Köprülerin Değer Kattığı Bölgeler
Ulaşım projeleri geçtikleri bölgelere değer katmaya devam ediyor. 81 Bölgede etkili olan arazi ve gayrimenkullerdeki artışlar önümüzdeki yıllarda da artmaya devam edecek. Gayrimenkul yatırımı yapacalar için fırsatlarla dolu bu bölgeler hakkında Levent Gökmen’in araştırmasını paylaşıyoruz.
Türkiye’de son yıllarda hayata geçirilen büyük ulaşım projeleri bulundukları bölgeleri değerlendiriyor. Bugüne kadar İstanbul’a yapılan her köprü kendi yerleşim alanlarını doğurdu. Yeni köprülerin de aynı şeyi yapması bekleniyor. TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist’e özel yaptığı araştırmaya göre Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprüleri, geçtikleri bölgeler ile bağlantı yollarının uzandığı toplam 81 bölgeye çoktan değer kattı. Son yıllarda bu bölgelerde arazi fiyatları yükselmiş durumda. Bu yükselişin önümüzdeki yıllarda da sürmesi bekleniyor.
Büyük ulaşım projeleri, şehirler arasındaki ulaşımı kolaylaştırmanın yanı sıra etki alanlarındaki bölgelerin gelişmesini de sağlıyor. 1973’te kullanıma açılan Birinci Boğaz Köprüsü ile 1988 yılında devreye giren Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ve bağlantı yolları çevrelerini geliştirirken yeni yerleşim yerlerinin doğmasını da sağlamışlardı. Bu durum geçen yıl faaliyete geçen Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprüleri için de söz konusu. Son yılların en büyük kamu yatırımları arasında yer alan bu yatırımlar, henüz yapılacakları yerler netleşmeden olası güzergahlarının değerlenmesini sağlamışlardı. Büyük ulaşım projelerinin güzergahlarının belirlenmesiyle birlikte, söz konusu yatırımların oluşturacağı dönüşümler dikkate alınarak yapılan bölge, çevre düzeni ve imar planları, nüfus, istihdam ve yapılaşmada değişim yaratıyor. Bu durum da projelerin hayata geçmesinin ardından etki alanlarının değerlenme potansiyelini artırıyor.
Yavuz Sultan Selim Köprüsü güzergahındaki arazi fiyatlarında başlayan spekülasyon, yatırım yapanların beklentilerini artırdı. Köprünün çevresinde önümüzdeki 20-25 yıl içinde yeni ilçelerin kurulması bekleniyor. Benzer durum Osman Gazi Köprüsü için de söz konusu. Osman Gazi Köprüsü’nün devreye alınmasıyla İstanbul-Bursa arası yaklaşık 1,5 saate indi. Halen inşaatı devam eden İzmir Otoyolu’nun tamamlanmasıyla, İstanbul-İzmir arasındaki karayolu ulaşımının 5 saate düşmesi bekleniyor. Başlarda beklentiye dayalı olarak kısa vadeli spekülatif artışlar yaşanırken, halen tarla, orman alanı veya arazi nitelikli gayrimenkullerin uzun vadede değer kazanmaları bekleniyor.
TSKB GAYRİMENKUL HAZIRLADI
Buradan yola çıkarak bu hafta son yılların en büyük kamu yatırımları olan Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinin etki alanlarında konumlanan arazilerde nasıl bir değişim ve değer artışı yaşandığını araştırdık. TSKB Gayrimenkul Değerleme’nin Ekonomist’e özel olarak hazırladığı değerleme, Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinin etki alanındaki 81 bölgenin, bu köprülerin planlanmasından önceki 2010 yılında, planlama dönemi olan 2013 yılında, yapım dönemi olan 2015 yılında ve açılışlarını takip eden 2017 yılında fiyat değişimlerini ortaya koyuyor.
İnceleme yapılan bölgelerin büyük bir kısmı imara kapalı. Bu bölgelerin önümüzdeki dönemde imara açılması bekleniyor. İmara açılmaları durumunda bu bölgelerde bir miktar daha değerlenme görüleceği tahmin ediliyor. Sarıyer, Riva, Yalova, Gebze gibi bu köprülere yakın kesimlerdeki halen imara açık bölgelerin de değerlenmeye devam edeceği beklentisi hakim. Tarla vasıflı araziler için de köprülerin bağlantı yollarına yakınlıkları ve imara açılma beklentileri, gelecekte beklenen fiyat değişimini belirleyen unsurlar oluyor.
NERELER HAREKETLENDİ?
2013 yılında yapımına başlanan ve 2016 yılı sonunda tamamlanan Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Kuzey Marmara Otoyolu Projesi’nde köprü üzerinde yapılması planlanan raylı sistem, Edirne’den İzmit’e kadar yolcu taşıyacak. Üçüncü Havalimanı’nın faaliyete geçmesi ve Kuzey Marmara Otoyolu’nun tamamlanmasıyla otel, ofis, alışveriş merkezi, konut, sanayi, lojistik, depolama, hastane ve üniversite gibi fonksiyonların bölgeye çekilmesi planlanıyor. Dünyadaki örneklerinde olduğu gibi yeni havalimanının da çevresinde kurulacak farklı segmentlerde oteller ve ofislerle kendi hinterlandını oluşturması bekleniyor.
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Ozan Kolcuoğlu, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün açılmasıyla ilk etapta konut alanları olarak Avrupa Yakası’nda Zekeriyaköy-Başakşehir aksının hareketlendiğini söylüyor. Anadolu Yakası’nda ise ilk etapta Beykoz’da ve sonrasında Çekmeköy-Sancaktepe aksında hareketlilik yaşandığını ifade ediyor. Avrupa Yakası’nda Silivri, Çatalca, Arnavutköy ve Zekeriyaköy’ün ana bağlantı noktalan konumunda olduğuna dikkat çeken Kolcuoğlu, bu bağlantı noktalarıyla bölgelere olan ulaşımın rahatlayacağını söylüyor. Kolcuoğlu, yatırımların özellikle İstanbul merkezdeki yüksek arsa fiyatları nedeniyle gelişen bölgelere kayabileceğini düşünüyor.
POTANSİYEL BÖLGELER
Fiyat artışlarına bakıldığında ilk sırayı Arnavutköy ve Beykoz alıyor. Bu ilçeleri Çatalca ve Sarıyer takip ediyor. Arazi fiyatlarının Arnavutköy ve Eyüp ilçelerine nazaran daha düşük olduğu Çatalca’da önümüzdeki dönemde fiyat artışlarının yakın etkilenme alanları olan Arnavutköy ve Tayakadın bölgelerine yaklaşacağı ve yatırım faaliyetlerinin artacağı düşünülüyor. Ulaşımın rahatlamasıyla da başta Bahçeşehir-Deliklikaya olmak üzere, Arnavutköy ilçesinde konut projelerinin hızlanacağı düşünülüyor.
Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün bağlantı yolu olan Kuzey Marmara Otoyolu Çekmeköy çıkışının faaliyete geçmesiyle Çekmeköy, Ömerli ve Riva bölgelerinde hızlı değer artışları yaşandı. Ozan Kolcuoğlu, imar planlarının yapıldığı bölgelerde arazi fiyatlarının son dört yılda hızla artarak 800-1.000 TL/ m2 seviyelerine çıktığını vurguluyor. Osman Gazi Köprüsü’nün tamamlanmasıyla Yalova ve Dilovası bölgelerinde artışlar görüldüğünü de belirten Kolcuoğlu, “Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu projesi hayata geçtiğinde Yalova’nın İstanbul, Kocaeli ve Bursa ile daha çok bütünleşeceği ve Yalova gayrimenkul sektörünün yükseleceği görüşündeyiz” diye konuşuyor.
İMAR BEKLENTİSİ
TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü Hakan Erilkun, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün İstanbul Anadolu Yakası’nda dört bölgenin yıldızını parlattığını söylüyor. Erilkun, “Bunlardan ilki Mahmut Şevket Paşa Köyü oldu. Arsa ve arazilerin dönümünün 1 milyon TL’den satıldığı bu köy özellikle avantajlı ve köprüye direkt bağlantı yolu olması nedeniyle en gözde lokasyon. Bölgede diğer en değerli noktalar ise Paşamandıra, Poyrazköy ve Ali Bahadır. Buralarda 1 dönüm arazinin minimum fiyatı 600 bin TL’den başlayıp 1,1 milyon TL’ye kadar çıkıyor” diyor.
Bölgenin en önemli beklentisi imar. Henüz imarın olmadığı bölge zaten alım-satım anlamında büyük ölçüde şekillenmiş durumda. 2016’da yüzde 60-65 oranında değer artışı görülen bu bölgelerde 2017’de fiyatlar yüzde 10-15 bandında arttı. Hakan Erilkun, asıl hareketliliğin bölgenin imara açılmasıyla başlayacağını ve buranın yalnızca İstanbul’un değil dünyanın en yüksek değere sahip bölgelerinden biri olacağını iddia ediyor.
Hakan Erilkun, Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün Avrupa Yakası bağlantısında ise Kilyos’un en kıymetli bölge olduğunu söylüyor. Erilkun, köprünün şu andaki tek çıkış noktası olduğu için talep görmeye devam eden bu bölgede metrekare fiyatları 850 dolar civarında seyreden Kısırkaya’nın en gözde lokasyon olduğunu belirtiyor. Erilkun, bu konuda şu bilgileri veriyor: “Bu bölgenin öne çıkan noktalan Garipçe, Gümüşdere, Demirciköy ve Uskumruköy. Bunlar içinde fiyatların en makul olduğu nokta ise metrekaresi 1.000 TL’den alıcı bulabilen Gümüşdere. Uskumruköy ve Demirciköy’de ise denize sıfır alanlar oldukça kıymetli ve bu alanlar turizm imarlı. 1/5.000’lik planların açıklandığı bu bölgelerde çok az sayıda büyük parsel bulunuyor ve metrekare fiyatları (turizm imarlı olmayan iç kesimlerde) 650 dolar civarında seyrediyor.”
ARAP YATIRIMCI İLGİSİ
Yalova, geçtiğimiz 4-5 yılda Arap yatırımcıların da etkisiyle yükseliş trendinde olan bir bölge. Yalova’daki arsa fiyatlan 3-4 yıl içerisinde yüzde 100 oranında değerlenmiş durumda.
Özellikle Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu projesi güzergahı üzerinde yer alan ilçeler, arsa yatırımı için en çok tercih edilen bölgeler olarak dikkat çekiyor. Körfez yatırımcılarının ağırlıklı olarak kaplıcaların olduğu Termal, Çınarcık ve Armutlu ilçeleriyle Çiftlikköy ilçesine ilgi gösterdikleri, hatta bazı konut projelerinin tama¬men Körfez yatırımcısına özel yapıldıkları görülüyor.
Ozan Kolcuoğlu, Yalova’da konut fiyatlarındaki artışın eski döneme göre yavaşlayacağının ancak yukarı yönlü ivmenin devam edeceğinin düşünüldüğünü söylüyor. Kolcuoğlu, “İstanbul örneğinde de gördüğümüz üzere, Üçüncü Köprü’nün faaliyete geçmesiyle yakın çevrelerde artışların devam ettiği ancak eski yıllardaki gibi yüksek oranlarda değil de daha yavaş hareketlerle yükseldiği görülmektedir. Bu bölge için de benzer hareketlerin olacağını düşünüyoruz” diyor.
YALOVA’NIN ARAZİLERİ
Osman Gazi Köprüsü’nün İstanbul’dan çıkarak Yalova’ya bağlandığı noktada en çok değerlenen yerlerin başında Kılıç Köyü geliyor. Zira otobandan ilk çıkış noktası bu köy. Kılıç’da metrekare fiyatları 150-200 TL aralığında. En çok talep gören ikinci nokta ise Laledere. Hem Kılıç’da hem de Laledere’de organize sanayi bölgesi çalışmaları yapılıyor. Laledere otobanın tam orta noktasında kaldığı için büyük önem taşıyor. Burada da metrekare fiyatlan 120-150 TL aralığında seyrediyor.
Yalova’da diğer kıymetli yerler ise Subaşı, Kabaklı, Denizçalı, Kocadere, Hacimehmet ve Safran. Hacımehmet’te 160-200 TL aralığında seyreden metrekare fiyatları Denizçalı ve Kabaklı’da 100-125 TL aralığına iniyor. Hakan Erilkun, bunun nedeninin bu iki bölgenin diğerlerinden içeride kalması ve otobana sınırları olmadığı için biraz tali bir özellik arz etmeleri olduğunu söylüyor. Erilkun, henüz imara açılmayan bu bölgede planlanan yatırımlarla ilgili somut bir gelişme olmadığı için yatırımcıların beklemede kalmayı tercih ettiğine dikkat çekiyor.
KONUTLAR DA DEĞERLENDİ
Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinin güzergahlarından bölgelerde hem arazi hem de konut fiyatları önemli ölçüde artmış durumda. Köprü güzergahlarına yakın veya güzergahlara doğrudan ulaşımı olan bölgeler en fazla değer kazanan bölgeler. Yavuz Sultan Selim Köprüsü, Eyüp, Başakşehir, Sancaktepe, Çatalca, Arnavutköy, Sarıyer, Beykoz ve Çekmeköy ilçelerinin gayrimenkul değerlerinde önemli artışa neden oldu. Osman Gazi Köprüsü ise Bursa, Kocaeli ve Yalova’da gayrimenkul fiyatlarını yükseltti.
Endeksa CEO’su Görkem öğüt, Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinin gayrimenkul değer artışına sebep olduğu tüm bölgeler göz önünde bulundurulduğunda son dönemde en fazla değer artışının Bursa ve Kocaeli’nde olduğunun görüldüğünü söylüyor, önümüzdeki dönemde yine son dönemdeki artış trendinin devam etmesini beklediklerini belirten Görkem Öğüt, özellikle konut fiyatlarının yüksek hızda arttığı İstanbul’da Çatalca, Başakşehir ve Sarıyer ile Bursa ve Kocaeli’nde artışın devam edeceğini düşündüklerini vurguluyor.
“ETKİ ALANLARI DEĞERLENİYOR”
TSKB Gayrimenkul Değerleme GMY Ozan Kolcuoğlu
“Köprüler geçtikleri bölgelere ve etki alanlarına değer katıyor. Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprüleri için de böyle bir gelişim söz konusu. Köprüler daha planlama aşamasındayken geçecekleri güzergahlardan araziler değer kazanmaya başlıyor. Köprülerin devreye alınmasıyla değerlenme süreci de hızlanıyor, ilerleyen dönemlerde de daha sınırlı da olsa değerlenme devam ediyor. Bu süreci köprü çevresinde yapılan imar planları, yeni imar alanlarının açılması gibi gelişmeler destekliyor. Özellikle İstanbul için kent merkezindeki arsa fiyatlarının yüksekliği yeni yatırımların Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün çevresindeki gelişen bölgelere kaymasına neden olabilir. Osman Gazi Köprüsü de çevresindeki kentleri İstanbul’a yakınlaştırdığı için çevresine değer katmaya devam ediyor.”
“YENİ YERLEŞİMLER KURULACAK”
Garanti Mortgage Genel Müdürü Murat Atay
“Büyük ölçekli ulaşım yatırımlarının imar ve şehirleşmede gelişmeleri beraberinde getirdiğini, arazi-arsa fiyatlarında ise ciddi artışlar meydana geldiğini görüyoruz. Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve Osman Gazi Köprüsü’nün de yeni yerleşim yerlerinin kurulmasına neden olacağını, altyapı sorunlarının da çözümüyle bölgede gayrimenkul fiyatlarında artışlar olacağını düşünebiliriz. Yavuz Sultan Selim Köprüsü ve devamındaki otoyolla birlikte arazi fiyatlarında başlayan spekülasyon, yatırım yapanların beklentilerini artırdı. Köprü çevresinde önümüzdeki 20-25 yıl içinde yeni ilçelerin kurulacağını söyleyebiliriz”
“ARSA FİYATLARI ÇOK YÜKSEK”
Artaş İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Çetinsaya
“Vatandaş ev alırken öncelikle nasıl ulaşırım konusuyla İlgileniyor. Konut seçerken, yatırım yaparken, metroya, ulaşım projelerine yakın bölgeleri tercih ediyor. Çünkü bu bölgeler değerlenme potansiyeli de taşıyor. Konut üreticileri de tüketicilerin talepleri doğrultusunda bu bölgelere yatırım yapıyor. Böylece yeni yerleşim yerleri de doğmuş oluyor. Bu köprülerin de bölgelerinde mutlaka gelişmeler olacaktır ancak arsa fiyatları yatırım yapmak için çok yüksek.”
“YALOVA’DA OSB KURULUYOR”
EA Mimarlık Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Erkurtoğlu
“Köprüler kentleri birbirlerine yakınlaştırmanın yanı sıra hem yeni yerleşim hem de yeni sanayi bölgelerinin doğmasını da sağlıyor. Örneğin Osman Gazi Köprüsü ile birlikte Yalova hareketlenmiş durumda. Köprüye 20 dakika, merkeze 30 dakika mesafede Yalova İMAS Makine ihtisas Bölgesi kuruluyor. 5 milyon m2’lik alanda kurulan, 3 milyon m2 büyüklüğündeki sanayi alanında 264 parselin yer alması ve 2021’de açılması planlanıyor. Köprü bölgeyi İstanbul’a yakınlaştırdığı için bu yatırım yapılıyor.”
“FİYAT ARTIŞI DEVAM EDECEK”
Endeksa CEO’su Görkem Öğüt
“Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinin güzergahlarından bölgelerde gayrimenkul değerlerinin bir süredir önemli ölçüde arttığını biliyoruz. Yavuz Sultan Selim ve Osman Gazi köprülerinin gayrimenkul değer artışına neden olduğu tüm bölgeleri göz önünde bulundurursak, en fazla değer artışının Bursa ve Kocaeli’nde olduğunu görüyoruz. Önümüzdeki dönemde yine son dönemdeki artış trendinin devam etmesini bekliyoruz. Özellikle konut fiyatlarının yüksek hızda arttığı İstanbul’da Çatalca, Başakşehir ve Sarıyer ile Bursa ve Kocaeli’nde artışın devam edeceğini düşünüyoruz.”
“İMARIN ÇIKMASI BEKLENİYOR”
Trend Gayrimenkul (TGM) Genel Müdürü Hakan Erilkun
“Yavuz Sultan Selim Köprüsü, İstanbul Anadolu Yakası’nda en çok Mahmut Şevket Paşa Köyü, Paşamandıra, Poyrazköy ve Ali Bahadır’ı ihya etti. Buralarda bir dönüm arazinin fiyatı 600 bin TL’den başlayıp 1,1 milyon TL’ye kadar çıkıyor. Bölgenin en büyük beklentisi imar. Köprünün Avrupa Yakası’nda ise Kilyos, Garipçe, Gümüşdere, Demirciköy ve Uskumruköy öne çıkıyor. Osman Gazi Köprüsü’nün İstanbul’dan çıkarak Yalova’ya bağlandığı noktada en çok kıymetlenen lokasyonlar Kılıç, Dereköy, Kabaklı, Denizçalı ve İlyasköy. Kılıç ve Laleköy’de organize sanayi bölgesi çalışmaları yapılıyor.”
“ARSA BEDELLERİNDE ŞİŞİRME VAR”
Mesa Yönetim Kurulu Başkanı Erhan Boysanoğlu
“Arsa bedellerinde bir şişirme var. Hafif hafif İstanbul’da fiyatlar doyuma ulaşıyor. Arsanın metrekaresi 2 bin 400 TL’ye satılan bir yerde bir emsal imar verilmesi halinde m2’sini 6 bin TL’den ev satabilirsiniz. Böyle bir müşteri kitlesi artık yok. Bu yüzden o bölgelerde fiyatların gevşeyeceğini düşünüyorum. Alım gücü olan yatırımcılar kendine, çocuğuna, yatırım amaçlı konutunu aldı, bundan sonra almak için çok iştahlı olmazlar. Hele de şehrin dışındaki bölgelerde yatırımcı bu fiyatları vermez.”
(Levent Gökmen/Ekonomist Dergisi)
