Bağdat Caddesinde Yüksek Kiralar Nedeni İle Kapanan Mağazalar

Perakendecilerin göz bebeği Bağdat Caddesinde dolara endeksli kiralar hızla artıyor. Bu nedenle La Senza, Komşu Fırın ve Muji Caddemdeki mağazasını kapattı. BGN ve Laeoste da kepenk indirmeye hazırlanıyor.

Gördüğümüz kadarıyla yüksek kira nedeni ile cadde mağazasını kapatan Armani’yi birçok marka takip ediyor. Gerçi Bağdat Caddesi’nde mağaza açan perakendeciler, kar etmeyeceklerini bildikleri halde bu yatırımı yapıyorlar. Çoğu firma kirasını dahi çıkaramayan buradaki mağazasını markası açısından bir pazarlama yatırımı olarak görüyor. Yani birçok firmanın burada mağaza açmasının en önemli nedeni markasının bilinirliğine ve prestijine yaptığı katkıdır. İşte bu yüzden Türkiye pazarına giren yabancı firmalar da genellikle ilk mağazalarını Bağdat Caddesi’nde açmayı tercih ediyorlar. Hatta bu yüzden Cadde’de boş dükkan bulmak için sıra bekleyen perakende zincirlerinin sayısı hiç de az değil. Ancak bu da bir yere kadar.

Yüksek kiralar yüzünden son zamanlarda Cadde’de özellikle aynı markanın ikinci mağazaları kapanıyor. La Senza, Komşu Fırın ve Muji bir süre önce mağazasını kapatan firmalardan. BGN ve Lacoste’un ikinci mağazası da Cadde’den çıkmak

500 BİN DOLAR HAVA PARASI

Bağdat Caddesi’nde perakendecileri zorlayan pek çok girdi var. Kuşkusuz en önemlisi kira. Çoğunlukla dolarla ödenen kira bedelleri metrekare başına 250 dolar seviyelerinden başlıyor ve mağazanın özelliklerine göre çok daha yukarılara çıkıyor. Suadiye-Şaşkınbakkal arası ise kiranın en yüksek olduğu bölge. JLL’nin Perakende Pazarı Raporu’na göre geçtiğimiz yıl ortalama yüzde 6.67 artan bu bölgedeki kiraların, 2015’te de artmaya devam etmesi bekleniyor. Öte yandan 2014 yılında pek çok kentsel dönüşüm projesi gerçekleşen Cadde’de yeni projelerde kiralar neredeyse katlanıyor. Arthur&Miller Real Estate Yöneticisi Bülent Arman, mal sahiplerinin, kiracıları dikkate almadan kiraları belirlediklerini anlatıyor. Bağdat Caddesi’ne her zaman yüksek bir talep olduğu için, kiraların da sürekli artmaya devam ettiğini söyleyen Arman, mağaza kapatan firmalarla ilgili şu yorumda bulunuyor:

“Birçok perakendeci mağazanın verimliliğinden çok lokasyonun pazarlama etkisi nedeniyle Bağdat Caddesi’nde mağaza açıyor. Ama bu yüksek maliyetlere katlanmak da zaman geçtikçe zorlaşmaya başlıyor. Mevcut ekonomik ortamda kimse para kazanmadığı mağazaya yatırım yapmak istemiyor.”

Öte yandan Arman, Cadde’de son dönemde hava parasının yeniden alınmaya başladığına dikkat çekiyor.

Şaşkınbakkal’da şubesi bulunan Aktüel Emlak’m Genel Müdürü Cenk Ak-manoğlu ise hava parasının Cenk kimi yerde 500 bin doları Akmanoğlu bulduğunu belirtiyor. Ak-manoğlu, Şaşkmbakkal bölgesinde dükkan kiralarının metrekare başına 6 bin dolara kadar çıktığım da ekliyor.

DÖVİZDEKİ DALGALANMA ETKİLEDİ

Perakendecilere hem caddelerde hem de AVM’lerde kiralama hizmeti veren KDM Danışmanlık Genel Müdürü Murat izci, Bağdat Caddesi’ndeki “yaprak dökümü”ne gerekçe olarak perakendecilerin verimliliğe odaklanmasını gösteriyor. “Bağdat Caddesi markalar için bir vitrin” diyen izci, burada açılan mağazaların tamamen pazarlama yatırımı olduğunu savunuyor. Ancak son dönemde ekonomik belirsizlikler nedeniyle markaların özellikle Bağdat Caddesi’nde açtıkları ikinci mağazalarının verimliliklerini gözden geçirmeye başladıklarını söylüyor. İzci, şöyle devam ediyor:

“Düşük kar marjlarıyla çalışan perakendecilerin Bağdat Caddesi gibi kiraların çok yüksek olduğu bir lokasyonda ikinci bir mağazayı açmaları anlamlı değil. Öte yandan dövizdeki dalgalanma, perakendecilerin maliyetlerini artırırken kar marjlarının daha da düşmesine neden oldu. Dolayısıyla bu etkenler son dönemde perakendecilerin yüksel kiralı lokasyonlardaki verimsiz mağazaları kapatmalarını hızlandırdı.”

KİRALAR SÜREKLİ YÜKSELİYOR

Aybars Emlak Genel Müdürü Hakan Bulut da bölgenin yükselen kiralar nedeniyle artık perakendeciler açısından büyük bir yük olmaya başladığını düşünenlerden. Bağdat Caddesi’nde son dönemde kar marjı daha yüksek olan kafe ve restoran yatırımlarının arttığına işaret eden Bulut, yatırımcıların yüksek hava paralan ödeyerek kimi mağazaları restorana dönüştürdüğü bilgisini veriyor. Bulut, Bağdat Cadde-si’nin bir çeşit dönüşüm yaşadığını anlatıyor:

“Alışveriş için artık AVM’ler ihtiyacı karşılayabiliyor. Ancak insanlar yeme-iç-me, eğlence için Bağdat Caddesi gibi yerleri tercih ediyor. Dolayısıyla restoran ve kafeler her zaman çok rahat iş yapıyor. Bu tür yatırımların da sayıları artmaya devam ediyor. Bağdat Cadde- * si’nde açılan küçük kafeler bile çok iş yapıyor. Son dönemde bu alanda bireysel yatırımlar da çok arttı. Yeme-içme sektörünün yüksek ilgisi kiraları daha da yukarı taşıdı.”

Kahvecilerin keyfi yerinde

Anadolu Yakası’nın en hareketli caddesi konumunda olan Bağdat Caddesi, özellikle kahve zincirleri tarafından çokça tercih ediliyor. Yatırım maliyeti nispeten düşük olan ‘kahveci’ler, günün her saati yoğunluklarıyla da dikkat çekiyor. Bağdat Caddesi’nde hemen her hafta yeni bir kahve dükkanının açıldığına şahit oluyoruz. Kahve Dünyası, Kahve Diyarı, Starbucks, Caribou, Zamane Kahvesi, Cafe Crown, Coffee Zone ve David People Coffee Bağdat Caddesi nde şubesi olan büyük zincirlerden. Ote yandan cadde üzerinde butik veya tek şubeli birçok kahveci var. Drip Coffee, Bausta, Secco Cafe bunlardan birkaçı. Ayrıca sadece Türk kahvesi konseptiyle hizmet veren Artemis Silver 6 Coffee, Bağdat Kahve ve Fazıl Bey de dolup taşan küçük dükkanlardan…