Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu ihya edecek
İstanbul-İzmir arasını 3.5 saate indirecek 427 km uzunluğundaki Gebze-Orhangazi-İzMir Otoyolu’nun inşaatı hızla ilerliyor. Proje, çevresindeki arazilerin değerine değer kattı. Bazı bölgelerdeki arazi fiyatları sürekli yükseliyor…
İSTANBUL’U İzmir’e bağlayacak olan toplam 427 kilometre uzunluğundaki Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun 2019 yılında tamamlanması planlanıyor. Ancak tamamlanmasına daha iki yıl olmasma rağmen, geçtiği bölgeleri şimdiden ihya etmeye başladı. Hat üzerinde yer alan, köylerin arazilerinde bile şimdiye kadar 3-4 kata ulaşan değer artışları var.
Para Dergisi olarak yaptığımız detaylı araştırmaların sonucunda Gebze-Or-hangazi-îzmir Otoyolu üzerinde en ciddi artış Yalova’nın Teşvikiye, Kılıç ve Hacımehmet bölgesinde görülürken bunları İzmit’in Gebze ve Dilovası ilçeleri izliyor. Bu bölgelerin değer kazanmasında konut ve turizm imarlı arsaların çokluğu etkili oluyor. Otoyol projesinin Balıkesir’den İzmir’e kadar olan kesiminde de fiyat artışları yaşanırken, fiyatlardaki hareketliliğin kuzeydeki arazilerden daha düşük seviyede olmadığı gözlemleniyor. Bu hatta özellikle tarla vasıflı arazilerin çokluğu ve projenin hala gözle görülür bir hal almaması nedeniyle bölgedeki arazi fiyatları otoyolun kuzey kesimi kadar artmadı. Otoyolun devreye alınması ile birlikte özellikle İzmir girişinin sürekli yükseliyor, değer kazanması bekleniyor.
TOPLAM 427 KM UZUNLUĞUNDA
Başlangıçta 377 km otoyol ve 44 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 421 km olması planlanan Osman Gazi Köprüsü’nü de içeren Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu, güzergah boyunca karşılaşılan zemin sorunları nedeniyle 384 km otoyol ve 43 km bağlantı yolu olmak üzere toplam 427 km olarak revize edildi. Proje, Türkiye’nin ulaştırma alanındaki en büyük yatırımlarından biri olarak da dikkat çekiyor. Bugüne kadar kamulaştırmalar dahil 12 milyar 911 milyon TL yatırım yapılan projenin toplam maliyetinin 30 milyar TL’yi bulması bekleniyor. İhalesi 9 Nisan 2009’da yapılan Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu (Osman Gazi Köprüsü ve bağlantı yolları dahil) projesi, Yap-İşlet-Devret (YİD) modeli ile Nurol-Özaltın-Makyol-Astaldi-Yüksel-Göçay Ortak Girişimi tarafından kurulan Otoyol A.Ş. tarafından yürütülüyor. Projenin 2019 yılında tamamlanması öngörülüyor. Proje kapsamında yer alan Osman Gazi Köprüsü’nün inşaatı Fatih Sultan Mehmet ve Haliç köprülerini de inşa eden, Japon firması tarafından gerçekleştirildi.
OTOYOL NERELERDEN GEÇECEK?
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu Projesi, Gebze’den başlayıp, Dilovası ile Hersek Burnu arasında yer alan İzmit Körfezi’ni uzunluğu 2.682 metre olan asma köprü ve her iki taraftaki viyadükler ile geçerek, Yalova’ya bağlı Altmova ilçesinin Hersek Köyü üzerinden, Çavuşçifliği Köyü’nün yakınında D-575 numaralı Karayolu üzerindeki kavşağa bağlanacak. Bu kavşaktan sonra yeni otoyol, sırasıyla Altmova’ya bağlı Havuzdere Köyü ile Tavşanlı beldesini, Çiftlikköy ilçesine bağlı Kabaklı, Kılmç ve Laledere köylerini takip edecek. Otoyol, Orhangazi ve Gemlik yakınlarından devam edip Ovaakça kavşağı ile Bursa çevre yoluna bağlanacak. Otoyol, mevcut Bursa çevre yolundan sonra Bursa-Karacabey ayrımı kavşağından yeniden başlayarak, Susurluk’un kuzeyinden geçerek Balıkesir’e ulaşacak. Devamında Balıkesir’in batısından güneye yönelen otoyol, Savaştepe, Soma, Kırkağaç ilçelerinin yakınlarından geçerek, Manisa’nın Turgutlu ilçesi yakınlarında batıya yönelecek. İzmir-Uşak Devlet Yolu’na paralel olarak ilerleyecek olan otoyol, nihayetinde İzmir Çevreyolu üzerindeki Anadolu Lisesi kavşağına bağlanacak.
20 VİYADÜKLE GEÇİLİYOR
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun Gebze-Bursa kesiminde 12 adet, Bursa-Balıkesir-Kırkağaç-Manisa kesiminde altı adet, Kemalpaşa-İzmir kesiminde ise iki adet olmak üzere toplam 20 viyadük yer alıyor. Gebze-Bursa arasındaki yedi viyadük tamamlanırken, 13 viyadükte ise çalışmalar sürüyor.
Otoyol üzerinde üç büyük tünel bulunurken, 7 bin 180 metre uzunluğundaki Orhangazi Tüneli’nin elektromekanik işleri tamamlandı. 2 bin 500 metre uzunluğundaki Selçukgazi Tüneli’nin yüzde 95’i tamamlanmış durumda. 3 bin 210 metre uzunluğundaki Belkahve Tüneli’nde ise elektrik, elektronik ve elektromekanik çalışmaları halen devam ediyor.
İSTANBUL-İZMİR140 KİVİ KISALACAK
Otoyolun İzmir-Turgutlu-Kemalpaşa arasındaki 6.5 kilometrelik yol ise tamamlanarak trafiğe açılmış durumda. Otoyol projesi tamamlandığında İstanbul-İzmir arası 140 km kısalacak ve 8-10 saat süren ulaşım süresi de 3.5-4 saate inecek. İstanbul-Bursa ulaşımı ise 2.5-3 saatten bir saate düşecek. Şu anda mevcut yolu kullanarak Körfezi otomobille 1 saat 20 dakikada, feribot ile 45 dakikada geçmek mümkün. Osman Gazi Köprüsü ile bu süre 6 dakikaya indi.
Gebze-Orhangazi-Bursa-Balıkesir-İzmir Otoyolu’nun tamamlanmasıyla Edirne-Kınalı-lstanbul-Ankara Otoyolu, İzmir-Aydın Otoyolu ile birleştirilip Marmara Bölgesi, Ege Bölgesi’ne otoyol ağıyla bağlanıp bir ring hat oluşturulacak. Proje sayesinde, Anadolu’ya açılan Gebze-İzmit aksının trafik yükünün yüzde 30 hafiflemesi azaltması bekleniyor.
İLK BÖLÜMÜ HİZMETE GİRDİ
Toplam üç fazda planlanan projenin ilk fazı, açılışı yapılan ve içerisinde Osman Gazi Köprüsü’nün de yer aldığı Gebze-Altı-nova-Gemlik bağlantısı, ikinci fazı Bursa Otoyolu bağlantısı (2017 yılı ortası), üçüncü fazı ise, Bursa İzmir arası Otoyol yapımı (2019 yılı) kısmını kapsıyor.
Henüz otoyol inşaatı tamamlanmasa da, gelecekteki değişim umuduyla otoyolun geçtiği, özellikle inşaatın başladığı bölgelerdeki arazilerde ciddi fiyat artışları yaşandı.
Bu fiyat artışlarındaki en büyük beklenti, Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun Türkiye’nin nüfus yoğunluğu açısından en üst sıralarda yer alan iki şehrini, yine en yüksek nüfus yoğunluğuna sahip bölgelerden geçerek bağlaması. Bölgede tarla sahibi olan kişilerde, otoyolun tamamlanması sonrasında yüksek sirkülasyona ve pazarlara yakınlığın endüstriyel olarak değerlendirilmesi amacıyla yeni imar planlarının yapılacağı konusunda bir beklenti hakim.
GEBZE’NİN YILDIZI PARLADI
Kocaeli’nin bir ilçesi olmasına rağmen İstanbul’un uç ilçesi gibi konumlanan Gebze’nin, 30 Haziran 2016 tarihinde hizmete açılan Orhangazi Köprüsü ve devamında inşa edilmekte olan Gebze-Or-hangazi-İzmir Otoyolu Projesi ile bir anda yıldızı parladı. Bunun yanında Yavuz Sultan Selim Köprüsü’nün bağlantı yollarının da bölgeden geçmesi, İstanbul ile İzmir arasındaki yolun en önemli kavşağına Gebze’yi oturttu. Kısaca ulusal ve uluslararası ölçekteki ulaşım ağlarının tam merkezinde olması, Gebze’nin stratejik konumunu bir kat daha arttırdı. Gebze, sadece karayolu ulaşımında değil demiryolu ulaşımında da önemli bir merkez haline geldi. Bölgeden geçen yüksek hızlı tren hattının yanı sıra, Marmaray’m da Gebze’ye kadar uzatılması planlanıyor.
ÇAYIROVA’YA İLGİ ARTTI
Sanayi kenti olma avantajını kullanan Gebze’ye bağlı Danca, Çayırova ve Dilovası beldeleri, 2008 yılında çıkarılan kanun tasarısı ile üç yeni ilçe halini aldı. İstanbul’a yakınlığı da göz önüne alındığında bankalar ve firmalar operasyon merkezlerini Ça-yırova’da konuşlandırmış vaziyette. Çayırova ve çevresi büyük inşaat firmalarının da radarına girmiş durumda. Özellikle son iki yılda markalı konut üreticisi birçok firmanın ilçede arsa topladığı ifade ediliyor. Sanayinin ilçede yoğunlaşması sonucu, sanayi sektöründe çalışanların ve ailelerinin barınma ihtiyacından dolayı, ilçede konut arzı gün geçtikçe artıyor.
GEBZE’DE NERELER DEĞERLENDİ?
Arsa ve konut açısından Gebze’nin son yıllarda en çok değerlenen bölgelerinin başında Hacı Halil, Osman Yılmaz ve Ye-nikent mahalleleri geliyor. Hacı Halil ve Osman Yılmaz mahalleleri ilçe merkezine daha yakın konumda iken, Yenikent Mahallesi ilçenin çeperlerinde yer alıyor. İlçenin ticari faaliyetlerinin yoğunlaştığı eski çarşı olarak adlandırılan Hacı Halil Mahallesinde konut birim fiyatları metrekare bazında 2 ila 3 bin TL aralığında değişirken, Gebze Fatih Devlet Hastanesi’nin sınırları içerisinde bulunduğu ve eski çarşıya yakın olan Osman Yılmaz Mahalle-si’nde ise metrekare birim fiyatları 2 bin 250 ila 3 bin 250 TL aralığında değişiyor. Şehrin çeperlerinde yer alan ve yeni gelişmekte olan Yenikent Mahallesinde ise daha çok yeni konutlar yer alıyor. Buradaki konutların metrekare birim fiyatları ise bin 750 ila 3 bin TL aralığında. Gebze ilçesinde imar planında konut lejandında kalan arsaların birim fiyatları arsanın konumu ve büyüklüğüne göre farklılık göstermekle birlikte ortalama metrekare fiyatları bin 500 ila 3 bin TL seviyelerinde.
UZAKLAŞTIKÇA UCUZLUYOR
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu güzergahındaki köylerdeki araziler değerlenmeye başlarken dönümü 50 bin ile 200 bin TL arasında değişen arazilerin satışı yapılıyor. İzmit Körfezi geçişini kısaltan ve geçtiğimiz 1 Temmuz’da hizmete açılan Osman Gazi Köprüsü ağırlıklı olarak, Yalova tarafındaki arazileri değerlendirdi. Fiyatlar, Yalova’dan uzaklaştıkça düşüyor.
Örneğin Bursa’nın Gemlik ilçesinde dönümü 30-40 bin TL’ye arazi bulmak mümkün. Yalova bölgesinde villa ve çiftliklerin yoğun olarak yer aldığı Kadıköy-Kurtköy Subaşı beldesi Çavuşçifliği, Kabaklı, Sultaniye ve Kazımiye köyleri bulunduğu alan bu bölgede arazi fiyatlarının en çok olduğu yerler arasmda. Altmova’ya bağlı köyler içerisinde en cazip ve en değerli arazilerin bulunduğu köy ise köprünün ayaklarının yer aldığı Hersek Köyü. İstanbul ile İzmir’i birbirine bağlayacak olan projenin geçeceği Çukurköy, De-nizçalı, Kılıçköy ve Kabaklı gibi alanlardaki tarlaların büyük kısmı imara açıldı. Dilo-vası ve bunun bitişiğinde yer alan Mua-limköy’deki sanayi imarlı arsaların metrekare fiyatı 150 ile 200 dolar arasında değişiyor.
ASIL HAREKET KUZEYDE
Proje kapsamında yer alan Osman Gazi Köprüsü’nün inşaatının başlaması ile birlikte, köprünün kuzeyinde yer alan Gebze, Dilovası gibi ilçelerde değer artışları yaşanmaya başladı. Gebze-Dilovası bu süreçte en ciddi artışı yaşayan ilçe olurken, son dört yılda ilçede yüzde 100’ün üzerinde artışlar yaşandı. Bölgenin zaten Türkiye’nin en yüksek fiyatlı sanayi arsalarını barındırması, değer artış yüzdesini diğer bölgelere göre daha düşük seviyelerde olmasını beraberinde getirdi.
Bu duruma paralel olarak en önemli fiyat artışları Yalova-Bursa illerinde gerçekleşti. Yalova’ya bağlı Altmova ve Çiftlikköy ilçelerinde son beş yılda özellikle tarla vasıflı gayrimenkullerde fiyat artışı 3-4 kat seviyelerinde gerçekleşti.
Bursa’nın kuzeyinde yer alan Orhangazi, Gemlik ve Osmangazi ilçelerinde ise bu oran 2-3 kat seviyesinde oldu. Bursa’nın güneyinde yer alan Nilüfer ve Karacabey ilçelerinde ise aynı dönemdeki artışlar daha düşük düzeylerde seyretti.
SUSURLUK ÖN PLANDA
Yalova ve Bursa ile kıyaslayınca Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun çok daha düşük oranlarda fiyatlandığı bir il de Balıkesir oldu. Otoyol inşaatının daha düşük seviyelerde olması nedeni ile artışın diğer illere göre kısıtlı oranlarda yaşandığı ilde son beş yılda yüzde 100’ün üzerinde artış oldu.
Balıkesir ilinde özellikle Susurluk ve çevresi en çok talep edilen bölge olarak ön plana çıkıyor. İzmir-lstanbul Otoyolu’nda çalışmaları süren Bornova viyadüğü ve Kemalpaşa Bağlantı Yolu bölgesindeki Pınarbaşı, Doğanlar ve Yunus Emre mahallesi mevkilerinde gayrimenkul fiyatlarında yüzde 25 oranında arttı. Ancak projenin tamamlanması sonrasında fiyatların daha da artması bekleniyor.
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu’nun Manisa ayağının Şehzadeler, Soma, Kırkağaç ve Turgutlu ilçelerinin yakınlarından geçmesi nedeniyle bu bölgelerde arsa ve arazi fiyatlarında önemli oranlarda artış bekleniyor. Soma- Kırkağaç bölgesinde tarla vasıflı arazilerin metrekare satış fiyatları son iki yılda ortalama iki kat arttı.
İZMİR’DE DEĞERLENEN YERLER
Otoyol çalışmasının özellikle İzmir’in yeni Bornova olarak adlandırılan Çamdibi-Altındağ bölgesinde ciddi bir talep yaratması bekleniyor. Otoyol aracılığıyla İzmir’e gelenleri ilk karşılayan bölge, aynı zamanda arsa ve satış fiyatları nedeniyle de İzmir’in gelişmeye en uygun bölgesi olarak değerlendiriliyor. Bu bölgelerde projenin açıklandığı 2013 yılından bu yana arsa değerleri ortalama olarak iki kat artış gösterdi. Öyle ki, Çamdibi ve Altındağ’da 2013 yılında metrekare bazında 600 ila 850 TL arasında satılan konut imarlı arsaların metrekare fiyatları bügün yaklaşık 2 bin TL sınırına dayanmış durumda.
Proje nedeniyle emlak sektöründe Bornova ilçesi ile beraber doğrudan etkilenmesi beklenen bir diğer bölge Kemalpaşa ilçesi. Kemalpaşa OSB’nin kuzeyinden devam eden otoyol, en başta Kemalpaşa OSB olmak üzere, Sütçüler ve Kemalpaşa ilçe merkezlerinde gayrimenkul fiyatlarında son üç yılda yıllık ortalama yüzde 50’lere varan oranda artış gözlendi.
Semih ERCAN / Türkiye Sınai Kalkınma Bankası (TSKB) Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı
Fiyatlar daha da artabilir
Gebze-Orhangazi-İzmir Otoyolu projesinin ilk fazının tamamlanması ile birlikte gayrimenkul açısından etkilerini öncelikli olarak Osmangazi Köprüsü’nün inşaatının başlaması ile birlikte, köprünün kuzeyinde yer alan Gebze, Dilovası ilçelerinde göstermeye başladı. Gebze-Dilovası bu süreçte en ciddi artışı yaşayan ilçe oldu. Geride bıraktığımız dört sene içerisinde, ilçede yüzde 100’ün üzerinde artışlar yaşanmakla birlikte, bölgenin zaten Türkiye’nin en yüksek değerlere sahip sanayi arsalarını barındırıyor olması değer artış yüzdesini diğer bölgelere göre daha düşük seviyelerde olmasını beraberinde getirdi.
Projeden ikinci olarak etkilenen diğer bölge Yalova ve Bursa illeri oldu. Yalova’ya bağlı Altınova ve Çiftlikköy ilçelerinde geride bıraktığımız beş sene içerisinde yaklaşık artış özellikle tarla vasıflı gayrimenkullerde 3-4 kat seviyelerine çıktı. Bursa’nın kuzeyinde yer alan Orhangazi, Gemlik ve Osmangazi ilçelerinde ise bu oran 2-3 kat mertebelerinde gerçekleşti. Bursa’nın güneyinde yer alan Nilüfer ve Karacabey ilçelerinde ise aynı dönemdeki artışlar daha düşük düzeylerde seyretti. Yalova ve Bursa’dan sonra en çok Balıkesir bölgesinin bu mega projeden etkilendiği gözleniyor.
İzmir-istanbul Otoyolu’nda çalışmaların sürdüğü Bornova viyadüğü ve Kemalpaşa Bağlantı Yolu’nun bölgesindeki Pınarbaşı, Doğanlar ve Yunus Emre mahallesi mevkilerinde gayrimenkul fiyatlarında yüzde 25 oranında artış gözlendi. Ancak projenin tamamlanması sonrasında fiyatlar daha da artacaktır. Otoyol çalışmasının özellikle “Yeni Bornova” olarak adlandırılan Çamdibi- Altındağ bölgesini etkilemesi bekleniyor. Proje nedeniyle emlak sektöründe Bornova ilçesi ile beraber doğrudan etkilenmesi beklenilen bir diğer bölge de Kemalpaşa ilçesi. Kemalpaşa OSB’nin kuzeyinden devam eden otoyol, en başta OSB olmak üzere, Sütçüler ve Kemalpaşa İlçe merkezlerini orta vadede etkileyecek. İstanbul-İzmir Otoyolu’nun Manisa ayağının Şehzadeler, Soma, Kırkağaç ve Turgutlu ilçelerinin yakınlarından geçiyor olması nedeniyle bu bölgelerde arsa/arazi fiyatlarında artışlar meydana geleceği tahmin ediliyor. Soma- Kırkağaç bölgesinde tarla vasıflı taşınmazların satış değerleri metrekare başına geçtiğimiz iki sene içerisinde ortalama iki kat artış göstermiş durumda.
Hakan ERİLKUN / TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü
Arsalar yüzde 35 prim yapacak
Bu proje ile İstanbul ve çevresinde kapasitesinin üzerine çıkmış olan yatırımların yeni çekim alanı Bursa ve Manisa güzergahı olacaktır. Bu güzergaha komşu olan ve hızla gelişen Eskişehir-Bozüyük-Bilecik sanayi alanlarında da büyük bir talep ve değer artışı yaşanması bekleniyor. Bu bölgelerde yatırımlar çok önceden başladı. Bugün yapılan yatırımlar önümüzdeki çeyrek asırlık döneme de damga vuracak nitelikte. İstanbul-Gebze-İzmir Otobanı, herşeyden önce ülkenin gayrisafi milli hasılasının en önemli kaynak noktasını oluşturuyor. Zaten Marmara Bölgesi’nde sanayi bölgeleri kapasitesinin çok üzerinde seyrediyor, bu noktada yeni yatırımların kayabileceği başka bir alternatif bulunmadığı için her karış toprak adeta perakende hızıyla el değiştiriyor. Bu noktalarda uzun süredir gerçek bir emlak borsası yaşanıyor. Gelecek dönemin sanayileşmedeki kalbinin bu alternatifsiz noktalarında değerler 2019 yılına kadar otobanın tam kapasiteli devreye girmesiyle en az yüzde 35 pirim yapacaktır diye düşünüyoruz. Sözün özü risksiz yatırım için bu bölge alternatifsiz bir alan.
Onur DEMİRTAŞ / Yalova Emlak Müşavirleri Derneği Başkan Yardımcısı
“Yatırımcılar için fırsat çok”
Yalova’da değerlenecek bölgeler, Çiftlikköy’e bağlî Denizçalı, Çukurköy, Dereköy, ilyasköy, Gacık, Kabaklı, Kılıç, Laledere, Sultanite ve Taşköprü köyleridir. Kılıçköy çıkışının yani turnikelerin yakın bölgeleri çok daha hızlı değer artışı gösteriyor.
Çiftlikköy Belediyesi’nin Kabaklı ve Kılıç bölgesindeki imar plan çalışmalarının yatırımcı ve arazi sahipleri tarafından duyulması ile birlikte buradaki tarlaların metrekaresi 100 TL’nin üzerine çıktı. Laledere köyünde ise otomotiv yan sanayi bölgesinin belirlenmesi ile fiyatlar ikiye katlandı. Bütün bu gelişmeler köprü ve otoyolun faaliyete geçmesi ve imar plan çalışmalarının tamamlanması ile arsa arazi fiyatlarının 2-3 kat daha değerleneceğini gösteriyor. Köprü ayaklarının bulunduğu Altınova Hersek Burnu ise tersanelerin gelmesi ve sanayi imarının verilmesi ile zaten yükselmiş durumda. Yatırımcılara tarla halindeki bölgelerden, 1/25 binlik planlarda konut ya da sanayi alanında kalan arazilerden yatırım yapmalarını tavsiye ediyoruz.
Avni SAĞLAM / Re/Max KOBİ Broker
“İmarlı arsaların fiyatı dolarla yarışıyor”
Gebze artık İstanbul’un giriş kapısı. Bu nedenle gayrimenkul yatırımcısının radarına girmiş durumda. Gebze’de şu anda sanayi imarı olan arsaların metrekare fiyatı 500-600 dolar aralığında. Gebze’nin köylerindeki arsaların metrekaresi ise 200 ila 400 dolar aralığında satılıyor. Merkezdeki konut imarlı arsaların metrekaresi ise 2 bin 500 ila 3 bin dolardan işlem görüyor.
Orhan Şentürk / Para
