İstiklal caddesinin tarihi hanları yatırımcının gözdesi oldu
İstiklal Caddesi son yıllarda altyapı çalışmaları ve terör olayları gibi faktörler nedeniyle kan kaybetse de tarihi binalar ve hanlar hala yatırımcıların dikkatini çekiyor. Halihazırda caddede restore edilen veya restorasyonu tamamlanmış ve kiracısını bekleyen 15 tarihi bina ve han var. Hilton, Mado ve Chicco gibi markalar, restore edilen mekanlarda caddeye adım atmaya hazırlanıyor.
İstanbul’da eğlencenin ve alışverişin kalbi denilince akla gelen ilk yer İstiklal Caddesi’dir. Cadde, terör olayları ve devam eden altyapı çalışmaları nedeniyle son birkaç yıldır kan kaybetti. Ancak tüm bu olumsuzluklara rağmen İstiklal Caddesi, tarihi bina ve hanlanyla hala yatırımcıların odağında yer alıyor. Özellikle son dönemde caddedeki önemli tarihi bina ve hanlar restore ediliyor. Demirören Grubu’nun AVM yatırımıyla başlayan bu trendi Özak Gayrimenkul’un Grand Pera projesi izledi. Cercle d’Orient’ın yenilenmesiyle ortaya çıkan Grand Pera için 110 milyon Euro harcandı. Geçmişte kiracılarıyla adından söz ettiren Güney Palas ise geçen yıl Mr. CAS Hotels markasıyla otel haline getirildi.
Halihazırda İstiklal Caddesi’nde restore edilen veya restorasyonu tamamlanmış ve kiracısını bekleyen 15 tarihi bina ve han var. Bunların en bilinenlerinden biri Narmanlı Han. Beyoğlu’nun en eski hanlarından olan Narmanlı’yı birkaç yıl önce Erkul Kozmetik’in sahibi Mehmet Erkul ve Eteksan Tekstil’in sahibi Tekin Esen 57 milyon dolara satın aldı. Narmanlı Han’ın 2016’da başlayan restorasyon çalışmalarının önümüzdeki yıl tamamlanması planlanıyor. Fransız Konsolosluğu’nun yanındaki Vosgeperan Ermeni Katolik Vakfı’na ait bina da dikkat çeken projelerden biri. Siska İnşaat’ın yapımını üstlendiği binanın restorasyonunun bu yılın sonuna kadar tamamlanması bekleniyor.
YENİ MARKALAR GELİYOR
İstiklal Caddesi’nin önemli binalarından Rumeli Han ise Hilton Grubu otellerinden Curio’ya kiralanmış durumda. Bu yıl açılması beklenen otel, yedi kata yayılan 173 odasıyla hizmet verecek. Aynca otelin altında mağazalar yer alacak.
Alkazar Sineması da merak edilen önemli yapılardan biri. Hışım Grup’un yedi yıl önce satın aldığı binada restorasyon çalışmaları sürüyor. Binanın önümüzdeki yıl yine sinema olarak faaliyete geçmesi planlanıyor.
Tarihi binalar bazı markaların İstiklal Caddesi’ne tekrar girmesini de sağlıyor. Örneğin cadde üstünde üç katlı tarihi bir binayı kiralayan Mado, burada bir mağaza açacak. Benzer bir durum İtalyan çocuk markası Chicco için de geçerli. Borsa Lokantası’na ait tarihi bir binayı kiralayan şirket, burada restorasyon çalışmalarına başlamaya hazırlanıyor.
MARKA KARMASI GEREKLİ
Tüm bu projelerin tamamlanmasıyla caddedeki hareketliliğin artması bekleniyor. Ancak JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş’a göre daha yüksek yaya trafiği seviyesine ulaşmak için birincil caddelerin yerli ve yabancı ziyaretçileri tatmin edecek seviyede perakende potansiyeli sunması gerekiyor. Bu bağlamda perakende caddelerinin gastro-nomi mekanları ve bankalar gibi hizmet bileşenlerinin yanı sıra çeşitli ürünleri de kapsayan bir marka karmasına ev sahipliği yapması gerektiğini söyleyen Alkaş, isimsiz marka sayısındaki artışın caddelerin imajını da olumsuz etkilediğini belirtiyor.
2015-2016 arasında 32 marka İstiklal Caddesi’nden çıkmışken sadece 24 yeni kiralama gerçekleşti. Böylece boşluk oranı yüzde 8’den yüzde 10’a çıktı. Özellikle yeme içme mekanlarında önemli bir düşüş yaşandı. Bu sektör bir yıl içerisinde 74 mağazadan 64 mağazaya düşerek bir küçülme yaşadı.
KİRALAR DÜŞÜYOR
Tüm bu gelişmeler kiralan da olumsuz etkiledi. 2015 yılına göre kiralar yüzde 70’e varan oranda geriledi. Cus-hman & Wakefıeld Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, son bir yılda yaptıkları altı kiralama işleminde ortalama metrekare kirasının 166 dolar olduğunu söylüyor.
Kiraların kısa vadede düşmeye devam edebileceği öngörülüyor. Toğrul Gönden, kira gelişmesindeki en etkili faktörün kur olduğunu söylüyor. Gönden, bu konuda şöyle konuşuyor: “Kiraların 1-2 yıl sabit kalıp 2020den itibaren tekrar artışa geçeceğini öngörüyoruz. Kiralardaki gelişmeler düşüşten çok bir normalleşme olarak da adlandırabilir. 15 yıldır süren artıştan sonra düzeltme eğilimi çok da beklenmedik bir gelişme olarak görülmemeli.”
ALTYAPI ÇALIŞMALARI
İstiklal Caddesi için en kritik konulardan biri, bu yıl başlayan altyapı çalışmalarının tamamlanması. Beyoğlu Güzelleştirme Derneği Başkanı Nizam Hışım, caddenin eski canlılığına kavuşması için bu çalışmaların en kısa zamanda bitirilmesi gerektiğini ifade ediyor. Hışım, İstiklal Caddesi’nin bir AVM gibi yönetilmesi gerektiğini de belirtiyor.
Beyoğlu Belediyesi de son dönemde caddenin eski dokusunu kazanması için birtakım çalışmalar yapmaya başladı. Geçtiğimiz günlerde bölgedeki 189 riskli binanın yıkılıp yeniden yapılacağı açıklandı. Ayrıca İstiklal Caddesi’ndeki binaların sahipleriyle bir toplantı yaptı. Bu toplantıda görüntü kirliliğine neden olan led tabela, klima ve dış cephelerle ilgili fikir alışverişinde. bulunuldu. Remax broker’larından Aykut Celep, “Beyoğlu’nu hayata döndürmek için birtakım çalışmalar yapılıyor. Bunların en kısa zamanda olumlu sonuçlanmasını bekliyoruz” diyor.
İstiklal Caddesi’nde restore edilen 15 tarihi bina var
ZİYARETÇİ PROFİLİ DEĞİŞTİ
TSKB Gayrimenkul Değerleme Uzmanı Duygu Yılmaz
“istiklal Caddesi’ni 2016 yılında haftalık yaklaşık 1 milyon 150 bin ve 2017 yılında yaklaşık 1 milyon 100 bin kişinin ziyaret ettiği görülüyor.
Son 10 yıllık süreçte caddenin ziyaretçi sayısı yarı yarıya düşse de son bir yıldır ziyaretçi sayısında nicelik açısından daha az düşüş yaşandığını söylemek mümkün. Ancak istiklal Caddesi’ne gelen ziyaretçilerin nicelik açısından değişiminin yanı sıra nitelik açısından da değiştiğini göz ardı etmemek gerekiyor. Son zamanlarda istiklal Caddesi’ne gelen ziyaretçilerin en çok Arap turistlerden oluştuğu görülüyor. Dolayısıyla cadde üzerinde yer alan fonksiyonlar da zamanla Arap turistlere hitap edecek şekilde yönelişe geçti.”
TÜM CADDELERDE SORUN VAR
Jones Lang Lasalle Türkiye Başkanı (JLL) Avi Alkaş
“Caddelerdeki birincil kira seviyeleri 2010’dan 2015 yılının sonuna kadar çok hızlı bir artış gösterdi. Ancak ekonomik durgunluk ve yabancı turist sayısının azalması kira seviyelerindeki güçlü artış eğilimini tersine çevirdi. 20l6’nın ilk aylarından günümüze kadar düşüş eğilimi sürdü. Orta vadede de söz konusu düşüş eğiliminin sürmesini bekliyoruz. Caddeler genelinde bakıldığında kira seviyesinde en fazla düşüş Bağdat ve istiklal caddelerinde görüldü. Düşüş eğiliminden en az etkilenen ise Nişantaşı oldu”
AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN
