Pansiyon İşletmeciliğinde Yatırım Fırsatları

Sit alanları, imar sıkıntısı olan bölgeler, tarihi ilçeler, doğası bozulmamış tatil beldeleri… Beş yıldızlı dev tesislere kapılarını açamayan bölgelerimiz, pansiyon ve küçük otellerle turizme kazandırılıyor.

2011’i 31 milyon yabancı turist ve 23 milyar dolar gelirle kapatan turizm sektöründe yatırımlar hız kesmiyor.

Ancak Antalya ve Bodrum gibi popüler sahil şeritleri beş yıldızlı tesislerle donatılmış durumda. Turizmde yıldızı yeni parlayan bakir bölgelerimiz, adalarımız ve koylarımızın birçoğu, sit alanında bulunmaları nedeniyle bu tür büyük yatırımlara kapılarını açamıyor, işin aslı açmamaları da iyi oluyor; çünkü bakanlık başta olmak üzere tüm turizm sektörü bu bölgelerdeki yapılanmanın doğal güzellik ve tarihi dokuyla uyumlu olması gerektiğinin altını her fırsatta çiziyor.

İşte tam bu noktada yatırımcıların ve bölgelerin imdadına pansiyon ve küçük oteller koşuyor. Bir zamanlar ev sahiplerinin iki çekyat, bir küçük tuvaletten ibaret olan odalarını pansiyon olarak sundukları dönemler ise çoktan geride kaldı. Artık turizmin en az butik konsept kadar niş alanlarından biri sayılan pansiyon ve apart otelcilikte, hizmet ve servis kalitesi yükselirken, modern teknoloji ve tasarımla donatılmış bu mekanlar konukların olduğu kadar yatırımcıların da ilgisini çekiyor.

2-3 ve 4 yıldızlı oteller için de durum aynı. Turizmde bu sınıfın prestijinin yerlerde süründüğü dönemler mazi oldu. Artık onların da oda sayılarının dışında, lüks olarak adlandırılan beş yıldızlı ağabeylerinden eksikleri kalmamış durumda, tmar süreçlerinin zorlaştığı ve kitle turizmine hitap etmeyen bölgelerde yatırımcıların tercih ettiği bu az yıldızlı otel ve pansiyonlar, 30 bin liradan başlayan yatırım maliyeti ve yatırım bedelinin geri dönüş süresinin kısalığıyla da cazip hale geliyor.

TERCİH EDEN KİTLE GENİŞLİYOR

işin aslı ülkemiz bu konuda geç kalmış bile sayılabilir. Çünkü dünya turizmi alternatifler peşinde koşarken, gerek şehirlerde gerekse sahil bölgelerinde ya da kış turizmine yönelik alanlarda, üst düzey turisti çekebilen, gelenleri evlerinde hissettirerek alışkanlık yaratan, çok özel hizmetler verebilen bu küçük, şık ve konforlu otellerin önemi giderek artıyor.

Üstelik sadece sırt çantalı turistler değil, artık gittiği yerde para harcamayı seven yabancı konuklar da tercihlerini pansiyon ve küçük otellerden yana kullanıyor. Yurtdı-şında hostel olarak da adlandırılan bu kategorinin konukları arasında gençler, tatilde evdeki konforu arayanlar, açık büfe kahvaltı yerine ev sıcaklığında yemek yemek isteyenler, müdürler yerine konakladıkları otellerin sahipleriyle muhatap olmak isteyenleri de kapsayan önemli bir kitle bulunuyor. Tatil için bütçelerinden daha az pay ayırmak isteyen orta sınıfın da tercihi çoğu zaman bu kategoriden yana oluyor.

Hal böyle olsa da, turizmin dünyada çok önemli bir parçası olarak kabul edilen pansiyonculuğun, Türkiye’de turizmden ha-kettiği payı henüz alabildiğini söylemek zor. Yetkililer, Ispanya ve İtalya gibi ülkelerde pansiyoncular ve küçük otel işletmecilerinin turizm gelirlerinden aldığı payın yüzde 85’e kadar yükseldiğini belirtiyor. Türkiye’de ise bu oran ne yazık ki yüzde 5’e bile ulaşmıyor.

Ev gibi süite konsepti tutuyor

Türkiye’de hostel konsepti çok yaygın değil; ancak özellikle İstanbul’da konuklara lüks bir evde konaklama deneyimi sunan süite oteller çok tuttu. Başta Tom Tom Suites, House Otel ve Witt Suites olmak üzere, Cihangir, Galata,

Nişantaşı gibi semtlerde yatırımcılar bu konsepte dönüyor. Özellikle yabancı konukların uzun süreli konaklamaları için tercih ettiği bu oteller, beş yıldızlı pansiyon konforu sunuyor.

Bu süite otellerden biri de Cihangir ve Beyoğlu’nda faaliyetini sürdüren İstanbul Süite Home. Otelin sahibi Mehtap Özder, bu konseptte bir küçük otelin yatırım maliyetinin 2 milyon dolardan başladığını belirtiyor. Başta İngiltere ve Amerika olmak üzere, Fransa,

İspanya, Almanya, Kanada ve Meksika’dan kalmak için gelenlerin kendilerini tercih ettiklerini söyleyen Özder, gelenler arasında iş adamlarının, sanatçıların, yönetmen ve film oyuncularının ağırlıklı olduğunu da ekliyor.

YILDIZI PARLAYAN BÖLGELER

Dünya turizminden aldığı payı her yıl artırmayı başaran Türkiye de, son birkaç yıldır otel yatırımlarında farklılaşmayı başlatmış durumda. Başta sit alanı bölgelerimiz olmak üzere, imar sorunu yaşayan ve geniş arazilerin bulunmadığı bölgelerde turistlerin konaklama ihtiyaçlarını karşılamaya yönelik pansiyonların ve 2-3 yıldızlı otellerin artırılması planlanıyor.

Küçük otellere ev sahipliği yapan bölgelerin başında tarihi özellikleriyle öne çıkan isimler var. Kütahya, Afyon, Eskişehir, Uşak, Birgi, Konya, Kapadokya, Sivas, Amasya, Tokat, Ankara, Kastamonu, Safranbolu, Bolu-Taraklı, Göynük ve Mudurnu ilk akla gelen isimler arasında. Doğu ve Güneydoğu Anadolu illerinin de yakın zamanda bu otellerle kalkınması bekleniyor.

Bu konseptle turizme kazandırılacak bölgelerden bir diğeri de Karadeniz. Özellikle yabancı turistin rağbet gösterdiği Karadeniz’deki konaklama tesislerinin yetersizliği sorununa bu küçük otellerle çare bulunması öngörülüyor. Bölgede bu nedenle köylerdeki eski evlerin restore edilip pansiyon ve küçük otel olarak tatilcilerin hizmetine sunulması için hummalı çalışmalara başlanmış bile. Bu çalışmaların yoğunlaştığı bölgelerden biri Uzungöl. Turizm açısından her mevsim canlı tutulmak istenen, ancak özelikle yöredeki diğer turistik mekanlarda olduğu gibi kışın turist sayısında azalma yaşanan Uzungöl’de, turizmin daha fazla geliştirilmesi için alternatif seçenekler aranıyor.

Bu çerçevede, pansiyonculuğun yaygın olduğu Uzungöl ve çevresindeki köylerde yer alan tarihi yapıların restore edilerek, tatilcilerin hizmetine sunulması hedefleniyor.

URFA’YA TEŞVİK MÜJDESİ

Doğu ve Güneydoğu’daki birçok tarihi bölgenin de bu tür otel ve pansiyonlarla kalkınması hedefleniyor. Yakın zamanda açıklanan teşvik paketiyle birlikte yıldızı parlayan illerin başında kuşkusuz 6’ncı bölgede yer alan Şanlıurfa var. GAP’ın en avantajlı ili Şanlıurfa, teşviklerden en fazla yararlanacak 15 il arasında yer alıyor. Birecik Barajı’nın yapımı sırasında bir bölümü sular altında kalan Şanlıurfa’nın tarihi kenti Halfeti’nin de teşviklerle birlikte yatırımcıların gözdesi olması bekleniyor. Bölgeye gelen turist sayısı artarken, konaklamada tesis sıkıntısına çare bulunması ümit ediliyor. Küçük yatırımcılar bu sıkıntı karşısında, kullanılmayan evleri pansiyona dönüştürmeye başlamış bile. Bakanlık da gelen turistlerin birkaç gün konaklayabilmeleri için butik pansiyonları işletmeye açacağının müjdesini veriyor. Hatta bu pansiyonlarla bölgenin Güneydoğu’nun Bodrum’u olması ve turist sayısının 150 binden 500 bine çıkarılması planlanıyor.

Kalite yıldızla ölçülmüyor

Ekin Grubu Yönetim Kurulu Başkanı Halim Bulutoğlu, pansiyon ve küçük otelciliğin turizmde gelecekte daha da önemli hale geleceğini düşünüyor. Sultanahmet, Safranbolu ya da Göreme gibi tarihi bölgelerde özel belgeli butik ve küçük otel yatırımlarında büyük bir artış gözlendiğini belirten Bulutoğlu, “Bu tür oteller, hem Türkiye’deki yerli tatilcilerden hem de kültür turizmini seven yabancı gruplardan büyük ilgi görüyor. Söz konusu ilgi ise, sanıyorum ki gruplardan daha çok, münferit turistler arasında ağırlık kazanıyor. Kuşkusuz seyahat acentaları da küçük ama özel gruplarını bu tür tesislerde ağırlamaktan hoşlanıyor” diyor.

Öte yandan şehirlerdeki 3 ve 4 yıldızlı standart ama kaliteli otellere de ilginin arttığından bahseden Bulutoğlu, “Yerli profesyoneller artık hesabını bilerek hareket ediyor. Bu kişiler otel standardı iyi olan ve temiz hizmet alacağını düşündüğü yerleri tercih ediyor. 5 yıldızlı otellerdeki pek çok uygulamaya da gereksinim duymadıklarından, 3 ve 4 yıldızlı otellere yönelmekte sakınca görmüyorlar” diyor.

Bu değişimde özellikle 3 yıldızlı şehir otellerindeki kalitenin yükselişinin büyük rolü bulunuyor. Bu konseptte kalitenin artışını ise Bulutoğlu, yabancı zincirlerin pazara girişiyle açıklıyor. “Accor Grubu’na ait Ibis zinciri bu alanda bir ilke işaret ediyor” diyen Bulutoğlu, aynı şekilde, Hilton ve diğer markalar da topladıkları alt markalarıyla, bu kategorideki otellerin İstanbul gibi önemli metropollerin yanı sıra Anadolu’da da yayılmasını sağladığını söylüyor. Yerli otel zincirleri de bu modaya uyuyor. Kaliteli bir otelin mutlaka 5 yıldızlı olmasının gerekmediğini ekleyen Bulutoğlu, bu gerçeğin artık hem tüketici hem de Türkiye’deki otel işletmeleri tarafından kavranmış durumda olduğunu belirtiyor.

KAYA PANSİYONLAR İLGİ ÇEKİYOR

Sadece turizmin yeni aktörleri değil, beş yıldızlı otellere ev sahipliği yapan bölgelerin bazıları, gelen konuklara alternatif sunabilmek için bu yatırımlara gözlerini çeviriyor. Bunlardan Kapadokya’da özellikle kaya tipi küçük oteller revaçta. Kapadok-ya’ya gelen yabancı turistler, lüks otel yerine, yöreye özgü kayadan oyma mağara şeklindeki ev ve pansiyonlarla butik otellerde kalmayı tercih ediyor.

Butik otel sayısı bakımından en zengin bölgelerimizden biri Kapadokya. Sadece Ürgüp’te projesi tamamlanan 300’ü aşkın taş ve ve konak butik otel olarak faaliyetini sürdürüyor. Kapadokya Turistik İşletmeciler Derneği Başkanı Ahmet Tok, bölgeye yılda ortalama 2 milyon turistin geldiğini ve dört-beş yıldızlı otellerin bu talep karşısında yetersiz kaldığını söylüyor. Bu konuda turizmin imdadına butik otel ve pansiyonlar yetişiyor. Ancak hemen belirtelim; Kapadokya’da bir butik otelde konaklamak diğer bölgelere göre biraz daha pahalı. Ortalama 200 dolardan başlayan oda fiyatları, otelin konumu ve popülerliğine göre 1000 dolara kadar çıkıyor. Taş binaların altındaki kaya odaların da özellikle yabancı turistler tarafından tercih edildiğini söyleyen Tok, özellikle Alman, Fransız ve Uzakdoğulu konukların butik otelde konaklamayı tercih ettiklerini söylüyor. Talebin yüksekliği yabancıların da Kapadokya’da butik otel yatırımlarına yönelmesine neden oluyor. Tok, 10-15 odası bulunan tarihi mekanları butik otele döndürmek için girişimde bulunalar arasında Fransız ve İspanyolların başı çektiğini belirtiyor. Her yıl yaklaşık 10 konağın el değiştirdiğini ve restorasyonunun tamamlandığını söyleyen Tok, bu konuda devletin de teşvik verdiğini ekliyor.

EGE PANSİYONCULUKLA KALKINIYOR

Bodrum, Kuşadası ve Marmaris gibi beş yıldızlı tesislere ev sahipliği yapan bölgelerin dışında, Ege’nin birçok tatil bölgesi de pansiyonculara “gelin” çağrısı yapıyor.

Bunların başında kuşkusuz büyük bölümü sit alanı içinde olan Bozcaada ve Gökçeada var. Uzun yıllardır butik otel ve pansiyonlarla turizmde iddiasını sürdüren Bozcaada’nın ardından Gökçeada’da da son yıllarda bir canlanma yaşanıyor. Tarihle iç içe doğası, kültürel dokusu ve birçok su sporuna uygun pırıl pırıl denizine karşılık imar kısıtlamaları nedeniyle bugüne kadar yatırımlardan hak ettiği payı alamayan ada, nihayet hem turistlerin hem de yatırımcıların ilgisini çekmeye başladı.

Bu gelişmede Gökçeada’nın ‘sakin şehir’ (cittaslovv) listesine girmesi ve adaya Anadolu Jet ile Bora Jet’in uçak seferlerine başlamasının rolü büyük. Bölgedeki butik otel ve pansiyon işletmecileri, son iki yılda Gökçeada’ya gelenlerin sayısında ortalama yüzde 50 artış olduğunu vurguluyor. Bu yıl adaya toplamda 60 bini aşkın turist geleceği öngörülüyor. Önümüzdeki yıla yönelik beklenti ise 100 bin turist…

Gökçeada’ya bu yoğun talep yatırımcıları da heyecanlandırmış durumda. Birçoğu şimdiden pansiyon yatırımları için arazi ya da Rum köylerinde taş bina arayışına başlamış bile.

Gökçeada Emlak’ın sahibi Akif Başaran, Rum köylerindeki 500 metrekarelik arazilerin fiyatının 50 ila 100 bin euro arasında değiştiğini belirtiyor. Başaran, bu büyüklükteki bir araziye ancak 2 katlı ve toplam 200 metrekare büyüklüğünde bir ev inşa etmenin mümkün olduğunu hatırlatıyor. Adanın asıl parlayan bölgesi ise Eski Bademli (Gliki). Bir tepe üzerine kurulu olan bu köyde 3-5 dönümlük bir arazinin fiyatının 100 bin euro civarında olduğunu söylüyor.

Adada sadece boş arazilere talep yok elbette. Yine Rum köylerindeki taş binalara talep de epey artmış durumda. Henüz restorasyonu yapılmamış taş evler 35 bin eu-ro’dan alıcı buluyor. Restorasyonu tamamlanmış evlerin fiyatı ise o kadar cazip değil. 2 katlı hazır bir taş evin fiyatı 100 bin eu-ro’dan başlıyor. 300 metrekare arsa üzerindeki evlerin fiyatı ise 150-200 bin euro arasında değişiyor.

MÜMKÜNLÜ’DE YATIRIM MÜMKÜN!

Bu zamana kadar turizmden hak ettiği payı alamayan kültürel zenginlikleriyle ünlü bölgeler de pansiyon ve küçük otel yatırımları için oldukça elverişli. Beypazarı, Mudurnu, Kastamonu, Göynük bu isimlerden sadece bazıları. Sakarya’nın Taraklı ilçesi, ya da TTNet reklamlarından bildiğimiz adıyla Mümkünlü de pansiyon yatırımlarının yeni adresi olmayı sürdürüyor.

Bu yıl 15 bin’i aşkın turistin beklendiği ilçede tarihi konaklar pansiyona dönüşürken, yenileri de inşa ediliyor.

Şu anda bölgede 26 odalı bir otel ve 4 konakta toplam 40 oda bulunuyor. Bu yıl 2 yeni konağın da restorasyonunun tamamlanacağını belirten Taraklı Belediye Başkanı Tacettin Özkaraman, 30 yatak kapasiteli Ahşap Han’ın da butik otele dönüştürüleceğini ekliyor. Böylece yıl-sonunda ilçedeki yatak ve oda kapasitesi iki katına çıkmış olacak.