareketli.

Kaş’ın emlak değeri açısından en değerli bölgelerinin başında Patara, Ova, Bayındır, Sarıbelen ve Çukurbağ Yarımadası geliyor. Sahil kesiminde SİT alanı içinde kalan alanlarla birlikte, zeytinlik niteliğinde taşınmazların, iç kesimlerde ise tarla niteliğinde taşınmazların yer aldığı görülmekte. Yerleşim yerlerine yakın bölgelerde ise villa tarzı yapılaşmaya uygun arsalar göze çarpıyor. Villa tarzı yapılaşma çok yaygın. Metrekare birim fiyatı sıfır daireler için 10 bin, ikinci eller için ise 8 bin TL civarında.

Çukurbağ Yarımadası’nda da villa tarzı yapılaşma çok yaygın. Yanmada çevresinde yer alan villaların metrekare satış fiyatı konumuna göre, 10 ile 13 bin TL arasında. Kaş merkezde ise konut tarzı yapılaşma da bulunuyor. Yeni binaların metrekare satış fiyatı 6 bin TL, daha eski yapılarda 4 bin TL civarında. Bölgede satış kiralama genellikle yabancıya yönelik euro ve sterlin üzerinden yapılmakta olup, kur artışından etkilendi. Konut satış ve kira değerlerinde üç yıl öncesine göre yaklaşık yüzde 40-50 civarında artış yaşandığı söyleniyor.

Mete TURAN / Emlak Danışmanı
“Arsa yatırımcısı Çukurbağ ve Bayındır diyor”

Kaş’ın en değerli bölgesi Çukurbağ Yarımadası. Ardından merkez, Büyük Çakıl, Çerçiler ve Gökseki mahalleleri geliyor. Yeniköy tarafı da yükselen değerli bir yerleşim bölgesi haline geldi. Bu bölgelerde satılık arsa bulmak neredeyse imkansız. Bu nedenle arsa yatırımcıları, Kaş merkeze 10 dakika mesafede yer alan, Çukurbağ ve Bayındır Köyü’nü tercih eder hale geldi.

Şunu belirtmekte fayda var; Kaş’ın genelinde imar bulunmuyor. Yine beş yıl öncesine kadar beğenilmeyen, tercih edilmeyen Çerçiler Mahallesi ise bugün Kaş’ın en gözde yerleşim yeri haline geldi.

Merkeze çok yakın olan mahalle kira fiyatları açısından oldukça uygun. Kaş’ta son dönemde ev sahipleri, evlerini apart olarak sezonluk kiraya vermeye başladı. Bu durum otel ve pansiyon işletmecilerini olumsuz yönde etkiledi.

Endeksa Özkan KARAHAN / Turkey Homes Kalkan Ofis Yöneticisi
“Yeni konutların metrekaresi 2 bin euro”

Kaş’ta yer alan gayrimenkullerin değerinde son iki yılda yüzde 40 oranında artış oldu. Dövizdeki artışla birlikte villa sahiplerinin de döviz üzerinden satış ve sezonluk kiralama modeline yönelmeleri, gayrimenkul değerlerindeki artışın ana nedenini oluşturdu. Şu anda Kaş’ın gayrimenkul açısından en değerli bölgeleri olarak, Kalkan Mahallesi ve Çukurbağ Yarımadası öne çıkıyor. Kalkan’da yeni konutlar, metrekare bazında 2 bin euro, ikinci el konutlar ise bin 500 euro’dan satılıyor. Kaş’ın geneline bakıldığında hiçbir köyde imar bulunmuyor. Kaçak yapılaşmada cezalar maalesef caydırıcı olmuyor.

Okhan Şentürk – Para