İstanbul’da Ulaşım Projeleri’nin Gayrimenkul’e Etkileri
İstanbul son yıllarda bir dünya kenti oldu ama ulaşım konusunu hala çözemedi. Bu nedenle sürekli yeni ulaşım projeleri devreye alınıyor. Yapılan ya da planlama aşamasında olan yeni metro, tramvay ve teleferik hatları sadece ulaşımı kolaylaştırmıyor, aynı zamanda geçtikleri bölgelerin gayrimenkul değerlerini de yüzde 50’lere varan oranlarda artırıyor. Mecidiyeköy-Mahmutbey, Sabiha Gökçen-Pendik, Halkalı-Gebze, Kabataş-Mecidiyeköy, Sefaköy-Büyükçekmece’nin de aralarında yer aldığı, 11’i Avrupa Yakası’nda ve sekizi Anadolu Yakası’nda olmak üzere îgmetro hattı halen inşa aşamasında. Ayrıca Eyüp-Miniatürk teleferik hattı ve Eminönü-Alibeyköy tramvay hattı da inşa aşamasında bulunuyor. Bu hatların geçtikleri bölgelerin değerlerini şimdiden yüzde 30lara varan oranda artırdığı ifade ediliyor. Bu artışın sürmesi de bekleniyor.
Türkiye’nin dünyaya açılan yüzü olan İstanbul, son 15 yıllık süreçte gayrimenkul projelerinden tutun da ulaşım projelerine kadar birçok projeye ev sahipliği yapıyor. Şantiye görüntüsünün hakim olduğu, 20 milyona yaklaşan nüfusuyla bir metropol olan İstanbul’un en önemli sorununu ulaşım oluşturuyor. Saatlerce süren trafik sıkışıklığı İstanbullunun gündelik hayatını büyük oranda etkiliyor. Ev-iş ekseninde sıkışan bir yaşam tarzı, İstanbulluların ulaşımı kolay olan bölgeleri seçmelerine neden oluyor. Durum böyle olunca da tünel, metro, havaray gibi ulaşım projeleri geçtikleri bölgelerin cazibesini artırıyor. Bölgeye yapılacak herhangi bir ulaşım aracı, daha inşaat çalışmaları başlamadan o bölgenin prim yapmasını sağlıyor.
21 YENİ HAT VAR
Trafikte zaman kaybetmek istemeyenler de konut seçimi yaparken ulaşım projelerine yakın projeleri tercih ediyor. Böylece trafikte geçen zamanı özel hayatlarında kullanabilme imkanına kavuşuyorlar.
TSKB Gayrimenkul Değerleme, Özel bir çalışma hazırlayıp, ulaşım projelerinin daha adının telaffuz edilmesinden bitimine kadar geçen zamanda geçtikleri bölgelerdeki gayrimenkulleri nasıl değerlendirdiklerini ortaya koydu. Mecidiyeköy-Mahmutbey, Sabihagökçen-Pendik, Halkalı-Gebze, Kabataş-Mecidiyeköy, Sefaköy-Büyükçekmece’nin de aralanında yer aldığı 11’’i Avrupa Yakası’nda ve sekizi Anadolu Yaka-sı’nda olmak üzere 19 metro hattı ile Eyüp-Miniatürk teleferik hattı (2km) ve Eminönü-Alibeyköy tramvay hattı (12 km) çalışmaya konu oldu. Bahsi geçen hatlardaki toplam 203 durağın tek tek incelenip fiyat değişimlerinin irdelendiği çalışmada, bu hatların gelecek dönemdeki değerlenme potansiyellerini de mercek altına aldık.
DEĞER KAZANIYOR
Gayrimenkul sahibi olmak isteyenler projenin lokasyonuna büyük önem veriyor. Yatırımcı, gideceği yere en kısa sürede ve kolay bir şekilde ulaşmayı hedeflerken yatırım yaptığı gayrimenkulünün zaman içinde değer kazanmasını da istiyor. Bu nedenle de tünel, metro ve havaray gibi projelerin bulunduğu bölgeleri seçiyor. Lokasyonlan açıklanan ulaşım projelerine yakın bölgeler özellikle yatırım amaçlı konut alacak kişiler tarai fından, ulaşım projelerinin tamamlanması ile değer artışı yaşayacak bölgeler olması nedeniyle tercih ediliyor.
Ulaşım projelerinin gelişmesi ile kentin çeperleri olarak nitelendirilen birçok ilçe artık kent merkezi olarak adlandırılıyor. Örneğin Halkalı ve Gebze İstanbul’un iki ucunda yer alan bölgeler olmalarına rağmen yapılan ulaşım projeleriyle kente yaklaşmış dürümdalar. Önümüzdeki yıllarda hızlı tren ve metro hattının buralara gelmesiyle ulaşımları daha da kolaylaşacak. Ulaşım bağlantıları ile kent merkezine ve merkezi iş alanlarına ulaşımın kolaylaşması bölgelerin tercih edilirliğini de arttırıyor. Talep artınca satış fiyatları da beraberinde yükseliyor.
Örneğin bir metro projesinin açıklanması ile bölgelerde yüzde 20’lere varan fiyat artışları gerçekleşiyor. Başakşehir, Sancaktepe gibi bölgeler bunun en güzel örnekleri arasında yerini alıyor.
Sadece projenin açıklanması bile bölge fiyatı üzerinde pozitif bir etkiyi başlatırken, projenin teslimine yaklaşılması ile fiyat artışı yüzde 30-35’lere ulaşıyor. Ulaşımı kolaylaşan bölgede fiyatların yanı sıra doluluklar da yükseliyor.
METRO HATLARI GEÇTİKLERİ BÖLGELERİ NASIL DEĞİŞTİRECEK?
İstanbul Avrupa Yakası
Hat adı: Önümüzdeki 3 yıllık süreçte değerlenme beklentisi
Mecidiyeköy-Mahmutbe: Tüm duraklarında bir değerlenme gözlenen hatta Tekstilkent, 100. yıl ve Mahmutbey öne çıkabilir.
Mahmutbey-Esenyur: Toplu Konut ve TEM A’nın değerlendiği hatta, Ispartakule-Bahçeşehir ve Esenyurt bölgelerinde fiyat artışları hızlanabilir.
Başakşehir-Olimpiyat: Hattın bulunduğu bölge Kayaşehir merkezli olarak büyüdüğü için diğer tokasyonlarda yıllar itibari ile kademeli olarak fiyat artışları yaşanabilir.
Ataköy-ikitelli: Ataköy dışında kalan bölgelerde benzer bir değişimin söz konusu olduğu hatta, Mimarsinan, Halkalı ve Bahariye öne çıkan lokasyonlar olabilir.
Halkalı-Gebz: Ulaşım hattı eskiden beri var olduğu için yeni hatlara nazaran daha düşük kademeli bir yükseliş olabilir.
Başakşehir-Kayaşehi: Başakşehir ve Kayaşehir alt merkezler olarak gelişim gösterdikleri için gelişmeleri ulaşım bağlantıları, diğer kamu yatırımları ile oluşan talebe bağlı.
Yenikapı-İncirli: Marmaray ile başlayıp Avrasya Tüneli ile devam eden bir dizi yatırım lokasyonu olan hatta artışların devam edeceği düşünülüyor.
Kabataş-Mecidiyeköy: Ulaşım bağlantıları açısından merkez konumda olmalarından dolayı talebin artacağı, özellikle Kabataş’ta inşası devam eden Galataport ile fiyat artışlarının yaşanacağı düşünülüyor.
Eyüp-Miniatürk teleferik hattı (2km): Eyüp ilçesinin geçmişten gelen tarihi konumuna ek olarak ulaşım bağlantılarının artmasıyla talebin daha da artacağı düşünülmekte.
Eminönü-Alibeyköy tramvay hattı (12 km: Fener-Balat-Eyüp ve Alibeyköy lokasyonlarının hızlı gelişim göstereceği düşünülmekte.
Bağcılar-Halkalı: Kirazlı ve Halkalı bölgelerinin ulaşım bağlantıları, kentsel dönüşüm çalışmaları ile fiyat artışlarının yaşanacağı düşünülüyor.
Sefaköy-Büyükçekmece: Avcılar-Beylikdüzü aksında metrobüs haricinde farklı bir ulaşım modeli oluşup ulaşımın kolaylaşmasıyla bölgelerde daha hızlı değer artışı yaşanması bekleniyor.
Bakırköy-Kirazlı: Kirazlı ve yakın çevresinin daha yüksek değer artışı yaşaması daha olası görülmektedir.
İstanbul Anadolu Yakası
Hat adı: Önümüzdeki 3 yıllık süreçte değerlenme beklentisi
Attunizade-Çamlıca: Ulaşımının kolaylaşması ile Çamlıca’da yeni bir konut piyasası oluşuyor. Manzara ile ulaşım avatajları birleştiğinde değer artışları yaşanacaktır.
Dudullu-Bostancı: Doğu Ataşehir ve Gümrük bölgesinden geçtiği için Içerenköy-Kaytşdağı ve Dudullu aksının hızlı artış yaşanması olası görülmekte.
Çekmeköy-Taşdelen: Üsküdar metro hattı ve Kuzey Marmara Otoyolu ile Taşdelen bölgesinin ulaşımının kolaylaşması ve nitelikli konut projelerinin artması bekleniyor.
Çekmeköy-Suttanbeyli: Ulaşım bağlantılarının çeşitlenmesi ve yeni proje arzının oluşması ile değer artışları devam edecektir.
Kartal-Kaynarca: Kartal’a ve Kadıköy bölgesine ulaşımın kolaylaşması ile talebin artacağı düşünülmektedir.
Sabihagökçen-Pendik: Havalimanı ile bağlantısı güçlenecek olan bölgenin ticari yönden hareketlenmesi bekleniyor.
Kaynarca-Tuzla: Tuzla’nın şehir merkezi ile bağlantısının kolaylaşmasıyla Tuzla ve yakın çevresinde hızlı bir değer artışı yaşanacağı düşünülüyor.
Kaynarca-Pendik: Ulaşımın kolaylaşması ile değer artışı bölge geneline uygun devam edecektir.
TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME GENEL MÜDÜRÜ MAKBULE YÖNEL MAYA
“ÖNCE PROJELER SONRA ULAŞIM HAYATA GEÇİYOR”
“Ulaşım projeleri hem gayrimenkul değerlerini hem de kent gelişimini direkt değiştiriyor. Ulaşım bölgeye geldikçe o bölgede ilk olarak yapılan konut projesi sayısı artıyor. Ulaşım projesinin ihalesi yapılmadan yeni konut projeleri geliştiriliyor. Sancaktepe ve Pendik buna en güzel örnekler. Proje devam ederken geliştirilen konut projeleri iki katı artıyor. Bizde önce projeler sonra ulaşım hayata geçiriliyor. Konut yerleşimi metro projelerinin önünde ilerliyor. Ulaşabildiğiniz her yer yaşanabilir alan demek”
ARTAS İNŞAAT YÖNETİM KURULU BAŞKANI SÜLEYMAN CETINSAYA
“NASIL ULAŞIRIM SORUSU SORULUYOR”
“Vatandaş ev alırken öncelikle nasıl ulaşırım diye bakıyor. Metroya, ulaşım projelerine yakınlık konut seçiminde önemli faktörlerden biri oluyor. Trafik sorunu nedeniyle hafta içi metroyu kullanabileceği, kolay ulaşımı olan bir evde yaşamak istiyor. Bu da ulaşım projelerine yakın bölgelerin konut üreticileri tarafından tercih edilmesini ve prim yapmasını sağlıyor”
PRİME PROPERTY GAYRİMENKUL YATIRIM DANIŞMANLIĞI ORTAĞI CEM SEZGINSOY
“FİYATI VE HAREKETLİLİĞİ ETKİLİYOR”
“İstanbul’da yapılan tüneller, metro ve havaray gibi projeler bulundukları bölgelerdeki gayrimenkul hareketliliğine ve fiyatlarına pozitif olarak hemen etki ediyor. Örneğin bir metro projesinin açıklanmasıyla yüzde 20’lere varan artış yaşanıyor ve projenin tamamlanmasına yakın zamanda bu oran yüzde 35’lere kadar ulaşıyor. Ayrıca bu projeler geçtikleri bölgelerin daha çok tercih edilmesini sağlıyor ve konut doluluklarını olumlu etkiliyor!’
ÖZYURTLÂR HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI TAMER ÖZYÜRT
“TRAFİKTE KALMAK İSTEMİYORLAR”
“Gayrimenkul sahibi olmak isteyen yatırımcı, gündelik hayatını sürdürürken ev iş aksında trafikte zaman geçirmek istemiyor. Yatırımcı, gideceği yere en kısa sürede ve kolay bir şekilde ulaşmayı hedeflerken gayrimenkulünün zaman içinde değer kazanmasını da istiyor. Tünel, metro ve havaray gibi projelerin bölgenin değer kazanmasında büyük rol oynayacağın bilen yatırımcı için lokasyon hayati değer taşıyor!’
GARANTİ MORTGAGE GENEL MÜDÜRÜ MURAT ATAY
‘ULAŞIM EN ÖNEMLİ UNSUR”
“Son dönemde özellikle İstanbul için ev tercihinin en önemli unsuru ulaşım ağlarına, metroya yakınlık oluyor. Ulaşımı kolay olan yerler öne çıkıyor. Örneğin Kağıthane, Göktürk gibi yerler ulaşımla öne çıkan bölgeler oldu. Modern iş hayatında insanlar işlerine kolay ulaşabilmeye dikkat ediyorlar. Çünkü aileleriyle birlikte geçirecekleri zamandan kimse vazgeçmek istemiyor. Bu da ulaşım projelerine yakın projelere olan talebi artırıyor”
AYİDER BAŞKANI MELİH TAVUKCÜOĞLU
“YILDIZLARI PARLIYOR”
“Konutun satış fiyatını lokasyon, arsa, inşaat maliyeti, okul, hastane gibi sosyal bölge indeksleri ve ulaşım ağlarına yakınlığı gibi kriterler belirlemekte. Son yıllarda metro, metrobüs, Marmaray gibi ulaşım ağlarına yapılan yatırımlarla birlikte yeni konut projeleri de bu hatlarda ağırlık kazanmaya başladı. Örneğin Marmaray projesiyle Avrupa Yakası’nda Florya, Yeşilköy, Bakırköy, Zeytinburnu, Anadolu Yakası’nda ise Üsküdar, Kadıköy ve Kartal bölgelerinin konut satış fiyatları minimum yüzde 20 arttı. Ulaşım projelerinin geçtiği ilçelerin yıldızları iyice parladı!’
“ULAŞIMA GÖRE PROJE GELİŞTİRİLİYOR”
“Son dönemde ulaşım ağlarına göre gayrimenkul projesi geliştirilmeye başladı. Kentsel gelişim hızlandıkça konut yerleşimlerinin inkişafı için de en önemli faktör ulaşım oldu. Ülaşım akslarına yakın inşa edilen projelere talep daha fazla oluyor ve satışları daha hızlı yapılıyor. Marmaray ve Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün yapımı ile bölgedeki değer artışı hızla yükseldi.”
