TÜRKİYE genelinde konut satışları Ekim’de yıllık yüzde 16.3 azalışla 119 bin 574 oldu. Konut satışları 10 aylık dönemde yüzde 27 artışla 1 milyon 281 bine ulaştı. 10 aylık veriler konut satışlarında “al iştahının” devam ettiğini ortaya koydu. Yapı ruhsatı verilen bina sayısı ve yapıların yüzölçümünde artış dikkat çekerken devletin zirvesinden gelen depreme dayanıksız binaların dönüşümünün hızlandırılacağı ve dönüşüm çalışmalarında bugüne kadar yaşanan sıkıntılar göz önüne alınarak gerekirse yeni düzenlemelere gidebileceği mesajı en önemli faaliyet alanı konut üretimi olan inşaat sektörü için moral oldu. Resmi açıklamalara göre Türkiye genelinde öncelikli dönüştürülmesi gereken konut sayısı 6.7 milyon düzeyinde bulunuyor. 300 bini İstanbul’da olmak üzere bu konutların 1.5 milyonunun acilen dönüştürülmesi gerekiyor. 2012’de çıkarılan yasa ile bugüne kadar 1 milyon 400 bin konutun dönüşümünü sağlanırken, 81 ilde belediyelerle ortak yürütülen çalışmalarla her yıl 300 bin konutun dönüştürülmesi planlanıyor. Kentsel dönüşüm uygulamalarında il bazında hazırlanan kentsel dönüşüm stratejilerinin esas alınması öngörülüyor. Şu ana kadar 20 ilde kentsel dönüşüm stratejisi belgesi hazırlanmışken, 25 ilde ise kentsel dönüşüm strateji belgesi hazırlama çalışmaları sürdürülüyor.
“Türkiye genelinde depreme dayanıksız binaların dönüştürülmesi çalışmalarını hızlandırıyoruz” diyen Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, bu konuda vatandaşlardan daha fazla destek beklediklerinin altını çizdi. Kabine toplantısı sonrasında açıklamalarda bulunan Erdoğan, “Rant yerine depreme dayanıklılığı önceleyen bir anlayışla hareket ettiğimizde hedeflerimize daha kısa sürede ulaşacağımız açıktır” dedi.
İçeriğe Ait Başlıklar
İPOTEKLİ SATIŞLAR AZALDI
Kredi faizlerinde yaşanan artışın etkisiyle ipotekli satışta düşüş trendi devam etti. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre Ekim’de ipotekli konut satışları geçen yılın aynı ayına göre yüzde 49.3 azalışla 25 bin 566 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı yüzde 21.4 olarak gerçekleşti. İlk defa satılan konut sayısı Ekim’de yıllık yüzde 26.3 azalarak 36 bin 976 oldu. Toplam konut satışları içinde ilk satışın payı yüzde 30.9 olarak belirlendi. Yabancılara yapılan konut satışı Ekim’de yıllık yüzde 23.1 artarak 5 bin 258 oldu. Yılın 10 ayında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 27 artışla 1 milyon 280 bin 852 konut satışı gerçekleşti. Bu dönemde ipotekli konut satışı yüzde 124.2 artışla 534 bin 256, ilk el konut satışları yüzde 2.3 artışla 396 bin 184 oldu.
“Deprem gerçeği vatandaşı birinci el konuta yöneltmeli” diyen Konutder Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, birinci el satışların toplam satışlar içindeki payının yükseltilmesi gerektiğini vurguladı. Kamu bankalarınca özellikle birinci el konutlar için sunulan 120 ayda 0.99 faiz oranını büyük bir fırsat olarak nitelendiren Elmas, konuya ilişkin yaptığı açıklamada “ikinci elde faiz oranları 1.50’ler civarında. 500 bin TL’lik bir kredide birinci el toplam maliyetiyle ikinci el toplam maliyeti arasında yaklaşık yüzde 15 fark var” dedi.
Türkiye konut piyasasındaki fiyat değişimlerinin takip edilmesi amacıyla oluşturulan göstergeleri kapsayan konut fiyat endeksi (KFE) 2020 Eylül’de aylık yüzde 1.6, yıllık yüzde 27.3 artış gösterdi. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) verilerine göre KFE’de yıllık bazda yüzde 14 oranında reel artış gerçekleşti.
“FİYAT DÜŞÜŞÜ SATIŞI HAREKETLENDİRİR”
Agra Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı, kentsel dönüşüm uzmanı Nihat Şen, konut kredi faiz oranlarının yüksek olduğu müddetçe konut satışlarının düşmeye devam edeceğini veya stabil kalacağını belirterek, satışların azalmasından kaynaklı mevcut konut fiyatlarının bir miktar düşmesinin satışları hareketlendirebileceğini kaydetti. Konut fiyatlarının düşmesi, güven ortamının artması ve faiz oranların düşmesiyle konut alımlarının artabileceğine dikkat çeken Şen, böyle bir ortam sağlanması halinde deprem ve doğal afetlerden dolayı vatandaşların konut alımına geçeceğini dile getirdi. Şen’e göre son deprem yönetmeliğine göre projelendirilen, uygulanması ve kontrolü düzgün yapılan binalar için bir derecelendirme sistemi getirilebilir. Sağlam ve güvenli olan bu binalar için konut kredi faiz oranlarında düzenlemeler yapılarak, güvenli binaların yapılmasına da teşvik edilmiş olur. Şen, “Sağlanan bu imkanla vatandaş daha az faiz ödeyeceğinden, uygun ödeme ve fiyatla alma imkanı olacaktır” dedi.
YAPI RUHSATI SAYISI ARTTI
İnşaat ruhsatı alımmdaki artış dikkat çekti. TÜİK verilerine göre dokuz aylık dönemde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen binaların sayısı geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 73.7 artışla 58 bin 865 oldu. Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü yüzde 58.1 artışla 72 milyon 454 bin 226 metrekare düzeyinde gerçekleşti. Yılın 9 ayında belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen bina sayısı ise yüzde 23.5 azalışla 53 bin 986, yüzölçümü yüzde 22.8 azalışla 86 milyon 198 bin 564 metrekare oldu.
İstanbul Üniversitesi öğretim Üyesi Prof. Dr. Murat Şeker uzun dönemdir müteahhitlerin konut talebindeki azalma nedeniyle yeni projelere karşı isteksiz olduklarını anımsatarak, son dönemde kredi faiz oranlarının da düşmesiyle artan konut talebinin yapı ruhsatı verilen bina sayısının bir önceki yıla göre yükselmesini sağladığını kaydetti. Şeker, “Ancak bu yükseliş 2014-2018 dönemiyle karşılaştırıldığında oldukça düşük oranda. Bu durum stok konutların tüketilmediğini de göstermekte, sektörün yakın geleceğini ise belirsizliğe sürüklemektedir” dedi.
EKİM’DE BÜTÇE AÇIK VERDİ
Geçen yıl Ekim’de 14.9 milyar TL düzeyinde gerçekleşen bütçe açığı bu yıl 4.89 milyar TL oldu. Bütçe 2020 Eylül’de 29.7 milyar TL açık vermişti. Hazine ve Maliye Bakanlığı verilerine göre Ekim’de bütçe gelirleri yüzde 41.9 artışla 92.8 milyar TL, bütçe giderleri yüzde 21.6 artışla 97.7 milyar TL düzeyinde gerçekleşti. Faiz dışı denge ise bu yıl Ekim’de 6.87 milyar TL fazla verdi. Tüketimdeki artış, artan ithalat ve daha önce ertelenen vergi ödemelerinin de bütçe hesaplarına yansımasıyla Ekim’de vergi gelirleri tahsilatı geçen yılın aynı ayma göre yüzde 40.4 artışla 76.6 milyar TL oldu. Yılın 10 ayında, bütçe dengesi 145.5 milyar TL, faiz dışı denge 38.9 milyar TL açık verdi. Yeni Ekonomi Programı’nda (YEP) 2020 yılı sonu için merkezi yönetim bütçe açığı hedefi 239.2 milyar TL’ye yükseltilirken, bütçe açığının GSYH’ye oranının ise yılsonunda yüzde 4.9 seviyesinde gerçekleşmesi öngörülmüştü.
Mali disiplinin ekonomi yönetiminin vazgeçemeyeceği bir alan olduğunu söyleyen Prof. Dr. Murat Şeker, pandemi nedeniyle artan kamu harcamalarını, pandemi etkisiyle azalan vergi gelirlerini bu disiplinin sağlanmasındaki önemli engeller olduğunu ifade etti. Şeker, “Bütçenin etkin kullanımı ve kaynakların tahsisinde verimlilik ve etkenlik en önemli kıstas. Kamunun bu dönemi verimli harcamalarla ve fayda-maliyet analizini dikkate alarak geçirmesi önem taşıyor” dedi.
Tekin SARAÇOĞLU / Yapı Denetim Kuruluşları Birliği Derneği Genel Başkanı
“Kentsel dönüşüm hızlandırılmalı”
Denetimli bütün yeni binalar güvenlidir. Çünkü yeni şartnameler çok emniyetli yapılara göre düzenlenmiştir. Yapıların şartnameye uygun olarak yapılmasının tek çaresi yapı denetimli yapılar oluşturmakla çözülür. Kentsel dönüşüm uygulamalarının bir an önce hızlandırılması gerekiyor. Sağlıklı güvenli ve ekonomik yapılar, devletin zemin olarak güvenli bölgelerde imar planları üretmesi ve güvenli yapıların toplu olarak yaptırılması ile oluşur. Devletin bir politikası olmalı. Bu durumda rantı yüksek bölgelerdeki kentsel dönüşüm projeleri ile lüks konutlar oluşturuluyor. Bu projeler toplumu ilgilendirmez. Bu da halen TOKİ, Kiptaş vs. gibi kamu kuruluşları tarafından yapılmaya çalışılıyor. Ancak bu yapılar halen yapı denetim kapsamı dışında. Bize göre bu tür yapılaşma sakıncalı ve bu yapılar da denetim kapsamına alınmalı. Büyük şehirlerde kentsel dönüşüm yerine yapılaşmayı küçük denebilecek özellikle limanı olan illere doğru kaydırarak geleceğe dönük planlanma yapılabilir. Bu uygulama hem daha ekonomik sağlam ve güvenli konutların oluşmasını sağlar hem de metropollerde yoğunlaşmayı zamanla azaltabilir.
Dr. Tolga DAGLAROĞLU / Ankara Hacı Bayram Veli Üniversitesi Öğretim Üyesi
“Mali disiplin vurgusu önemli”
Bütçe açığındaki artışta en dikkat çeken nokta faiz giderlerindeki yüzde 72.3’lük artış. Pandemiye bağlı yeni karantina tedbirleri bütçe üzerinde özellikle vergi gelirleri üzerinde olumsuz etki yılın geri kalan son iki ayında etkili olması muhtemel.
Dolayısıyla yeni ekonomi yönetiminin mali disipline ilişkin vurgusu oldukça önemli. Eylül verilerine göre finansal olmayan özel sektörün dış borcunun GSYİH’ya oranı yüzde 32.3 olarak gerçekleşti. Döviz cinsinden borçların toplam borç içindeki payı 2006’dan bu yana en yüksek seviye olan yüzde 61.5 seviyesine çıktı. Bir yıl içerisinde anapara geri ödemesi 42.3 milyar dolar. Dolaysıyla yerli paradaki değer kayıpları reel sektörde bilanço problemlerine yol açıyor.
Prof. Dr. Murat ŞEKER / İstanbul Üniversitesi Öğretim Üyesi
“Alım iştahı sıklaştırmalarla azalacak”
Konut satışlarında Temmuz’daki zirvenin ana nedeni konut kredisi faizlerindeki oranlardı. Bir de pandemi etkisiyle ertelenen alımlar birikmişti ve faiz indirimi de alıcılar açısından iyi bir fırsat olarak değerlendirildi. Kredi faiz oranları bu düzeylere inmezse, yakın dönemde konut satışlarında benzer bir seyri görebileceğimizi düşünmüyorum. Alım iştahının sıkılaştırma adımlarıyla yeniden azalacağını ve genel belirsizliklerin devam etmesiyle hacmin daralmaya devam edeceğini öngörüyorum. Kentsel dönüşüm sürecinin hızlanması, hem ilgili konutlarda yaşayanların ekonomik koşullarına hem de müteahhitlerin yaklaşımlarına bağlı.
Nihat ŞEN / Agra Dönüşüm Yönetim Kurulu Başkanı
“Fiyatlar artmasaydı daha fazla konut satılabilirdi”
Türkiye’de konut, her zaman bir yatırım aracı olarak görülmüştür. Belki bu faiz oranlarıyla konut fiyatlarında artış olmasaydı, daha fazla konut satışı olabilirdi. Türkiye coğrafyasının yüzde 66’sını, 57 milyon vatandaşı ilgilendiren bir dönüşümü kısa sürede hayata geçirmek istiyorsak, mutlaka kentsel dönüşüm ile ilgili bir bakanlık ve banka hayata geçirilmeli. Mutlaka belediyeler ve vatandaşlarımızda dönüşüm sürecine dahil edilmeli. 6306 sayılı yasa, günün koşullarına göre yeniden yazılmalı. Yeni rezerv alanlar yaratılmalı. Bu alanlar yeni cazibe merkezi olarak planlanmalı ve merkezde bulunan riskli alanlar ve binaların mümkün olduğunca bu yeni yerleşim alanlarına taşınması sağlanmalı.
HÜLYA GENÇ SERTKAYA
