İstanbulda Kentsel Dönüşümde Prim Yapacak Bölgeler

Türkiye’nin yatırım cenneti İstanbul, belki de tarihinin en büyük değişimine sahne oluyor. Birbiri ardına yeni emlak yatırımları yapılırken, bir yandan da kentsel dönüşüm projeleri hayata geçiyor. En çok kazandıran yerler, her zamanki gibi İstanbul’un merkez ilçeleri.

Mega şehir İstanbul, hem yatırım hem kulamın amaçlı gayrimenkul üretiminde, Türkiye emlak piyasasının ilk sırasında yer alıyor. Bu bilgi şaşırtıcı olmasa da, yatırımların sayısı, büyüklüğü ve hızı, diğer hiçbir ille kıyaslanamayacak boyutta. Elbette şehrin 39 ilçesine aynı oranda ilgi gösterildiğini söyleyemeyiz. İstanbul’un merkez ilçeleri, konut ve iş yeri edinme eğiliminde ilk sıraları paylaşıyor.

Üçüncü köprü, Marmaray, yeni havaalanı, Kanal İstanbul gibi önemli açılımlar, yatırımcıların kararlarını etkiliyor. Bu sürece kentsel dönüşüm projelerini de eklersek, İstanbul gayrimenkul piyasasındaki dengelerin önümüzdeki 3-5 yıl içinde nasıl değişebileceğini daha iyi anlamış oluruz. Yatırımcılar açısından bakıldığında, Pendik, Kartal, Tuzla, Ayazağa, Esenyurt, Beylikdüzii, Halkalı ve Avcılar-lspartakule bölgelerinin öne çıktığını görüyoruz. Anadolu Yakası’nda Kartal-Maltepe-Tuzla üçgeninde, Avrupa Yakası’nda ise Ayazağa-Maslak-Darüşşafaka, Esenyurt-Beylikdüzü, Halkalı, Başakşehir-Kayabaşı ve Ispartakule-Bahçeşehir bölgeleri, önümüzdeki dönemde konut arzının epey artacağı yerler. Burada ulaşım akslarındaki iyileştirmenin büyük rol oynadığını söyleyebilirir.

İlçe ilçe dönüşüm

İstanbul’da kentsel dönüşüm de önemli yeni açılımlar sağlıyor. Son planlara göre; Adalar’da Büyükada, Heybeliada ve Burgazada’da sahil kesimleri ile çeşitli iskelelerde dönüşüm gerçekleşecek. Arnavutköy’de yüzde 35 oranında kentsel dönüşüm yapılacak. Binalarının yüzde 70’i gecekondu niteliği taşıyan Ataşehir de dönüşüme sahne olacak. Avcılar’da 1999 depreminde zarar gören ve İBB’nin hazırlayacağı olası risk durumunu ölçen raporlarla belirlenecek yapılar ile sahil kısmındaki dayanıksız binalarda dönüşüm gerçekleşecek. Bağcılar’da parsel artışı verilerek dönüşüm yapılacak. Yapı stoğunun çoğunu, 30-40 yıllık, eski şartnameye göre inşa edilmiş binaların oluşturduğu Bakırköy’de, riskli bina tespitinden sonra planlar hazırlanacak. Konut stoğunun yüzde20’sinin riskli olduğu belirlenen Bayrampaşa’da dönüşüm alanları belirlenecek. Beşiktaş’ta özellikle Ortaköy Deresi ve İhlamur Deresi vadileri çevresinde dönüşüm yapılacak. Beyoğlu’nda, Sütlüce ve Okmeydanı’nda çalışmalara başlandı. Kentsel dönüşüm için ilk start Esenler’de verildi. Turgutreis, Oruçreis, Dörtyol ve Çiftehavuzlar Mahallesi’nde çürük binalar tamamen yıkılacak. Eyüp’te belediye dönüşüm alanlarını belirledi. Sıra yıkım ve projelerde. Fatih’te Kapalıçarşı da dâhil olmak üzere, 1999 öncesi yapılara güçlendirme ya da dönüşüm uygulanacak. Kadıköy’de binaların yüzde 40’ı dönüşüme uğrayacak. Kağıthane’de Cendere Vadisi projesi hayata geçecek, gecekondular dönüşecek. Şişi i’de çalışmalar sürüyor. Nişantaşı ve Teşvikiye’de de dönüşüm yapılacak. Zeytinburnu’nda Merkezefendi Mahallesi’ndeki dönüşüm model alınarak, diğer semtlerde de uygulanacak.

Bu bölgeler çok kazandıracak

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ’nin hazırladığı ‘Markalı Konut Piyasası Pazar Araştırma Raporu’, İstanbul’un son dönemde kazandıran semtlerinin yanı sıra, yakın gelecekte en fazla değerlenecek bölgelerine ışık tutuyor. Öngörüler, altın değerinde.

Eva Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ’nin ‘Markalı Konut Piyasası Pazar Araştırma Raporu’, son beş yılda gayrimenkulun, altından sonra en iyi kazandıran yatırım aracı olduğunu ortaya koyuyor.

2011-2012 yılları arasında, Avrupa yakasında, Basın Ekspres Yolu (Bağcılar, Bahçelievler, Küçükçekmece, Esenler) ile Başakşehir-Kayabaşı bölgesi, yüzde 30’un üzerindeki artışla en çok değer kazanan yerler oldu. Avrupa yakasında Esenyurt-Beylikdüzü, Halkalı (Küçükçekmece), E-5 Merter havaalanı aksı ile Anadolu yakasında Pendik-Kurtköy ve Umraniye-Şerifali’de değerler yüzde 20-30 arası arttı.

Markalı konutların en yoğun olduğu ilçeler arasında, yüzde 10-20 arası oranlarla Bahçeşehir-Ispartakule (Avcılar, Başakşehir), Zekeriyaköy, Ayazağa-Maslak-Dariişşafaka (Şişli, Sarıyer) ile Anadolu yakasında Çekmeköy, Sancaktepe – Sultan-beyli, Tuzla ve Ataşehir öne çıktı. Onları, yüzde 5-10 yoğunlukla Büyükçekmece-Beylikdüzü, Gürpınar, Fulya-Bomonti-Büyükdere aksı (Beşiktaş, Beyoğlu, Şişli), Kağıthane-Seyrantepe (Kağıthane, GOP, Eyüp) ile Anadolu yakasında Kartal-Maltepeve Kozyatağı (Kadıköy) izliyor.

Gelecekte prim yapacak bölgeler

Üçüncü köprü güzergahı, üçüncü havalimanı, Kanal İstanbul projesi çevresi, mevcut, inşaat halinde ve etüdü devam eden raylı sistem giriş ve çıkış noktaları ve güzergâhları ile gelişen konut alanları, yatırımcılar için büyük gelecek vaat ediyor. Önümüzdeki beş yıllık dönemde, Ataşehir-Şerifali, Çekmeköy, Kadıköy-Göztepe, Maltepe-Kartal, Kağıthane-Seyrantepe, Eyüp-Kemerburgaz-Göktürk, Zekeriyaköy-Uskumruköy, Beylikdiizü-Esenyurt, Avcılar, Başakşehir, Bahçelievler-Bağcılar, Bayrampaşa, Zeytinburnu-Bakırköy ve Beyoğlu önem kazanacak.

İkinci beşyıllıkdönemde ise Pendik, Sancaktepe-Samandıra-Sultanbeyli, Çavuşbaşı, Omerli, Fuzla-Tepeören-Akfırat, Beykoz-Poyrazköy, Hadımköy, Sultangazi, Gaziosmanpaşa-Esenler, Küçükçekmece, Başakşehir-Ispartakule ve Sarıyer; üçüncü beş yıllık dönemde ise Çatalca, Arnavutköy, Büyükçekmece-Silivri, Riva, Şile veAğva, gelişim bölgeleri olacak ve yatırım açısından öne çıkacak.

ilçelere göre yatırım değerlemeleri

İstanbul’da konut değerleri günden güne artıyor. Taşı da toprağı da altın değerindeki kentte, konut sahibi olan kazanıyor. Nitekim bir yılda değerleme oranlarında yüzde 12, hatta yüzde 20 artış sağlayan lokasyonlarve projelere rastlamak mümkün. İstanbul’un tek tek değerlendirdiğimiz ilçelerinde, yeni proje değerlerinin yanı sıra ikinci el konut piyasası değerlerini de dikkate aldık.

Şişli
İstanbul’un yüksek binalarının çoğunun adresi burası. Bir tarafında Okmeydanı’nda konumlanan Avrupa’nın en büyük Adliye Sarayı, diğer uçta Maslak’ta inşa edilen onlarca gökdelen var. Üstelik bu yüksek yapılara, Bomonti’de, Feriköy’de, Ayazağa’da yenileri ekleniyor.

Aslında iş ve finans odaklı büyük projelerin burada yoğunlaşması çok normal. Zira Şişli-Mecidiyeköy-Esentepe ile Levent-Maslak aksları, yalnız İstanbul’un değil, Türkiye’nin iş dünyasının kalbinin attığı yerler. Ofis kiraları bunun en büyük göstergesi.

Kiralar Seyrantepe – Maslak aksında 25-30 dolar/m2, Levent-Maslak aksında 30-40 dolar/m2 olarak belirleniyor. Doluluk oranı, yüzde 95. Büyükdere Caddesi’ndeki AVM, rezidans ve plazalarda yıllardır süre gelen hareketlilik, artık Şişli geneline yayılmış durumda. Sadece Feriköy’de 10’un üzerinde konut projesi hayat buluyor. Buradaki yeni projeler sayesinde, eski yapıların bile metrekare birim fiyatları 4.000 TL’ye çıktı. Kentsel dönüşüm sürecinde, tapulu arazisi olan vatandaşlar müteahhitlerden kat karşılığı yüzde 40-50’lik pay talep ediyor. Markalı konutların değeriise 4.500-10.000 TL/m2 aralığında seyrediyor. Bomonti-Dolmabahçe tüneli girişinin Feriköy’e yakınlığı, Piyalepaşa-Kağıthane tünelinin çevre yoluna bağlantısı gibi faktörler, bölgeyi daha da değerli hale getiriyor. Bu arada Büyükşehir Belediye Yasası ile Maslak, Ayazağa ve Huzur mahallelerinin, Şişli’den alınıp Sarıyer’e bağlanması, gayrimenkul piyasasını etkilemedi.

Kadıköy
Anadolu yakasının en gözde ilçesi hiç kuşkusuz Kadıköy. Konut stokunun 31 bin, iş yeri sayısının 10 bine dayandığı ilçenin her semti, gayrimenkul dünyasında ayrı marka değerleriyle telaffuz ediliyor. Sahilde Haydarpaşa, Fenerbahçe, Kalamış, sahilin bir adım arkasında Bağdat Caddesi, Çiftehavuzlar, Kozyatağı her geçen gün değerleniyor. Bağdat Caddesi’nin üzerinde konut ağırlıklı inşa edilen binaların çoğu artık ofis. Suadiye’ye kadar uzayan bu görüntü, bugün işyerlerinin yatırımcısına konutlardan daha fazla kazandırdığını ortaya koyuyor. Bağdat Caddesi üzerinde 100 metrekarelik daire fiyatı 500.000-550.000 doları bulurken Suadiye, Şaşkınbakkal bölgesinde, aylık dükkân kiraları için 15.000-20.000 TL rakamları telaffuz ediliyor.

Boşarsa kalmayan Bağdat Caddesi güzergâhında, son dönemdeki yapılaşma, genellikle eskiyen ve çok yaşlanan yapıların yıkılıp yerine yeni binaların yapılması şeklinde gerçekleşiyor. Birçok prestijli inşaat firması, özellikle imar durumunun ve zemin yapısının elverişli olduğu bölgelerde, son derece cazip projelerle rezidans ve nitelikli konut üretimine, markalı projelere başladı. Bu eğilim artacak. Zira ilçedeki konut stoğunun hemen hemen yüzde 80’ninin dönüştürülmesi gerektiği, resmi makamlarca da dile getiriliyor.

imar izni tüp geçiş projesi nedeniyle son anda iptal edilen Haydarpaşa Garı’nın, Haydarpaşa Port adıyla dönüştürülme çalışmalarının başladığı 2009 yılında dile getirilen turizm alanlarının kurulması planı, şimdilik rafa kalksa da, uzun vadede yeniden gündeme gelecek. Bu nedenle Yeldeğirmeni, yatırımcılar için en cazip bölgeler arasında. Bölgede binaların yarısının yaşı 50’nin üzerinde ve dönüştürülme izinleri, Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü’ne bağlı. Buna rağmen turizm yatırımcılarının ilgisi devam ediyor. 2009’dan 2012 başına kadar yüzde 30-40 prim yapan Yeldeğirmeni çevresinde, turizm bölgesi projesinin iptali, fiyatları beklenenden daha az seviyede geriletti. Bölgede ortalama 100 metrekarelik bir dairenin satış değeri 250.000 TL’den başlıyor. Kadıköy Meydanı’ndaki yayalaştırma çalışması da sahil kesimindeki binalara artı değer katacak.

Kadıköy-Kartal metrosunun açılması da bu hattaki gayrimenkul piyasasını canlandırdı. Metro aksı üzerindeki konutların değerleri, son beş yılın en yüksek seviyelerine geldi. Kozyatağı’nda 2009 yılında 250.000 TL olan ortalama 100 metrekarelik satılık daire fiyatı, 2012 sonunda yüzde 45 artarak 370.000 TL’ye ulaştı. Göztepe’de 2009’da 275.000 TL olan bir dairenin fiyatı, 2012 sonunda yüzde 40 yükseldi. Fiyatların en çok yükseldiği üçüncü semt ise Bostancı. Buradaki artış oranı, yüzde 35 seviyesinde. Ünalan, Yenisahra gibi bölgelerde ise artış, yüzde 25 düzeyinde.

Beşiktaş
Türkiye’de gayrimenkul sektörünün önde gelen tüm oyuncuları için Beşiktaş’ın yeri ayrı. Buradaki gayrimenkullerin değer artışı, İstanbul ortalamasının epey üzerinde. Kira getirisi en yüksek ilk üç semt de burada: Barbaros Bulvarı ile Esentepe arasındaki bölge, Beşiktaş merkez ve Levent. Akatlar, Arnavutköy, Bebek, Etiler, Gayrettepe, Ortaköy ve Levent mahallelerindeki konutların satış değerleri, Türkiye rekoru kıracak oranlarda seyrediyor. Metrekaresi 4.500 TL’den başlayan bu fiyatlar, 7.000 TL ‘ye kadar çıkıyor. Peki bundan sonra Beşiktaş’ta ne olacak? Şimdi okuyacağınız projeler hayat bulduğunda kimse Beşiktaş’ı tutamayacak.

Taksim’den sonra önemli bir meydan düzenlemesi de Beşiktaş’ta yapılacak. Kabataş’tan başlayan Beşiktaş ve Çağlayan Adliyesi’nin altından Alibeyköy ve Tekstilkent’e uzanan 24.5 kilometrelik yeni bir metro hattı projesi gündemde. Gayrimenkul değerleme uzmanları, uluslararası standartlarda ofis pazarının geliştiği İstanbul’da Levent’teki Zorlu Center’in rayiç bedellerinin başta Beşiktaş olmak üzere bölgedeki tüm dengeleri altüst edeceği görüşünde.

Üsküdar
Merkezi konumu, ulaşım rahatlığı, ana arterlere yakınlığı, tamamlanmış altyapısı ile İstanbul’un her daim gözde ilçelerinden Üsküdar, yeni projelerle daha da değerlenecek. Marmaray için geri sayım devam ediyor. Haydarpaşa Port, Harem Otogarı’nın taşınması gibi büyük projeler, ilçenin sosyal ve ekonomik dokusunu değiştirecek. Üsküdar’ın rağbet gören bölgeleri değişmeyecek. Altunizade, Boğaz kıyısı ve Çamlıca. İstanbul Boğazı’na bakan konutların metrekare fiyatları 5.000 TL’den başlıyor, 17.000 TL’ye kadar çıkıyor, iç kesimlerde bu değerler 2.700 – 4.500 TL seviyelerine geriliyor. Ana arterlere yakın noktalarda, villa tipi konutların yoğunluğu söz konusu.

Ancak ilçede imar planlarına aykırı yapılaşmanın varlığını da göz ardı etmemek gerek. Birçok binada kat mülkiyetine geçilmemiş olması dezavantaj, ilçe genelinde depreme dayanıklı bina stoğunu artırmak için, ada bazında ve yerinde dönüşüm planları gündemde. En az 2 bin metrekarelik alanları birleştirip, belediyeye müracaat edenlere üç emsalle izin veriliyor. Dönüşüm sırasında, alanların yüzde 85’inin sosyal donatı alanlarına ayrılması planlanıyor. Tarihi eser kapsamındaki binalarda da restorasyon çalışmaları sürüyor.

Kağıthane
Kentsel dönüşümün en hızlı yaşandığı ilçelerden Kağıthane’deki mevcut sanayi alanları, teker teker konut, rezidans, ofis ya da AVM projelerine dönüşüyor. Yapı stoğunun epey eski olduğu ilçede, öncelikle sanayi bölgelerinden arındırılan mahallelerin cadde kısımlarında markalı projeleryükseliyor. Mevcut konutların rayiç bedelleri de giderek artıyor. 2011 öncesi metrekaresi 700 -900 TL arasında olan daireler, 2012 sonunda en az yüzde 20 prim yaptı.

250 bin metrekarelik ticari gayrimenkul arzının oluşacağı Kağıthane’nin 3-4 yıl içerisinde İstanbul’un iş merkezi Maslak’a alternatif olması bekleniyor. Bölgede 100 bin yeni konutun da inşa edilmesi gündemde. Bu gelişmeler arsa fiyatlarına da yansıyor. 2011 yılında metrekaresi ortalama 1.500 dolardan satılan arsaların yeni değeri, metrekare başına 2.300- 2.500 dolar düzeyinde.

Cendere Vadisi boyunca sıralanan rekreasyon alanları, tarihi demiryolunun yeniden hayata geçirilmesi, fabrikaların kentdışına taşınması gibi girişimler de değerleri yukarı çekiyor.

Beyoğlu
Kentin atar damarı konumunda; turizm, kültür-sanat, eğlence ve yeme-içme sektörlerinin bu kadar yoğun biçimde bir arada toplandığı tek yer. Şimdi tarihin gördüğü en büyük dönüşümlerden birine sahne oluyor, istiklal Caddesi merkezli sitalanı, Tarlabaşı, Tophane ve Cihangir’deki yapı stoğunun rehabilitasyonu süreci hızla ilerliyor. Tarlabaşı’nda 300 binanın restorasyonuna 2012’de başlandı; yüksek fiyatlarla pazarlanıyor.

Taksim Meydanı da değişimden payına düşeni alıyor; eski Topçu Kışlası’nın yeniden yapımı da dâhil, meydanın araç trafiğinden arındırılması projesi hızla ilerliyor, ilçenin diğer bölümleri Galata ve Tophane, yeni projelerle cazibe merkezleri haline gelirken, Örnektepe veOkmeydanı’nda da yüzde 70 konut, yüzde 30 ofis planı esas alınan kentsel dönüşüm sürüyor. Dönüşümün gerçekleştiği her mahallenin mevcut değerinin en az yüzde 40 artacağı öngörülüyor. Bu noktada sadece Karaköy gayrimenkul piyasasındaki değerartışının etkisinin l’e 15 olduğu dikkate alınırsa, bu öngörülerin zaman alsa da gerçekleşeceğini söyleyebiliriz. Uzmanlar, Haliç Can Suyu Projesi’nin bölgedeki mahallelere kattığı değere de dikkat çekiyor. Sütlüce’deki dönüşüm, Beyoğlu’nun deniz ayağının değerini neredeyse yüzde 25 artırdı. Ancak mülk sahipleri, bu geçiş döneminde henüz beklemeyi tercih ediyor.

Sarıyer
İstanbul Boğazı’nda Avrupa yakasının kuzey kesiminde yer alan bölge, eski yerleşim alanları ve sit bölgelerinden oluştuğu için yapı stoğu epey yaşlı.

Ancak Rumelihisarı’ndan başlayıp Kilyos’a kadar devam eden bölge, son dönemde yerleşime yeni açılan kısımlarla birlikte hızla gelişiyor. Gayrimenkul fiyatları, projelerin özellikleri ve konumlarına göre farklılaşıyor. Büyükdere, Tarabya, Maltıztepe, Kocataş, İbrahim Paşa, Şeytandağı, Tarabya, Kartaltepeve AğlamışbabaTepesi’nin bulunduğu ilçedeki dereler, mahalleleri birbirinden ayırıyor. 100 metrekarelik daire bazında satış fiyatları, Sarıyer merkezde konut fiyatları, 280.000-450.000 TL, Büyükdere’de 170.000-450.000 TL, Çayırbaşı’nda 230.000-320.000    TL, Emirgan’da 550.000-950.000 TL, istinye’de 350.000-800.000 TL, Kireçburnu’nda 420.000-800.000 TL, Rumelihisarı’nda 650.000-1.000.000 TL aralığında.

Bahçelievler
İlçenin en büyük avantajlarından biri, ana arterlere yakınlığı.
11 mahalleden oluşan Bahçelievler’in en gelişmiş yeri, kendi adını taşıyan ve Bakırköy’e en yakın bölge. Buradaki yüzde 45’i bahçeli konutlar inşa edileli 30 yılı geçse de, hâlâ rağbet görüyorlar. Yenibosna’da 1990’lı yıllarda inşa edilen bloklar ve diğer nitelikli konutlara paralel gelişen işsahaları, ofis inşaatlarını artırdı. Ancakyapı stoğunun yüzde 70’i eski ve depreme karşı risk unsurları taşıyor. (20 bin 424 binadan 15 bini) Buna rağmen konutlar da ofisler de yatırımcının ilgisini çekiyor. Bahçeiievler Mahallesi’nde dairelerin metrekare fiyatı 3.000 TL’ye kadar çıkarken Yayla’da 2.000 TL, Şirinevler ve Yenibosna’nın iç kesimlerinde 1.600-1.900 TL aralığında seyrediyor.

Arnavutköy
İstanbul’un en yeni ve dördüncü büyük ilçesi Arnavutköy, İstanbul’a yeni kimlik kazandıracak üç büyük projenin merkezinde yer alıyor: Üçüncü havalimanı, bir milyon nüfuslu uydu-kent ve Kanal İstanbul. Ek olarak Üçüncü Boğaz Köprüsü’nün Kuzey Marmara Otoyolundaki çalışmaların bir ucu da bu bölgeye uzanıyor. Hal böyle olunca, Arnavutköy, 30’u aşkın mahallesi, orman köyleri ve 2- B arazileri ile dikkat çekiyor. Yeni havalimanın inşasına paralel olarak Arnavutköy ile Halkalı arasında inşa edilecek raylı sistem, arsa değerlerini artıran başka birfaktör.

Metro güzergâhlarının üç kollu olacağı, bunlardan ikisinin de Şişli ve Beylikdüzü’ne ulaşacağı yönündeki söylentilerde bölgedeki arazi değerlerini etkiliyor, ilçe genelinde imar planları kamuoyu ile paylaşıldı. Yeni imar planlarında kapalı alan oranı yüzde 50 olarak belirlenmiş. Yani yeni imar planına göre bin metrekarelik arsaya 500 metrekare kapalı alan kurulabiliyor. Bu nedenle yeni konut projeleri açısından, bölge şu anda pek parlak bir tablo çizmiyor. Ayrıca arsaların hisseli olması da satış sürecinde sorunların doğmasına neden olabiliyor. Kabaca arsa fiyatlarını irdelediğimizde, 100 metrekarelik arsa bedellerinin Taşoluk’ta 28.000 – 40.000 TL, Nenehatun’da 50.000 -55.000 TL, Yeniköy’de 10.000-12.000 TL, Nakkaş’ta 7.000-10.000 TL, Haraççı’da 8.000-9.000 TL, Çilingir’de 9.000 -12.000 TL, Hacımaşlfda 20.000 -25.000 TL, Boyalık’ta 7.000-9.000 TL, Tayakadın’da 10.000 -14.000 TL, Dursunköy’de 8.000-10.000 TL aralığında olduğunu söyleyebiliriz.

Avcılar
TEM otoyolu ile D-100 (E-5) karayollarının ilçe sınırlarından geçmesi, raylı sistem, metrobüs, deniz otobüsü gibi ulaşım imkânları, Atatürk Havalimam’na yakınlığı, bölgenin en büyük avantajı. Ancak yapı stoğunun 1999 Marmara depreminde büyük hasar görmesi, bir süre ilçedeki gayrimenkul fiyatlarının dip yapmasına neden oldu. Avcılar’da toparlanma süreci, 2005 sonrası Beylikdüzü’nde yükselen markalı projeler sayesinde başladı. 10 mahallesi bulunan ilçenin gayrimenkul yatırımlarında popüler bölgeleri; Üniversite Mahallesi, Firuzköy, Cihangir Mahallesi ve yeni yerleşim alanlarının inşasıyla dönüşüm sürecine giren Tahtakale Mahallesi, ilçenin merkezinde ise etap etap gerçekleştirilecek kentsel dönüşüm çalışmaları ile binalaryeniden inşa edilecek. En fazla konutun inşa edildiği Tahtakale Mahalllesi’ne bağlı Ispartakule mevkiinin Bahçeşehir’e yakınlığı, buradaki birçok projenin Bahçeşehir ile özdeşleştirilerek lanse edilmesine neden oluyor. Yeni projelerin yer aldığı Ispartakule’de, metrekare birim fiyatları 1.700 ile 2.400 TL arasında değişiyor. Bölgedeki nitelikli konutlar, yatırımcının ilgisini çekse de, beklentilerin uzun vadeli olduğunu söyleyebiliriz.

Öte yandan Türkiye’nin ilk, Avrupa’nın en yüksek tam çelik binası DoubleTree by Hilton İstanbul-Avcılar Oteli de ilçeye ayrı bir prestij katıyor, ilçede şu anda 13 nitelikli konut projesi inşa ediliyor.

Bakırköy
Deprem riskinin sık sık gündeme gelmesi nedeniyle Bakırköy’deki gayrimenkul piyasasında dalgalanmalar yaşanıyor. Kentsel dönüşüm, bölgede fiyatları yükseltiyor, ilçedeki konutstoğu oldukça eski. Özellikle 2+1 tipi dairelerin tercih edildiği bölgede, 30-40 yaşında binaların kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yıkılması ihtimali, emlak fiyatlarının artmasına neden oluyor, ilçedeki en değerli bölgeler, Zuhuratbaba, İncirli, sahil boyu ve Florya. Metrobüs, deniz otobüsü, raylı sistem ve havayolu taşımacılığının bir arada olduğu tek ilçede, nitelikli konutların değeri en az 1.000.000 TL’den başlıyor. Eski binalardaki 2+1 tipi daireler (100 metrekare) 240.000 ile 265.000 TL aralığında, 120 metrekarelik 3+1 tipi daireler ise 275.000 ile 340.000 lira arasında talep görüyor. Bir dönemin sayfiye merkezi, villa tipi konutların yoğun olduğu Florya’da ise değerler, Bakırköy’ün genelinden daha yüksek. Eski binaların satış bedelleri her yıl artarken, yeni emlak fiyatları ise metrekarede 4.000 dolardan başlayıp, 6.000 dolara çıkıyor. Ofislerde de rakamlar benzer.

Adalar
İstanbul’un incileri Prens Adaları’nda, gayrimenkul piyasası ağırlıklı olarak yaz döneminde kira kazanımlarıyla gündeme geliyor. Büyükada, Heybeliada, Burgazada, Kınalıada ve Sedef Adası’nın sahil kısımlarında konumlanan evlerle, iç taraftaki konutlar arasındaki değer farkı, yüzde 30 – 35’leri buluyor. Taşınmazların mevkii, niteliği (işyeri olması), topoğrafik yapısı, ulaşım durumu, sahile yakınlığı, inşasında kullanılan malzeme, yıpranma payı, iskânının alınma intifa hakkı bulunması gibi kıstaslar değerlerini etkiliyor. Heybeliada’da 250 metrekarelik daire 1.250.000 dolardan alıcı bekliyor. Büyükada’da sahile yakın noktalarda, 100 metrekarelik dairelere 400.000 TL civarında değer biçiliyor, iskânı olan, bahçesiyle birlikte bin metrekarelik büyüklüğe sahip 30 yıllık bir villa için biçilen değer ise 2 milyon doları geçebiliyor. Sedef Adası’nda da nadiren satışa çıkarılan villa ve dairelerin değerleri, metrekarede 2.800 ile 3.500 TL arasında. Burgazada’da meydan düzenlemesi, Büyükada’nın sokaklarının altyapı çalışmalarının bitirilmesi, Kınalıada’daki verici antenlerinin kaldırılması girişimleri, fiziki değişim sürecinin önemli adımları olarak dikkat çekiyor.

Ataşehir-Ümraniye
Gayrimenkul piyasasında, İstanbul Anadolu yakasının en revaçta olan iki ilçesi, Ataşehirve Ümraniye, yapışık ikizler gibi. Ataşehir, Anadolu Yakası’nın en büyük kentleşme projelerinden biri olarak göze çarpıyor. Özellikle Ümraniye sınırındaki yapılar ilgi görüyor. Bölgedeki projelerde, dairelerin metrekare fiyatları 4.500 TL’den başlıyor, 8.500 TL’ye kadar çıkıyor, inşaat sektörünün en büyük oyuncularının rekabet halinde olduğu Ataşehir, Anadolu yakasının Maslak’ı olarak yerli yatırımcılar kadar yabancıların da yakın takibinde. Kira bedelleri ve aidatların yüksekliği, özellikle Ümraniye’deki orta gelirli ailelerin, oturdukları semtte yeni konut sahibi olmalarını zorlaştırıyor. İstanbul Finans Merkezi’nin aynı bölgede 288.031 metrekarelik alan üzerinde inşa edilmesi, yeni projeleri gündeme getiriyor.

Emlak KonutGYO’nun firmalarla ihale yoluyla gerçekleştirdiği projeler, bölgede doygunluğa ulaştığı düşünülen gayrimenkul değerlerinde yeni rekorların kapısını aralıyor, ikinci el emlak piyasasında ise Ümraniye’de metrekare değerleri, 1.300 TL’den başlayıp, 2.300 TL’ye çıkıyor. Ataşehir’de 1.800 TL ile 3.300 TL arasında değişiyor.

Küçükçekmece
İstanbul’da kentsel dönüşüm deyince ilk akla gelen ilçelerden biri. Ekonomik ömrünü tamamlamış konutstoğunun yanı sıra gecekondulaşmanın yoğun görüldüğü ilçede, yeni yerleşim alanları son yılların gözde yatırım bölgeleri olarak öne çıktı. T0Kİ, İBBve Küçükçekmece Belediyesi işbirliği ile gerçekleştirilen Küçükçekmece İkitelli, Ayazma ve Tepeüstü bölgelerindeki toplam 20 kentsel dönüşüm projesi, ilçeye büyük değer kattı. Hepsinde beş yıl içinde çalışmalar tamamlanmış olacak. TOKİ’nin Küçükçekmece’nin kuzeyinde inşa etmekte olduğu Kayaşehirde bölgeyi değerlendirecek. Bütün bunlar, Küçükçekmece merkezi de olumlu etkiliyor. Beşyol, Tepeüstü, Yeşilova, Cennet Mahallesi başta olmak üzere ilçenin önde gelen semtlerinde, eski konutların metrekare bazında fiyatları 1.750 TL ile 2.250 TL arasında belirlenirken, yeni yapılarda bu değerler, 4.200 TL’ye çıkıyor. Bir zamanlar kimsenin oturmak istemediği Halkalı1 da şimdi devasa projeler yükseliyor. Metrekare fiyatları T0Kİ projelerinde 2.000 TL, özel projelerde ise 3 bin 800 TL’ye kadar çıkıyor. Bölgenin gelişmiş semti Atakent’te, hem T0Kİ projeleri hem de markalı projeler yükseliyor.

Bölgede inşa edilen AVM’ler ise genellikle butik. Bölgenin yeni AVM’lere ihtiyacı var. Bölgede büyük ulaşım projelerinin de planlanması gerekiyor.

Kartal-Pendik-Maltepe
Anadolu yakasında gayrimenkul sektörünün en canlı üç ilçesi Kartal, Pendik ve Maltepe, son yıllarda nitelikli konut projeleriyle öne çıkıyor; tam 95 projenin inşası devam ediyor. Bunların yarısı, Kartal ilçesinde konumlanıyor.

Beş yıldır gündemde olan ve 555 hektarlık alanın projelendirmesinin başlamak üzere olduğu Kartal’ın kentsel dönüşümünde 4.5 milyon metrekarelik inşaat yatırımı söz konusu. Bunların bir kısmı ticari alanlar, bir kısmı da yerleşim alanları olarak tasarlandı. Metronun etkisiyle değerlenen bölgede, konut fiyatları kadar kiralar da yüksek. Aynı trend, bölgedeki arsalar için de söz konusu. Yüzde 200’ü aşan değer artışları yaşanıyor. Değerleme uzmanları, önümüzdeki üç yıllık dönemde, özellikle Kartal ve Pendik’teki ofis ve olarak öne çıktı. T0Kİ, İBBve Küçükçekmece Belediyesi işbirliği ile gerçekleştirilen Küçükçekmece İkitelli, Ayazma ve Tepeüstü bölgelerindeki toplam 20 kentsel dönüşüm projesi, ilçeye büyük değer kattı. Hepsinde beş yıl içinde çalışmalar tamamlanmış olacak. TOKİ’nin Küçükçekmece’nin kuzeyinde inşa etmekte olduğu Kayaşehirde bölgeyi değerlendirecek. Bütün bunlar, Küçükçekmece merkezi de olumlu etkiliyor. Beşyol, Tepeüstü, Yeşilova, Cennet Mahallesi başta olmak üzere ilçenin önde gelen semtlerinde, eski konutların metrekare bazında fiyatları 1.750 TL ile 2.250 TL arasında belirlenirken, yeni yapılarda bu değerler, 4.200 TL’ye çıkıyor. Bir zamanlar kimsenin oturmak istemediği Halkalı1 da şimdi devasa projeler yükseliyor. Metrekare fiyatları T0Kİ projelerinde 2.000 TL, özel projelerde ise 3 bin 800 TL’ye kadar çıkıyor. Bölgenin gelişmiş semti Atakent’te, hem T0Kİ projeleri hem de markalı projeler yükseliyor.

Bölgede inşa edilen AVM’ler ise genellikle butik. Bölgenin yeni AVM’lere ihtiyacı var. Bölgede büyük ulaşım projelerinin de planlanması gerekiyor.

Kartal-Pendik-Maltepe
Anadolu yakasında gayrimenkul sektörünün en canlı üç ilçesi Kartal, Pendik ve Maltepe, son yıllarda nitelikli konut projeleriyle öne çıkıyor; tam 95 projenin inşası devam ediyor. Bunların yarısı, Kartal ilçesinde konumlanıyor.

Beş yıldır gündemde olan ve 555 hektarlık alanın projelendirmesinin başlamak üzere olduğu Kartal’ın kentsel dönüşümünde 4.5 milyon metrekarelik inşaat yatırımı söz konusu. Bunların bir kısmı ticari alanlar, bir kısmı da yerleşim alanları olarak tasarlandı. Metronun etkisiyle değerlenen bölgede, konut fiyatları kadar kiralar da yüksek. Aynı trend, bölgedeki arsalar için de söz konusu. Yüzde 200’ü aşan değer artışları yaşanıyor. Değerleme uzmanları, önümüzdeki üç yıllık dönemde, özellikle Kartal ve Pendik’teki ofis ve işyeri metrekare fiyatlarının, 10 bin lirayı zorlayacağını söylüyor. Ortalama rayiç değerleri, 100 metrekarelik daireler için Yakacık’ta 140.000-200.000 TL, Esentepe Mahallesi’nde 160.000-180.000 TL, Petrol İş Mahallesi’nde 150.000-170.000 TL, Hürriyet Mahallesi’nde 180.000-300.000 TL, Gümüşpınar Mahallesi’nde 175.000-255.000 TL, Cevizli Mahallesi’nde 150.000-220.000    TL, Uğurmumcu Mahallesi’nde 120.000-170.000 TL, Karlıktepe Mahallesi’nde 160.000-200.000 TL, Atalar Mahallesi’nde 190.000-230.000 TL, Orhantepe Mahallesi’nde 180.000-200.000 TL, Soğanlık Yeni Mahalle’de 280.000-340.000 TL, Orta Mahalle’de 230.000 -300.000 TL aralığında belirleniyor. Markalı konut projeleri özellikle Maltepe-Süreyyapaşa ve Pendik-Kurtköy’de yoğun.

Beykoz
Anadolu yakasının kuzeyinde yer alan ve kaçak yapılaşmanın yaygın olduğu Beykoz, 26 bin hektarlık 2B arazisiyle gayrimenkul yatırımcılarının dikkatini çekmeye devam ediyor. Beykoz’un gayrimenkul piyasasında en hareketli bölge Riva. Doğal sitalanının plansız tahribini önlemek için alınan tedbirlere rağmen, yapılaşmanın olduğu bölgede, uydukent nazım imar planı yapılması gündemde. Riva’nın ekspres yol ile TEM Otoyolu Kavacık Kavşağı’na bağlanması, bölgede 1/1000 ölçekli planların, Beykoz Belediye Meclisi veiBBMedisi’nde onaylanması, yatırımcıları cezbeden diğer faktörler. Bu nedenle Alarko Holding (Al -Riva Projesi), Doğuş Holding, Yapı Kredi Bankası, Yapı Kredi Koray Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı, Osmanlı Yapı, Galatasaray Spor Kulübü gibi önemli yatırımcı firmalar, proje geliştirmek üzere çalışıyor. Bu arada Beykoz-Karlıtepe’de, 10 bin kişilik stadyum inşaatının planlanması, Paşabahçe’deki eski Tekel İçki Fabrikası’nın yerine inşa edilecek turizm tesisi ve dört üniversitenin burada kampüsaçma girişimi de bölgedeki arazi ve yapılara değer katıyor. Beykoz merkezde 100 metrekarelik daireler

200.000-270.000 TL arasında satılırken, villalarda bu değer 300.000 – 350.000 TL düzeyine çıkıyor. Yerel yönetimin hazırladığı beş binlik planlar ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile doğal SİT’in kaldırılması için yapılan görüşmelerin somut sonuçları, bölgenin gelişiminde büyük rol oynayacak.

Beylikdüzü
1999 Marmara depreminden sonra yıldızı parlamaya başladı. Metrobüs hattının buraya kadar uzatılması, bölgedeki gayrimenkul fiyatları üzerinde doping etkisi yaptı. Bölgede, site tarzı konut amaçlı yapılar ile ticaret amaçlı iş merkezi ve AVM’leryoğun, ancak sanayi kuruluşları da bulunuyor. 20’nin üzerinde yeni konut projesine ev sahipliği yapan Beylikdüzü’nün en gelişmiş bölgeleri Beykent ve Yakuplu. Bu iki semtte 10 yıllık konutların metrekare birim fiyatları 1.600-1.800 TL aralığında seyrederken, yeni konutlarda bu değer, 2.400 TL seviyesine kadar çıkıyor. D-100 karayolunun yan yoluna cepheli konumdaki konutlarda üç yıl öncesine göre yüzde 40 ile 60 oranında değer kazandı. Marmara Mahallesi ve Hürriyet Bulvarı da öne çıkan yerler. Belediyenin yıllar önce vaat ettiği Yeşil Vadi projesi ile bölgedeki ilk eğitim ve araştırma hastanesi de burada hayat buluyor. Eğitim ve sağlık kurumlan, alışveriş merkezi, sosyal donatılara yakınlık, yatırımcıların tercihlerinde büyük rol oynuyor. Ambarlı Limanı’nın devamı olarak planlanan, şehrin en büyük yat limanı İstanbul Marina’nın inşaatı, bölge açısından büyük önem taşıyor. Marina’nın açılmasıyla, Yakuplu’daki emlak fiyatlarının artması bekleniyor, ilçenin en geri kalan bölgesi Gürpınar. Burada, denize bakan cephelerdeki yeni konutlar (100 metrekare) 120.000-150.000 TL’den alıcı buluyor.

Gaziosmanpaşa
Son dönemde markalı projelere ev sahipliği yapmaya başlayan ilçenin gelecek vaat eden yerler listesinin üstsıralarında yer aldığın1 söyleyebiliriz, ilçenin en rağbet gören bölgesi ‘Meydan’ olarak da bilinen Merkez Mahallesi. Sürekli prim yapan Meydan’da, 100 metrekarelik konutların fiyatı 180.000 TL ile 280.000 TL arasında değişiyor. Pazariçi Mahallesi de kentsel dönüşüm alanı olarak belirlendiği için gelecek vaat ediyor. Ancak buradaki eski yapılar arasında fiyat dengesizliği dikkat çekiyor.

120.000 TL’ ye de konut bulmak mümkün, 180.000 TL’yede. Ancak yeni yapılarla birlikte, üç yıl içinde değerlerin yüzde 25-30 oranında artacağı tahmin ediliyor. Gaziosmanpaşa Bağlarbaşı Mahallesi’nde 2010 sonunda yükselmeye başlayan konut fiyatları 15 ayda, yüzde 35 – 40’a varan oranda değer kazandı. Bölgede geçen yıl 140.000 TL’ye satılan dairenin değeri, 200.000 TL seviyesine çıktı. Yıldıztabya Mahallesi de Gaziosmanpaşa’nın en değerli semtleri arasında. Ulaşım kolaylığı ve geniş arazi olanakları, bu bölgede nitelikli konut projesi üretimine zemin hazırlıyor.

Büyükçekmece – Silivri-Çatalca
İstanbul il merkezinin dışında olmalarına rağmen, son dönemde Kanal İstanbul projesiyle gündeme gelen Büyükçekmece, Silivri ve Çatalca, özellikle arazi yatırımlarının merkezinde. Satışların bir ara durduğu bölgede, proje takviminin hemen başlamayacağı yönündeki sinyaller üzerine kısmi bir hareketlilik yaşanıyor. Bir dönüm arsanın yedi yıl önce 12.000 -15.000 TL’den satıldığı Silivri-Gümüşyaka’nın iç kesimlerinde, şu anda aynı emsaldeki arsa, ancak 130.000-150.000 TL’ye alınabiliyor. Yaz aylarında bölgeyi çekim merkezi haline getiren yazlıklarda ise değerler 150.000 ile 400.000 bin TL arasında değişiyor. Üçüncü havaalanının Arnavutköy-Göktürk-Çatalca yollarının birleştiği kavşaktaki 3 bin 500 hektarlık bölgeye inşa edilmesi yönündeki beklentiler, bölgedeki satılık arsa fiyatlarının aşırı artmasına neden oldu. Çatalca’da arsa fiyatları, yüzde 100’den fazla arttı. Büyükçekmece’de ise konut değerleri en yakınında bulunan Beylikdüzü’nü aratmıyor. Eski binalardaki konutlar (100 metrekare) 100.000-130.000 TL’den alıcı bulurken, yeni konutlarda bu değerler 200.000 TL’ye çıkıyor. Uzmanların bu üç ilçede yatırımı düşünenlere bir uyarısı var: “Ne olursa alayım, gelecekte nasıl olsa kâr ederim” hayaliyle hareket etmemeleri.

Uzun vadede en çok prim yapacak yerler; Gümüşyaka, Değirmenköy, Çeltik, Alipaşa, Büyükçavuşlu, Sayalar, Sinekli, Danamandıra, Karamandere, Karacaköy.

Bağcılar
TEM otoyolunun 0-2 ve 0-3 karayollarının kesişim noktasında bulunan ilçe, son yılların popüler gayrimenkul projelerine ev sahipliği yapıyor. Ticaret ve sanayi merkezi olarak öne çıkan iç mahallelerde konut fiyatları, metrekare başına 1.300 ile 1.800 TL arasında değişirken, markalı projelerde bu değer 4.000 bin TL’ye kadar çıkıyor, istoç, İkitelli, Basın Ekspres Yolu gibi iş dünyasının yoğunlaştığı bölgelerde, ofis ve home-ofis projeleri ile nadiren de olsa prestijli otel projeleri dikkat çekiyor. Özellikle Güneşli’de yükselen markalı projeler, bölgedeki gayrimenkul değerlerinin son iki yılda yüzde 30 ile 50 oranında yükselmesine neden oldu.