Kira Ödenmemesi Mücbir Sebep Midir?
KORONAVİRÜS salgınının ekonomik hayat üzerindeki etkilerini azaltmak için, 26 Mart 2020 Tarih ve 31080 (Mükerrer) Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile çeşitli yasal düzenlemeler yapıldı. Söz konusu torba kanunda koronavirüsle mücadele dışında çok sayıda düzenleme de yer alıyor. Geçen hafta çok tartışılan “çeklerin ödenememesi” konusunu işlemiştik. Bu hafta ise, yine çok tartışılan “kiraların ödenememesi” konusunu işleyeceğiz. Alınan tedbirler sonucu, sosyal izolasyonun desteklenmesi neticesinde iktisadi yaşam çok etkilendi. Bu olumsuz şartlar altında, birçok işletmenin işyeri kira ödemelerinde sıkıntılar yaşayabileceği tahmin ediliyor. Dolayısıyla, kira sözleşmelerinin akıbetleri hakkında birtakım endişeler ve tartışmalar doğdu.
İŞYERİ KİRALARI İÇİN YENİ DÜZENLEME
7226 Sayılı Kanunun ilgili geçici maddesiyle, aşağıdaki tek cümlelik bir düzenleme yapıldı.
“GEÇİCİ MADDE 2 – (1) 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”
Görüldüğü üzere Kanun ile sadece işyeri kiralarına yönelik bir düzenleme yapılmıştır. Buna göre, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek işyeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacak. Ancak bu düzenleme, söz konusu kiraların hiç ödenemeyeceği anlamına gelmediği gibi sadece işyeri kiralarım kapsıyor. Kaldı ki, alman tedbirler kapsamında içişleri Bakanlığı’nca kapatılan işyerleri dışında, sosyal izolasyon nedeniyle kendiliğinden kapanan işyerlerinin sayısı da önemsenecek boyutlarda.
Borçlar Kanunu’nun (BK) 136’ncı maddesine göre, “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır. Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.”
Dolayısıyla, ifa imkânsızlığından söz edilebilmesi için aşağıda yer alan üç koşulun aynı anda mevcut olması gerekir. Buna göre: a) Borcun ifası imkânsız hale gelmeli, b) imkânsızlık sözleşme akdedildikten sonra ortaya çıkmalı, c) Borçlu, borcu imkânsız hale getiren nedenden ve imkânsızlık halinden sorumlu olmamalıdır. Görüldüğü üzere, mevcut durumda BK göre de ifa imkansızlığı doğmuş bulunuyor.
YENİ TARTIŞMA VE BEKLENTİLERE YOL AÇTI
Yaşanmakta olan olağanüstü bu sürecin daha ne kadar süreceği veya yol açacağı tahribatın şiddetini ve kapsamını şimdiden belirlemek çok güç. Ancak, yaratacağı ekonomik tahribatın çok etkili ve uzun süreli olacağı tartışmasız. Bu durumu, kira borçlusu ve alacaklısı açısından değerlendirdiğimizde, aşağıda sıralanabilecek yeni tartışmalar ve beklentiler gündeme gelebilir.
• Sadece işyeri kirası değil, ifa imkansızlığı doğan tüm işyeri ve mesken kiralarının kapsama alınması,
• ifa imkânsızlığı nedeniyle mesken kira sözleşmelerinin feshinin, işyeri kira sözleşmelerinin ise 30 Haziran’dan sonra feshinin gündeme gelmesi,
• Olası sokağa çıkma yasağı halinde kiraların ödenememesi halinde yeni bir düzenleme yapılması,
• Bazı kiracıların mal sahiplerinden kira indirimi talep etmesi,
• Sıkıntının devam etmesi halinde devletten kira desteği talebinin gelmesi gibi bir dizi sorun, tartışma ve beklenti bulunuyor.
Şimdilik 30 Nisan’a kadar birçok konuda olduğu gibi, kira borcu için icra takiplerinin de durdurulması söz konusu, işyeri kirasının ödenememesinin ise, 30 Haziran’a kadar tahliyesinin ve sözleşme feshinin engellenmesi düzenlemesi bulunuyor. Dolayısıyla, yeni bir düzenleme yapılamazsa, 30 Nisan’dan sonra ödenemeyen kiralar için icra tabii ki yapılması önünde bir engel de bulunmuyor.
Sonuç olarak, her şeyden önce sadece işyeri kiralarının değil, bu süreçte işsiz kalan veya ücretsiz izne çıkardan çalışanlar bakımından konut kiralarının da düzenlemenin kapsamına alınması gerekirdi. Ayrıca, düzenleme ile sözleşmelerin fesih ve tahliyesine yasak getirilmiş olup, kira bedellerinin ödenmesi/ ödenememesi konusunda herhangi bir düzenleme söz konusu değil. Hiç değilse, devlet kararıyla kapatılan işyerleri için acil ve adil bir çözüm getirilmesi uygun olacaktır.
TALHA APAK
