Andolu, turizmde girişimcilere büyük fırsatlar sunuyor
ÖNEMLİ OLAN KÂRLILIK
İki ya da üç yıldızlı otellerde odabaşma 40 bin ile 60 bin dolar, üç ya da dört yıldızlı otellerde 70 ile 90 bin dolar, beş yıldızlı otellerde ise 100-120 bin dolardan fazla bir bütçeyle hareket edilmesi gerektiğini söyleyen Çelikkanat, bunun üzerindeki işlerin ‘ego tatminine’ gireceğini ve karlı olmayacağını savunuyor.
Bütün bu kararların ortaya çıkacak ürünü şekillendireceğini söyleyen Çelikkanat, sözlerini şöyle sürdürüyor: “’Burada düğünler çok para kazandırıyor’ diyerek ciddi mutfak yatırımına girebilirsiniz. Bir o kadar da personel yükünü yüklendikten sonra, adam başı 30 TL’ye pilav üstü kavurma, limonata satarak milyon dolarlık yatırımımzı geri döndürmeye uğraşırsınız.”
“ÖNCE ÖĞREN SONRA İŞLET”
Aslında her yatırımcının franchise modeli ile ilerlerken veya kendi markası adı altında yatırım yaparken; pazardaki güç dengeleri, rekabet, misafir memnuniyet kıstasları, personel çalıştırma usulleri gibi birçok konuyu iyi biliyor olması gerekiyor. Aksi halde kendisinin uğrayacağı zararın yanında, ülke turizmine ve ülke imajına da zarar verebilir. Bu sebeple uzmanlar, yeni bir söylem olan “manchi-sing” denilen “önce öğren sonra işlet” felsefesine dayalı bir anlayışın yer edinmesi gerektiğini savunuyorlar. Hayatında hiç otelcilik yapmamış birisinin, sırf bankada parası var diye bir otel yapıp bir marka ile franchise anlaşması yapmasının doğru olmadığım vurguluyor. Uzmanlar, ana faaliyet alanı otelcilik olmayan, hobi olarak otel açan ve buna fizibıl olmayan paralar harcayan yatırımcı modelinin Türkiye’de oldukça yaygın olduğunu söylüyor. Özetle uzmanlar, “Doktor diploması olmayan kişi nasıl muayenehane açamıyorsa otelcilik lisansı olmayan kişinin de otel açmaması gerekir” diyorlar.
KÂRLILIĞIN PÜF NOKTALARI
İstanbul Taksim’deki Point Otel Genel Müdürü Nuri Kalyoncu, şehir otelciliği alanında deneyimli bir yönetici. Kalyoncu, yılların deneyiminden yola çıkarak bir oteli kârlı hale getirmenin püf noktalarını şöyle özetliyor: “Herkes her işi bilemez. Bu yüzden yatırım yapmak isteyenler mutlaka uzmanlardan danışmanlık hizmeti alsınlar. Arazi ve inşaatın hesaplarım doğru yapsınlar. Ellerindeki arazinin her metresini kullanmak yerine, sürdürülebilir turizmin ihtiyaçları doğrultusunda uzun dönemli kullanımı gözeterek değerlendirsinler. Otel yatırımının dönüşünün kısa sürede olmayacağını dikkate alsınlar. Çok para harcayıp çok lüks bir otel yaparlarsa odalarını çok kolay satabilecekleri hatasına düşmesinler. Çünkü harcamanın boyutu satışa aynı oranda yansımaz.”
Girişimcilere, fizibilite raporlarını işin başında hazırlayıp rapordaki kararların dışına çıkmamalarını öneren Kalyoncu, diğer önerilerini şöyle sıralıyor: “Bütçelerini gerçekçi bir bakış açısıyla hazırlasınlar. Kullanılacak alanları doğru planlasınlar. Satış ve pazarlama stratejilerini belirleyip bu konuda işin ehli personelle çalışsınlar. Personel seçimlerini doğru yapsınlar. Her bölümün yöneticisini açılış sırasında değil, açılıştan en az 8-10 ay öncesinden belirlesinler. Konaklama sektöründe eğitimin kesintisiz devam ettirilmesi gerektiğini akıllarından çıkarmayıp, eğitime harcayacakları yatırımın boşa gitmeyeceğini unutmasınlar.”
Kalyoncu, Türkiye’de bazen beş yıldızlı otel yatırımı için çok para harcandığını hatırlattıktan sonra sözlerini şöyle noktalıyor: Girişimciler harcayacakları para ile satacakları oda arasında doğrudan bir ilişki olmadığını akıllarından çıkarmasınlar. Bu yüzden gereksiz ve abartılı yatırımlardan kaçınsınlar.”
BİR OTEL KAÇA MAL OLUR?
Anadolu’ya otel açmak isteyen girişimciler haklı olarak bir otelin kaça mal olduğunu merak ediyorlar. Girişimcilere bir fikir versin diye Ekin Grubu Araştırma Birimi’nin Kültür ve Turizm Bakanlığı’nın arazi tahsis işlemlerinde esas aldığı ölçülerden yola çıkarak yaptığı araştırmayı özetlemek istiyoruz. Söz konusu hesaplamaya göre, otellerin yatak başına yatırım maliyetleri şöyle: “Beş yıldızlı otel 95 bin 997 TL. Dört yıldızlı otel 66 bin 336 TL. Üç yıldızlı otel 49 bin 193 TL. Dört yıldızlı tatil köyü 41 bin 364 TL. Pansiyon 15 bin 593 TL.”
Bu arada zincir otellerin franchise giriş bedelleri de markasına ve otelin yerine göre değişmekle beraber oda başına 400 dolar veya 400 euro olarak karşımıza çıkıyor. Otel zincirleri ortalama 20 yıllığına markalarını kullanma hakkı veriyor. Bunun karşılığında da işletmecilerden toplam gelirlerin yüzde 2 ile 5’i arasında paylar talep ediyor.
ANADOLU’DA YATIRIMLAR ARTIYOR
TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, şehir otelciliğinin gayrimenkulde gelecek üç yılın yıldızı olacağını belirterek, “Nasıl bir dönem AVM’ler çok öndeyse, bugün itibarıyla da oteller aynı durumda. Tabi-i resort değil, şehir otellerinden söz ediyoruz. Son dönemde, bizim şirketimiz de en çok şehir otelleri için fizibilite raporları hazırlıyor. Yatırımlar bu yönde” diyor.
Anadolu’ya şehir oteli kazandırmak için başlayan yarış giderek hızlanıyor. İstanbul’da Taksim ve Beşiktaş Barbaros Nippon Otelleri’nin sahibi olan Özbek Ailesi, kurdukları Point Hotel Management ile Anadolu’ya da yayılacak. Çanakkale’de termal bir oteli olan mobilyacı Doğtaş da, şehir otelciliği alanında yatırım yapacak. Tekstil, enerji, inşaat, kimya ve catering alanlarında faaliyet gösteren Harput Holding ise üç otel açmayı planlıyor. Kombassan Holding ise Bera Otel zincirini Ankara, Bursa ve Ga-ziantep’e yayacak. Bumer Turizm, Mersin’e 136 odalı şehir oteli yatırımı yapacak uluslararası bir marka ile anlaşma sağlamak üzere. Ofton înşaat’ın da Anadolu’da şehir otelciliğine odaklanacağı konuşuluyor. Doğa Çöl İnşaat Ağrı’da üç yıldızlı bir otel yapıyor. Antalya, İstanbul ve Almanya’da otelleri bulunan Aygün Grubu, Afyonkarahisar’da Titanic Otel açmayı planlıyor. Yaşarlar Holding de Afyon’a 30 milyon dolarlık yatırımla beş yıldızlı bir otel yapacak. Kosifler, Aksaray ‘da Hilton Oteli’ni hizmete açıyor. Akfen Grubu bu yılın üçüncü çeyreğinde Ankara’da İbis Otel’i hizmete açacak. Otel 10 milyon euro’ya mal olacak. Otel yatırımı bulunmayan Ardahan’da Uğurludağ Yalnızçam Kayak Tesisleri’nde inşası süren 70 odalı kış oteli 2014’te hizmete girecek. Bitlis’e beş, Kars’a dört yeni otel yapılıyor. Bitlis’teki projelerden biri 108 yataklı butik bir otel. Yatırımcısı Taşar Yapı Turizm. Bölgedeki üç adet beş yıldızlı otelin biri de Bitlis’te inşa edilecek. Diğer ikisi ise Diyarbakır ve Batman’da açılacak. Diyarbakır’daki beş yıldızlı otelin yatırımcısı Çizmeciler Otelcilik. Şehirdeki inşa halinde olan üç yıldızlı otelin yatırımcısı ise Karavil Dayanıklı Tüketim. Batman’daki yatırımın sahibi ise Esenkent İnşaat.
Anemon Grubu, 2014 sonu ya da 2015 başında Ankara’da 20 milyon dolara mal olacak bir yatırımla 80 odalı bir otel açacak. Yine Kapadokya’da 80 odalı bir otel yatırımı için start verildi. Bu otelin yatırım maliyeti 30 milyon dolar olacak. Anemon yöneticileri, Cumhuriyet’in 100’üncü yılında 50 otele ulaşmayı hedeflediklerini açıkladılar.
