Hangi şehirlerde AVM yatırımı yapmalı?

Hangi şehirlere yatırım yapmalı?

Türkiye’de AVM bulunmayan 23 il var. Bunlar; Adıyaman, Ağrı, Amasya, Ardahan, Bartın, Bayburt, Bingöl, Burdur, Gümüşhane, Hakkari, İğdır, Kars, Kırşehir, Kilis, Muş, Niğde, Rize, Sinop, Sivas, Şırnak Tunceli, Yozgat olarak sıralanıyor. Önümüzdeki dönemde başta İstanbul, Ankara ve İzmir olmak üzere, büyük şehirlerde yatırımlar devam edecek. Perakende arzı talebin henüz altında olan Adana ve Antalya’da devam etmekte olan yatırımlar var. Doğru ölçekte ve konseptte organize perakende ihtiyacı olan Edirne, Sivas, Adıyaman, İskenderun, Malatya, Konya, Rize ve İsparta önümüzdeki dönemde yatırım konusunda öne çıkacak illerden birkaç tanesi olacak.

YAKLAŞIK 53,5 MİLYAR DOLARLIK YATIRIM DEĞERİNE ULAŞAN AVM SEKTÖRÜ TÜM ELEŞTİRİLERE RAĞMEN YATIRIMCILARIN İLGİ ODAĞI OLMAYA DEVAM EDİYOR. 2017 YILINDA TÜRKİYE GENELİNDE 58 YENİ ALIŞVERİŞ MERKEZİ PROJESİNİN TAMAMLANMASI BEKLENİYOR. BU ARADA ANADOLU’NUN CAZİBESİ GİDEREK ARTIYOR. 2017 YILINDA SİVAS, YOZGAT, ADIYAMAN GİBİ HİÇ AVM BULUNMAYAN İLLER YATIRIMCILARIN GÜNDEMİNDE OLACAK.

Alışveriş merkezleri (AVM) son yıllarda eleştirilerin odağında olsa da hem yatırımcılar hem de tüketiciler için cazibesini korumaya devam ediyor. Pek çok yatınmcı Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden biri haline gelen AVM’lere yatırım için fırsat kolluyor. Organize perakende sektörünün büyümesine büyük katkı sağlayan AVM’ler sayesinde perakendeciler mağaza sayısını artırırken Türkiye geneline yayılma fırsatı buldu. Sayısı 371’e ulaşan AVM’ler bulundukları bölgelerde hem ekonomik hem de sosyal bir değişimin öncüsü oldu.

Türkiye’de AVM sektörünün yatırım değeri 53,5 milyar dolara ulaşmış durumda. Bu yatırımların yaklaşık 15 milyar dolarlık kısmını yabancı yatırımlar oluşturuyor. Sadece 2016 yılında sektöre 1 milyar dolarlık yatırım yapıldığı tahmin ediliyor. Türkiye’deki 371 AVM’nin 106’sı İstanbul’da geri kalan 265’i ise Anadolu’da yer alıyor. Son dönemde pek çok grup rotayı Anadolu’ya çevirmiş durumda. Son beş yılda AVM sayılarına bakıldığında İstanbul’da açılan AVM sayısı 28’ken Anadolu’da açılan AVM sayısı 77’yi buluyor. Bugün Türkiye’deki AVM’lerin toplam kiralanabilir alanı 11 milyon metrekare. Bunun 4,2 milyon metrekaresi İstanbul’da, 6,8 milyon metrekaresi ise Anadolu şehirlerinde yer alıyor.

27 YENİ AVM GELİYOR

Jones Lang LaSalle (JLL) Türkiye Ülke Başkanı Avi Alkaş, 2017 yılı sonuna kadar İstanbul’da Emaar, Va-distanbul, İstmarina, Çiftçi Tower gibi projeleri içeren 27 yeni alışveriş merkezi projesinin tamamlanmasını beklediklerini söylüyor. Türkiye genelinde ise 2017 yılı sonuna kadar tamamlanması beklenen 58 yeni alışveriş merkezi bulunuyor. Sivas, Yozgat, Adıyaman gibi illerde hazırlıkları süren projeler olduğunu söyleyen Alkaş, önümüzdeki yıl doğru lokasyon, doğru proje, doğru karma anlayışının daha çok önem kazanacağını belirtiyor.

Yatırımcıların AVM’lere yönelik yatırım iştahını anlamak için rakamlara bakmak yeterli. Zira zaman zaman yaşanan ekonomik ve siyasi krizler ciroları olumsuz etkilese de AVM’lerde metrekare verimliliği her yıl artış gösteriyor. Geçtiğimiz yıl AVM’lerde metrekare verimliliği 705 TL iken 2016 yılının ilk dokuz ayı itibariyle bu rakam 718 TL’ye ulaştı. Yılın son çeyreğinde bu miktarın biraz daha artması bekleniyor.

UZMANLAŞMA ÖNE ÇIKACAK

Özelikle son 20 yılda sayısı hızla artan AVM’ler bu süreçte değişen müşteri ihtiyaçları doğrultusunda gelişim gösterdi. Bugün bir AVM’ye gittiğinizde mağazalardan ibaret bir alan yerine yeme-içme, kültür-sanat ve eğlence aktivitelerinin de yer aldığı komple bir yapı görüyorsunuz. Bugün AVM’ler her türlü ihtiyacınızı karşılayabildiğiniz mekanlar olma yolunda. AVM’lerin bu yönüyle karma kullanımlı projeler içinde de sıklıkla yer aldığını söyleyen Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hulusi Belgü, “Bunun yanında eski AVM’lerin de gerek mimari gerekse ihtiyaçlar doğrultusunda yenileme dönemine girdiğini veya gireceğini öngörebiliriz” diyor.

2017’de AVM’lerde öne çıkması beklenen bir diğer trend ise uzmanlaşma olacak. Yani önümüzdeki döatılan HomeCity alışveriş merkezlerinin sayısının iki yıl içinde 10’a kadar çıkması hedefleniyor. Daha önce açılmış ama arzu edilen ziyaretçilere ulaşmamış, ancak lokasyon ve büyüklükleriyle bu merkezlere dönüşmeye uygun olan projelerin de tekrar ekonomiye kazandırılacağını söyleyen JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, bu yeni uzmanlaşmış merkezler ile alışveriş sektörüne mevsimsellikten etkilenmeyen satış imkanları sunulacağını vurguluyor.

TARTIŞMALARIN ODAĞINDA

Kimi zaman sosyal kimi zaman ekonomik nedenlerle tartışmalara neden olan AVM sektörünün en önemli çıkmazlarından biri ise kiralar. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan’ın “AVM kiralan TL’ye dönmeli. Gerekirse geçici bir düzenleme yapılabilir” sözleriyle bu tartışma tekrar gündeme oturdu. Kiralarını dolar üzerinden ödeyen perakendeciler hızla yükselen dolar nedeniyle kiraların TL’ye dönmesini talep ediyor. Dolarla borçlanan yatırımcılar ise TL’ye geçiş konusunda temkinli. Perakendecilerle yaptıkları birebir görüşmelerle şirketlere özel çözümler geliştirmeye çalıştıklarını söyleyen Hulusi Belgü, “Türk Borçlar Kanunu’nun kiralamalar ile ilgili ertelenen maddeleri AVM sektörünü yakından ilgilendiriyor. Sektörümüz bu konuda önceden hazırlıklı olmalı” diyor.

2016 yılının hem toplumsal hem de ekonomik anlamda zor bir yıl olduğuna dikkat çeken Belgü, bu dönemde birlikte iş yaptıkları perakende sektörü ile mevcut sorunların üstesinden gelmeye çalıştıklarını söylüyor. Yabancı yatırıma her zamankinden daha çok ihtiyaç olduğunu belirten Belgü, sözlerine şu şekilde devam ediyor: “Bu dönemde AVM sektörü olarak ülkemizin potansiyelini her türlü platformda dile getirmeye devam ediyoruz. Zor bir yıl geçiriyoruz ve zor bir yıl da bizi bekliyor. Ancak şunu da unutmamalıyız ki dünya da önemli bir değişim sürecinden geçiyor. Ani kararlar ve tepkiler yerine sabırlı olmak ve uzun vadeli iş planlan üzerinde durmak gerekli.”

Sektördeki 6 trend

1. AVM’terde yeni trend herkese hitap edebilen, şehirle bütünleşebilen projeler olacak. Bu nedenle şehrin beklentilerini iyi analiz etmek gerekiyor.
2. AVM’ler sadece alışveriş için kullanılan birer merkez olmaktan çoktan çıktı. Artık sosyalleşme alanı olan AVM’lerin alışveriş deneyiminin bir parçası olması gerekiyor.
3. Konsept olarak açık alanları ön plana çıkartan projeler öne çıkıyor. Kentsel dönüşüm ile yaratılan yeni yaşam alanlarında bu konsepti görmek mümkün olacak.
4. Yeni projelerde mağaza karlamalarında farklılaşmış ve T çeşitlenmiş gastronomi alanları, daha kaliteli çocuk ve genç eğlence merkezleri, sinema ve hatta tiyatro salonları olması gerekiyor.
5. Uzmanlaşmış projelere ilgi devam ediyor. Gastronomi ve eğlence odaklı veya ev, ev dekorasyonu, mobilya odaklı alışveriş merkezlerinin sayısının artması bekleniyor.
6. İstanbul’da ve diğer sahil bölgelerinde ihtiyaca paralel olarak marina sayısı da artıyor. Teknelerin park alanı olmaktan çıkarak birer eğlence merkezi haline marinalar AVM yatırımcıları için yatırım alanı haline geldi.

FİBA GAYRİMENKUL YATIRIMLARI

Fiba Grup’un 30 yıla yakın finans ve finans dışı sektör deneyimini 20 yıllık gayrimenkul deneyimiyle birleştiren Fiba Ticari Gayrimenkul Yatırımları, hem yurtiçinde hem de yurtdışında projeler yürütüyor. Türkiye’de dört, Romanya’da iki, Moldova ve Çin’de birer olmak üzere toplam sekiz AVM’si bulunan şirket, 450 bin metrekarelik bir kiralanabilir alanı yönetiyor.

Şirket olarak büyümeye çok boyutlu yaklaştıklarını söyleyen Fiba Ticari Gayrimenkul Yatırımları CEO’su Yurdaer Kahraman, “Geçtiğimiz yıl Bükreş’teki AVM’lerimizin yenileme çalışmalarını tamamlayarak müşterilerimizin hizmetine sunduk. Yenilemeler çok olumlu karşılandı ve hem ziyaretçi sayılarında hem de cirolarda önemli artışlar yaşıyoruz. Benzer şekilde Türkiye’deki AVM’lerimizi de büyütme ve yenileme çalışmalarımız var” diyor. Türkiye’deki yenileme çalışmalarına Mi Adana AVM ile başlayan şirket, bu proje için 20 milyon Euro yatırım yaptı. Bu çalışmalara ek olarak yeni AVM’leri satın alarak ve geliştirerek portföylerini büyüteceklerini söyleyen Kahraman, “Tüm büyüme hedeflerimizi uzun vadeli ve sürdürülebilir şekilde planladık. Bu doğrultuda ekibimizi de büyütüyoruz. Biz, Fiba Commercial Properties olarak, sürdürülebilir projeleri analiz edip değerlendiriyoruz. Bu değerlendirmelerimizin sonuçlarına göre de gereken adımı doğru zamanda atarak yatırımlarımızı yapıyoruz” diye konuşuyor.

Şirket, önümüzdeki beş yılda geliştirme ve satın almalarla birlikte birkaç AVM’yi portföyüne katmayı planlıyor. Diğer taraftan şirketin yurtdışı yatırımları da devam ediyor. Romanya Bükreş’te önemli yatırımlara imza atan şirket, Bucuresti Mail AVM’nin yanı sıra ofis ve rezidans yatırımları gerçekleştirdi. Eylül ayında AVM’nin yanında ofis-rezidans projesinin başladığını söyleyen Yurdaer Kahraman, Bükreş’te 35 bin metrekarelik bir alanda Metropol ofis yatırımının devreye gireceğini belirtiyor. Çin’deki AVM yatırımlarında da renovasyon yaptıklarını söyleyen Kahraman, şöyle devam ediyor: “Çin’de günlük 65 bin ziyaretçi ağırlıyoruz. 115 bin metrekarelik AVM’mizde 3 binin üzerine kişi istihdam ediliyor. Çin’de çok fazla AVM olan noktalarda kapanmalar ve yönetim sorunları var. Bize yönetim teklifleri geliyor. Ticari gayrimenkulde öyle bir noktaya geldik ki artık AVM yatırımcılığının yanı sıra yönetim veya satın alma teklifleri de alıyoruz.”

TEPE EMLAK
Bilkent Center’ı yenileyecek

Bilkent Holding bünyesinde yer atan Tepe Emlak, İstanbul Kadıköy’de Tepe Nautilus, Ankara’da ise Bilkent Çenter, Bilkent Station ve T epe Prime Avenue’nun yönetimini yapıyor. 107 bin metrekarelik kiralanabilir alana sahip Tepe Emlak, AVM’lerinde yılda ortalama 20 milyon kişiyi ağırlıyor ve yaklaşık 200 kişiyi istihdam ediyor.

Tepe Emlak Genel Müdürü Hayal Olcay, 2017 yılında değişen müşteri ihtiyaçları doğrultusunda Bilkent Center’da yenileme çalışmaları yapmayı planladıklarını söylüyor. Olcay, “Bilkent Çenter 2015 yılında Bilkent Station ile yeni bir çehreye kavuştu.

T ren garı görüntüsünde olan özel mimarisiyle dikkat çeken bu proje, pizzadan ev yemeğine, kebaptan şarap evine kadar zengin dünya mutfakları alternatifleri ile fark yaratıyor. 201/de Bilkent Center’ı gerek mimarisi gerek yeni mağaza karması ile yenilemeyi planlıyoruz” diyor.

Tepe Emlak, AVM yönetimlerinin yanı sıra konsept geliştirme ve alışveriş merkezlerindeki ticari alanların kiralanması konularında verdiği hizmetlerle, başta Ankara olmak üzere, İstanbul’da, İzmir’de Kayseri’de bazı önemli projelere imza atmayı hedefliyor. Hayal Olcay, giderek artan rekabet ortamında fark yaratan projelerin avantajlı konumda olduğunu söylüyor. Büyüme stratejisini farklılaşma üzerine kurgulayan Tepe Emlak, özel konseptlere sahip alışveriş merkezleri geliştirmeyi hedefliyor. Tüketicinin değişen tercihleri ve beklentileri doğrultusunda alışveriş merkezlerinin aynı zamanda yaşam alanları haline geldiğini söyleyen Olcay, “Tepe Emlak da yatırımlarını ve mevcut projelerini bu yönde planlayarak trend yaşam alanları oluşturmayı hedefliyor” diyor.

PRİME DEVELOPMENT
Anadolu’ya iki yeni yatırım yapacak

Türkiye’de biri inşaat aşamasında toplam dört alışveriş merkezi bulunan Prime Development, önümüzdeki dönemde Anadolu’ya odaklanmayı planlıyor. Önümüzdeki iki yıl içinde Anadolu’da iki yeni proje daha geliştirmeyi düşünen şirket, yaklaşık 450-500 milyon TL’lik yatırım yapmayı hedefliyor. Projeler henüz geliştirme aşamasında olduğu için detayların netleşmediğini söyleyen Prime Development CEO’su Altuğ Çetin, “Açılacak olan projelerin toplam kiralanabilir alanının 80-100 bin metrekare olması ve yaklaşık 250-300 mağaza ile hizmet vermesi planlanıyor” diyor. Her bir projede; mağaza çalışanları, temizlik, güvenlik ve yönetim ekibiyle birlikte yaklaşık bin 200 kişilik istihdam yarattıklarını söyleyen Çetin, söz konusu iki projede ise yaklaşık 2 bin 500 kişiye iş olanağı sağlayacaklarını belirtiyor.

Prime Development, son dönemde kendi geliştirdiği projelerin yanı sıra farklı yatırımcıların projelerine yönetim, kiralama ve konsept geliştirme alanlarında danışmanlık da vermeye başladı. Bu kapsamda İstanbul’da Neomarin ve Ritim İstanbul, İsparta’da Centrum Garden’ı yönetmeye başlayan şirketin tüm projelerinin toplam kiralanabilir alanı 207 bin metrekare. Şirket, alışveriş merkezlerinde yılda toplam 30 milyonun üzerinde ziyaretçi ağırlıyor. Bu strateji sayesinde büyümesini hızlandıran şirket kadrosunu yüzde 25 büyüttü, cirosunu ise yüzde 50 artırdı. Şirket, önümüzdeki iki yıl içinde iki kat daha büyümeyi planlıyor.

Alışveriş merkezlerinin daha çok teknoloji yatırımı yaptığını söyleyen Altuğ Çetin, “AVM’ler güvenlikten CRM’e, tüketici hareketlerinin izlenmesinden kiracıların cirolarının takibine kadar pek çok alanda teknolojiyi daha aktif olarak kullanacaklar. Ayrıca interaktif bir alışveriş merkezi yönetimi benimsenecek; tüketici ile bütünleşen, tüketicinin taleplerini yönetim anlayışının içine alan bir anlayış ön plana çıkacak. Ayrıca sektörde proje yenilenmeleri, büyümeleri karşımıza çıkacak ve buna paralel yeniden pozisyonlanmalar gündeme gelecek” diye konuşuyor.

ÖZDİLEK
AVM ve otel işine odaklandı

Son yıllarda yaptığı AVM yatırımlarıyla dikkat çeken Özdilek Holding. 2018 yılına kadar 100 milyon dolarlık yatırım planlıyor. Hem AVM hem de otel kanadında yatırımlarına devam eden şirket, 2018 yıl sonuna kadar Aksaray, Merzifon ve Samsun’da 5 ve 4 yıldızdan oluşan üç otel ve AVM inşa edecek. Kuruldukları 1971 yılından beri toplam 1 milyar doların üzerinde döviz girdisi, yıllık 30 milyon doların üzerinde de ihracat rakamına ulaştıklarını belirten Özdilek Holding Yönetim Kurulu Başkanı Hüseyin Özdilek, “Gelecek dönemlerde yatırımlarımız otel ve AVM kanadında hızla devam edecek. Bu kapsamda 2018 yıl sonuna kadar Aksaray, Merzifon ve Samsun’da 100 milyon dolar değerinde yatırım yapmayı hedefliyoruz. Çünkü biz Özdilek Holding olarak, bu ülkeye, bu ülke insanına olan büyük inancımızla alanlarının en iyilerini misafirlerimizin hizmetine sunmak için çalışıyoruz” diyor.

Aksaray’a 50 milyon dolarlık yatırımla 5 yıldızlı 250 oda kapasiteli bir otel kurmayı planlayan şirket, Merzifon’da ise 20 milyon dolarlık yatırımla 150 odalı 4 yıldızlı bir oteli hayata geçirecek. Öte yandan Samsun’da da 30 milyon dolarlık bir yatırım plan-lanlıyor. Şirketin sadece AVM odaklı yatırımları da bulunuyor. Ege Bölgesi’nin önemli illerinden Uşak’ta, 39 dönüm arazi üzerine 11 bin metrekare kapalı alana sahip yeni bir alışveriş merkezi kurmaya hazırlanan şirket, 2016 yılı içinde Turgutlu ve Düzce’de 2017’de ise; Bursa Nilüfer ve Bursa Mudanya’da yeni alışveriş merkezlerini açmayı planlıyor. Özdilek Holding, dört AVM için toplam 47 milyon dolarlık yatırım yapmayı planlıyor. Yıl sonu ciro hedeflerinin 1 milyar 610 milyon TL olduğunu belirten Özdilek, 2017 yılında açılacak yeni AVM’lerle birlikte holding olarak toplamda 8 bin 500 kişilik istihdama ulaşacaklarını belirtiyor.