Gazimağusa’nın yıldızı parladı

Geçtiğimiz haftalarda KKTC’nin Gazimağusa’daki 45 yıldır kapalı bulunan Maraş bölgesini açması nedeniyle, tüm dünyanın gözü bir anda bu bölgeye çevrildi. Gazimağusa, Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti’nin (KKTC) güney doğu kıyısında, Akdeniz’deki en güzel ortaçağ mimarisini barındıran liman kentlerinden birisi. Kumsalları, temiz sahilleri, hareketli yaşamı, antik kentleri ve tarihi güzellikleriyle herkesi kendine hayran bırakan bir yer. Aynı zamanda Kıbrıs’ın tek derin su limanına sahip şehri. Son dönemde yatırımların arttığı ve Türk firmaların mercek altına aldığı şehirde yaşamak için konut arayışına girenlerin sayısında gözle görülür bir artış var. Kuzey Kıbrıs’ın ilk ve en çok öğrenciye sahip üniversitesi konumunda olan Doğu Akdeniz Üniversitesi’nin bölgede olması, gayrimenkul piyasasını ve ekonomiyi canlı tutan faktörlerin başında geliyor. Üniversitenin varlığı konut piyasasını olumlu yönde etkiliyor. Gazimağusa ve Iskele’nin son dönemde daha cazip hale gelmesinin nedenlerinden biri de Girne’ye göre daha erişilebilir fiyatların söz konusu olması. Gayrimenkul piyasasında İngiliz Sterlini’nin (Pound) piyasayı domine etmesi yatırımcı açısından dezavantaj gibi görünse de, kur artışından kaynaklanan ekstra değer artışı avantaj da sağlıyor.

30 BİN İLE 50 BİN STERLİN

Hürriyet Emlak Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı ve Ticari İşlerden Sorumlu Eş Genel Müdürü Zeynep Tando-ğan, KKTC’deki en büyük üniversite olan Doğu Akdeniz Üniversitesi’nin Gazimağusa’da olması nedeniyle talep artışının yaşandığına dikkat çekerken, bu talebe karşılık vermek için pek çok firmanın inşaat ve emlak işine girdiğinin altını çiziyor. “Bölgede yurtların ve öğrencilerin oturabileceği dairelerin yapımlarına başlandı” diyen Tandoğan, Girne’deki emlak piyasasına göre Gazimağusa’nın daha uygun fiyatlı olduğunu belirtiyor.

Gazimağusa’da kiralamalar öğrencilerden dolayı genellikle yıllık olarak yapılıyor, öğrenciler kiraladıkları 1 + 1 evlere ortalama 1.500 TL’den olmak üzere yıllık peşin para ödüyorlar. 1 + 1 dairelerin satılık fiyatları 30 bin, 2+1’lerin 40 bin, 3+1’lerin ise 55 bin sterlin bandında seyrediyor. Müstakil havuzu ve bahçesi olan villaların fiyatları ise 120 bin sterlinden başlıyor. Gazimağusa’ya bağlı yerleşim yerlerinde bir arazinin fiyatı 40 bin sterlinden başlıyor. Bu fiyatlar, kullanım alanına ve yerine göre değişiklik gösterebiliyor. Şehrin merkezinde kalan 500-700 metrekarelik az sayıdaki arsanın fiyatı genellikle 100 bin sterlinden başlıyor. Gazimağusa’ya bağlı yerleşim yerlerinde ise genel olarak fiyatlar 40 bin sterlinden başlıyor.

KIBRIS’IN EN BÜYÜK ÜNİVERSİTESİ

Gazimağusa’nın plaj ve kumsallarıyla öne çıkması, müstakil ve villa tipi konut projelerinin yoğunluğunu beraberinde getiriyor. Bölgede inşa edilen projelerin niteliği ve mimari detayları bölgeye olan talebi artırmış durumda. TSKB Gayrimenkul Değerleme özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Nupel Buluttekin, bölgeye yabancı yatırımcıların girmesiyle talebin daha da artığına dikkat çekiyor. Buluttekin fiyatlar ve bölgeye olan talep ile ilgili ise şunları söylüyor:

“KKTC, bölgenin yapısının bozulduğuna dair gerekçe ile inşaat emirnamelerini, dört kata kadar apartman yapılabilir şekline getirdi. Bu kısıtlama ile yabancı yatırımcının, bölgedeki yeni projelerden istediği verimi alamadığı görüldü ve Girne’ye yapılan yatırımlar bu nedenle düşüş gösterdi. Girne bölgesindeki inşaat emirname sıkıntıları nedeniyle yatırımların Mağusa’ya kaymaya başladığı ve bu nedenle bölgeye talebin arttığı görülüyor.”

ULAŞIMI KOLAY BİR BÖLGE

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Buse Özyurt ise, Kıbrıs’ta konut piyasasının gelişiminin konum, ticari hareketlilik, yabancı yatırım çekme gücü ve rekabetçi pazar koşulları ile doğrudan ilişkili olduğunu ifade ediyor. “Kıbrıs’ın konut potansiyelinin gelişmekte olan bölgesi Gazimağusa, konut yatırımlarının önemli bir bölümüne ev sahipliği yapıyor” diyen Özyurt, ülkede konut sektörünün döviz dalgalanmaları nedeniyle yaşanan değer kaybından etkilenmediğini belirtiyor. özellikle ada iklimi ve Türkiye’nin büyük şehirlerine havayolu ile kolay ulaşım olanağının olması sektörü canlı tutuyor. Gazimağusa’da konut satışları ve kira getirisiyle ilgili yatırımların yüksek yoğunlukta olduğu görülürken, üniversitedeki öğrenci sayısının artması ile kira fiyatlarında da yükselişler var. özyurt, konut fiyatları hakkında şu değerlendirmeleri yapıyor:

“Gazimağusa’da standart daire fiyatlarının 40 bin ile 75 bin sterlin arasında değiştiği görülmekte. Standart daireler, bina yaşı 10 yıl üzeri olan ve ortalama 75 ile 130 metrekare olan daire tipi olarak tanımlanıyor. Gazimağusa’da standart villa aralığı 70 bin ile 120 bin sterlin aralığında değişirken, lüks segmentleri ise, 250 bin ile 350 bin sterlin arasında değişiyor. Şehirde aylık ortalama kira değerleri standart dairelerde 250-450 sterlin, villalarda 400-800 sterlin olarak değişiyor.

YATIRIMCILARA TEŞVİK VAR

KKTC’de projelerin geri dönüş sürelerinin kısa olması sebebiyle yatırımcılar için potansiyeli yüksek ve tercih edilen bir bölge niteliği taşıyor. Turizm bölgesi olması, eğitim alanındaki gelişmelerle birlikte konut talebini de artırdı; konut talebinin karşılanması için otel ve konut yatırımları da artıyor. Mağusa bölgesinde arsa fiyatları incelendiğinde, bölgenin kuzeyinde ticari arsaların 1000 metrekaresinin 250 bin-400 bin sterlin arasında olduğu, yine bölgenin kuzeyinde yer alan konut arsalarının ise 60 bin-120 bin sterlin arasında değiştiği görülüyor. Bölgede yabancı yatırımcılar için arsa fiyatları oldukça uygun. Bunun yanı sıra KKTC’de yerli ve yabancıların doğrudan yatırımlarına çeşitli teşvikler de sunuluyor.

KISA DONEM KİRALAMA YAYGIN

Pandemiden dolayı üniversitelerin almış olduğu uzaktan eğitim kararı ile geçici bir süreç için de olsa adadaki gayrimenkul piyasasının olumsuz etkilendiğine dikkat çeken EVA Gayrimenkul Değerleme Kıdemli Müdürü Şebnem Hasdedeoğlu, öğrencilere yönelik yapılmış konutların bir kısmının güz dönemi için boş kaldığını ve bu nedenle kiraların düşüşe geçtiğini söylüyor. İskele bölgesinde özellikle yazlık kullanıma yönelik konutların yer aldığını söyleyen Hasdedeoğlu, yatırımcıların kendilerinin oturmadığı dönemlerde konutları kısa dönem kiralamayı alternatif olarak kullandıklarını belirtiyor.

Kuzey Kıbrıs’ta yatırım için en önemli avantajlardan biri de kira amortisman süreleri. İstanbul gibi büyük kentlerde 25-30 yıla hatta daha uzun sürelere uzayan amortisman süreleri, Ada genelinde gayrimenkulün bulunduğu konum, oda sayısı, inşaat kalitesi ve iç dekorasyon özelliklerine göre 10 ile 16 yıl arasında değişiyor.

Konut almanın şartları

Türklerin yatırım için talep gösterdiği Gazimağusa’dan konut alırken Türkiye’den farklı olarak dikkat edilmesi gereken bazı kurallar var. KKTC vatandaşı olmayanlar sadece tek bir konut alabiliyor. Her aile bireyi bu şarttan bireysel olarak yararlanabiliyor. Satın almalarda bir satış sözleşmesi yapmak zorunlu. Türkiye’deki gibi alım işlemleri 1-2 gün değil 1.5-2 ay sürüyor. Alımların bakanlar kurulunca onaylanması, askeri tesislerden uzak olması gibi şartlar bulunuyor. Yine farklı olarak rayiç değer üzerinden yüzde 5 oranında KDV, yüzde 3 tapu harcı, sterlin cinsinden elektrik ve su katkı payları ödeniyor. Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı’ya göre, Türkler açısından Girne, yabancılar açısından da İskele yazlık için tercih edilen yerlerin başında geliyor. Gazimağusa’nın ise alıcılar için fırsat sunduğunun altını çiziyor.

İlker POLAT / Coldwell Banker KKTC Emlak Danışmanı
“Mağusa altın, Girne pırlanta”

KKTC Türkler için kısa mesafeli bir kaçış noktası. Bölgedeki konut fiyatları Türkiye’ye nazaran daha uygun. Konutlarda amortisman süreleri 12-13 yıl gibi düşük oldukça düşük düzeylerde. Türkiye’de yaşayan arkadaşlarımdan, 2 milyon TL’lik evi 2 bin TL’ye kiraya verdiklerini duyuyorum ve şaşırıyorum. Kıbrıs’ta böyle bir durum söz konusu değil. Yatırım yaptığınız evler daha kolay değerlenebiliyor. İsanların huzur arıyor bunu da Kıbrıs’ta buluyor. Mağusa, öğrenci kenti. Özellikle iskele bölgesine yapılanlar son derece doğru yatırımlar oldu. Yurtdışından gelen alıcı ve yatırımcıların değerlendirdiği yerler var. Genel olarak Lef koşa ve Mağusa yoğun talep gören yerler. Mülk değerleri de son zamanlarda artış gösterdi. Adanın en değerli bölgesi neresi derseniz Girne’dir derim. Benim gözümde Mağusa altın, Girne ise pırlantadır.

Gazimağusa’da satılık konut fiyatları

AYŞEGÜL KÜÇÜKKURT ZOR