Anadolu’ya üç yıldızlı otel yatırımları cazip hale geldi
Arazi maliyetlerinin uygunluğu ve devlet teşvikleri Anadolu’ya üç yıldızlı otel yatırımı yapmayı cazip hale getirdi. Üç yıldızlı otel yatırımları beş yıldızlılara göre yüzde 50 daha az maliyetli. Yatırımın geri dönüş süresi de yalnızca beş yıl. Yerli ve yabancı otel zincirleri Anadolu’ya akın halinde…
GLOBAL şirketler her geçen gün daha fazla yaygınlaşırken, kıtalararası ticari ilişkiler, kongre ve etkinlikler de hızla artıyor. Tüm bunlar iş amaçlı seyahatlerin sayısını hiç olmadığı kadar artırmış durumda. Bunların yanı sıra havayolu şirketlerinin sefer sayılarını çoğalttığı, bilet fiyatlarını düşürdüğü ve rotalarına yeni destinasyonlar eklediği de düşünülürse, ortaya çıkan dev seyahat pazarı kimseyi şaşırtmıyor.
Tüm dünyayı etkileyen turizm sektöründeki bu dönüşüm, İstanbul, İzmir ve Ankara gibi büyük şehirlerin yanı sıra Anadolu’da da etkilerini göstermeye başladı. Kıyı turizminde yakaladığı başarıyı iş ve şehir turizmine de taşıyan Türkiye’de yatırımcılar artık İstanbul dışındaki şehirlere odaklanmaya başladı. Anadolu’da sanayi ve ekonominin hızla gelişiyor olması, konaklama tesislerine ihtiyaçtaki yükselişin ilk sebebi. Özellikle iş adamlarının Anadolu şehirlerine ziyaretlerinin artması, yükselen şehirlerde üç yıldızlı otel yatırımlarını hızlandırıyor.
Buna bir de Anadolu’nun kongre, sağlık, gurme, kültür ve inanç turizminde de yükseliyor olması eklendiğinde, yatırımcıların Anadolu turizmine yönelik iştahları kaçınılmaz bir şekilde kabarıyor.
TALEP ARTTI
Ancak yatırımcıların son yıllarda bu kategoriye yönelişlerinin sebepleri bunlarla sınırlı değil. Kısa süreli iş seyahatlerinde daha makul fiyatlardan konaklama ihtiyacı duyan iş adamları da artık tercihlerini, lüksü abartmayan ancak talep edilen kalite ve konforu makul fiyata sunabilen üç yıldızlı otellerden yana kullanıyor.
Hal böyle olunca, yatırımcılar da rotayı üç yıldızdan yana kaydırdı. Kısacası, “Neden üç yıldızlı?” sorusunun yanıtı oldukça basit. Beş yıldızlı rakiplerine kıyasla yatırımcılarına daha uygun maliyet bütçesi çıkaran bu segmentteki oteller, böylece daha uygun oda fiyatlarıyla konaklayanların da tercihi oluyor. Sit alanı, imar sıkıntısı gibi dezavantajlar yaşayan bölgeler üç yıldızlı otellerle kalkınırken, turizm sektörüne girmek isteyen KOBİ’ler için de devlet teşvikli Anadolu bölgelerinde yeni bir yatırım kapısı aralanmış oluyor.
2023 yılında, 50 milyon turist ve 50 milyar dolar turizm geliri hedefleyen Turizm Bakanlığı da üç yıldızlı yatırımları destekliyor. Türkiye’de turizm sezonunun 12 aya yayılmasını, bunun için de farklı illerde konaklama alternatiflerinin çe-şitlendirilmesini hedefleyen bakanlık, teşvik paketleriyle Anadolu’nun kapılarım yatırımcılara açıyor. Bu teşvikler meyvelerini vermeye başlamış bile; öyle ki 2013’ün ilk altı aylık döneminde en fazla yükseliş üç yıldızlı oteller segmentinde gerçekleşti. Sadece bu dönemde Türkiye’deki üç yıldızlı otellerin sayısı 719’dan 750’ye yaklaştı.
ANADOLU’YA TEŞVİK
Bu konudaki en büyük gelişme kuşkusuz Anadolu’da yaşanıyor. Bunda istikrarlı büyüme, Anadolu şehirlerinin hızla gelişimi ve sanayinin merkezi olmalarının payı büyük. Bunun dışında da en geniş kapsamlı teşviklerin ülkemizde 5’inci ve 6’ıncı Bölgelere veriliyor olması da, bu bölgelerdeki üç yıldızlı otel yatırımlarını tetikliyor. Örneğin sadece 2013 yılının ilk yarısında açıklanan rakamlara göre, Anadolu’nun 47 ilinde, 160’ı aşkın proje için 1.8 milyar TL’lik teşvik sağlandı. Tesislerin sınıf ve türlerine göre yüzde dağılımlarında da üç yıldızlı oteller yüzde 35.1 ile en yüksek teşvik alan ikinci segment olmayı başarmış durumda.
BİR, İKİ YILDIZLIYA TEŞVİK YOK
Ertürk Yeminli Müşavirlik Genel Müdürü Cüneyt Ertürk de yatırım teşvik belgesi avantajları sebebiyle 4,5 ve 6’ncı bölgelerde üç yıldızlı otel yatırımlarının artacağını öngörüyor. Ertürk, mevcut yatırım teşvik mevzuatına göre, bir ve iki yıldızlı otel yatırımlarında bu teşvik tedbirlerinden yatırımcıların yararlanamadığım hatırlatıyor. Buna karşılık, üç ve üzeri yıldızlı tesislerin yatırım teşviklerinden yararlandığı açıklandı. İstanbul dışındaki tüm turizm tesisleri, bölgelerine göre bölgesel teşvik tedbirlerinden faydalanma şansına sahip. Bu konuda Türkiye, teşvik sisteminde, ekonomik gelişime göre 6 bölgeye ayrılmış durumda. Her bir bölgede yapılacak turizm tesisleri, farklı teşviklerden faydalanıyor.
Bunun yanı sıra, Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından belirlenen 28 bölge bulunuyor. Bu bölgelerde yapılan yatırımlar Türkiye’nin neresinde olursa olsun 5’inci Bölge teşviklerinden yararlanma şansına sahip. Teşvik destekleri kapsamında yatırımcılara, yüzde 6 oranından başlayıp, yüzde 99 oranına kadar teşvik imkânları sağlanıyor. Bu teşvikler yatırım maliyetini ucuzlatma ve işletme döneminde rekabet avantajı sağlayabilmek açısından son derece büyük önem taşıyor.
LÜKSLERDEN EKSİKLERİ YOK
Teşvikler ve Anadolu’daki arazi maliyetlerinin düşük olması, yerli ve yabancı yatırımcıların iştahını artırıyor; ancak üç yıldızlı otelleri yatırımcılar için cazip kılan etkenler bununla sınırlı değil. Aynı zamanda, oda sayısının azlığı ve lüksten uzak altyapı ve donanımla da bu seg-mentte yatırımcıyı daha az maliyet ve daha kısa bir geri dönüş bekliyor. Öyle ki bakanlıktan yapılan açıklamaya göre, bir tesisin yatak başı maliyeti, beş yıldızdan üç yıldıza düşünce yüzde 50 oranında azalıyor. Mesela lüks bir şehir otelinin yatırımı 150-200 milyon doları bulurken, yatırımın geri dönüşü için yatırımcının en az 10 yıl beklemesi gerekiyor. Oysa üç yıldızlı bir otelin yatırım miktarı neredeyse beşte birine iniyor; aynı şekilde geri dönüş süresi de beş yıl kısalıyor.
İşte bu nedenle yetkililerin önerisi de nüfusu 1 milyonun üstündeki şehirlerde yatırımcıların orta segment olarak adlandırılan üç yıldızlı yatırımlara yönelmesi. Ancak hemen ekleyelim, bir zamanların tek yatak ve bir küçük tuvaletten ibaret olan üç yıldızlı oteller dönemi çoktan geride kalmış durumda. Turizmde bu sınıfın prestijinin yerlerde süründüğü zamanlar ise mazi oldu. Artık onların da oda sayılarının dışında, lüks olarak adlandırılan beş yıldızlı ağabeylerinden eksikleri yok. Hizmet ve servis kalitesi, modern teknoloji, toplantı salonları, restoran ve yemek kalitesiyle, odaların donanımı, hatta dış ve iç mimari tasarımlarıyla bu yatırımlar, konukların talep ettiği tüm konaklama ihtiyaçlarını çok daha makul fiyatlardan sunmayı başarıyor.
kaliteli otellere iş insanlarının da ilgisi her geçen gün artıyor. Yerli profesyonellerin artık hesabını bilerek iş seyahatlerine çıkıyor olmasının bunda rolü büyük. Özellikle orta sınıf beyaz yakalılar, otel standardı iyi olan ve temiz hizmet alacağını düşündüğü otellerde konaklamayı tercih ediyor. Beş yıldızlı otellerdeki pek çok uygulamaya gereksinim duymadıklarından üç yıldızlı otellere yönelmekte sakınca görmüyorlar.
Bu değişimde özellikle üç yıldızlı şehir otellerindeki kalitenin yükselişinin büyük rolü bulunuyor. Bu konseptte kalitenin artışında kuşkusuz yabancı zincirlerin pazara giriş yapmış olmalarının rolü büyük. Accor Gru-bu’na ait Ibis zinciri bu alanda bir ilki oluştururken, aynı şekilde, Hilton ve diğer şirketlerin de üç yıldızlı markalarıyla Türkiye’de faaliyetini genişletmesi, pazarın çıtasını yükseltiyor. Bu trendden yerli otel zincirleri de etkilenmişe benziyor. “Kaliteli bir otelin mutlaka beş yıldızlı olması gerekiyor” algısının hem tüketici hem yerli işletmeciler tarafından
kırılmış olması, bu kategorideki yükselişin belki de en önemli sebebi.
POTANSİYELİ OLAN ŞEHİRLER
Üç yıldızlı yatırım için en cazip bölgelere gelince… Bu konudaki tetikle-yici güç sadece arazi maliyetleri ve teşviklerle sınırlı değil kuşkusuz. Türkiye ekonomisindeki dinamiğin Anadolu şehirlerini de kapsama alanına almasıyla, yetkililer ticari hareketlerin yurdun orta ve doğusuna kaydığını belirtiyor. Başta hava ulaşımı olmak üzere, telekomünikasyon ve altyapısının gelişimi de Anadolu’daki turizm yatırımcılarına yeni ufuklar açıyor.
Türkiye’de nüfusu 1 milyonu aşan 20 kent bulunuyor ve bunların çoğunda önümüzdeki dönemde üç yıldızlı iş oteli yatırımlarında patlama yaşanması bekleniyor. Ancak yatırımcıların şehir seçerken tek kriterleri nüfus değil. Bölgenin sanayi ve ekonomideki büyüme gücünü inceleyen yatırımcılar ve global zincirler, devlet teşviklerine ve bunların yaratacağı fırsatlara da odaklanıyor.
Üç yıldızlı yatırımlar için en uygun şehirler listesi oldukça kabarık. Ancak yetkililer özellikle üç yıldızlı yatırımlar için arazi maliyetlerinin artık uçtuğu İstanbul, Antalya ve Ankara gibi büyük şehirlerin çok da rağbet görmediği konusunda hemfikir. Öte yandan, yakın dönemde bu kategorideki otellerle kalkınacak şehirler listesinde, sanayide de yükselen Diyarbakır, Gaziantep, Kayseri, Manisa ve Mersin gibi şehirler başta geliyor.
Kültür turizmi, termal ve sağlık turizmi potansiyeli olan şehirler de bu büyümeden nasibini alıyor. Bu kapsamda Adana, Hatay, Afyonkarahisar, Kütahya, Balıkesir, Bursa, Şanlıurfa, Mardin, Van, Sivas, Konya, Erzurum, Trabzon ve Samsun listede başı çekiyor. Bunlardan GAP’ın en avantajlı ili Şanlıurfa, teşviklerden de en fazla yararlanacak 15 il arasında yer alıyor.
Birecik Barajı’nın yapımı sırasında bir bölümü sular altında kalan Şanlıurfa’nın tarihi kenti Halfeti’nin de teşviklerle birlikte yatırımcıların gözdesi olması bekleniyor. Bölgeye gelen turist sayısı artarken, konaklamada tesis sıkıntısına çare bulunması ümit ediliyor. Küçük yatırımcılar bu sıkıntı karşısında, kullanılmayan evleri pansiyona dönüştürmeye başlamış bile. Bakanlık da gelen turistlerin birkaç gün konaklaya-bilmeleri için butik pansiyonları işletmeye açacağının müjdesini veriyor. Hatta bu pansiyonlarla bölgenin Güneydoğu’nun Bodrum’u olması ve turist sayısının 150 binden 500 bine çıkarılması planlanıyor.
Kış turizminde ise Erzurum ve Kars gibi şehirlerimiz artık tüm dünyadan kayakseverlerin gözdesi olmaya başladı. Buradaki üç yıldızlı otel sayısının da, bölgelerin kış turizmindeki konumuna paralel olarak yükselişe geçmesi bekleniyor. Turizm yatırımlarında bugüne kadar hiç gündemde olmayan illerde de yoğun bir yatırım trafiği yaşanması bekleniyor. Aralarında Tunceli, Şırnak, Kilis, Beypazarı ve Kırşehir’in de olduğu yörelerde birden fazla otel yatırımı devam ediyor. Teşvik bölgesinde yer alan Tunceli, Şırnak, Mardin, Van ve Şanlıurfa da ziyaretçi sayısını ve turizm gelirini son 10 yılda neredeyse yedi kat artırdığından yatırımcıların listesine eklendi.
Açıklamalar, otel yatırımı için alman teşvik belgelerinde Anadolu’nun payının yüzde 24’ten yüzde 79’a yükseldiği yönünde.
HANGİ OTEL TÜRÜ?
Yerli ve yabancı yatırım gruplarına Türkiye’de gayrimenkul danışmanlığı hizmeti veren Pfd Consulting’in araştırması da, hangi ilin, hangi türden otele, ne kadar ihtiyacı olduğunu ortaya koyuyor. 20 Anadolu şehri için yapılan analizlerde, otel zincirlerinin daha önce Anadolu’da ekonomik açıdan gelişmiş ya da gelişmekte olan illere, üç yıldızlı yatırımlarla girmeye hazırlandıklarım ortaya koyuyor.
Pfd Consulting tarafından gerçekleştirilen ve 20 Anadolu şehri için yapılan analizlerde, bölgeye gelen turist sayısının inceleniyor ve aralarında Konya, Edirne ve Samsun’un da bulunduğu şehirlerde, otel yatırımlarına acil ihtiyaç olduğu saptanıyor. Adana, Bursa ve Eskişehir gibi iller, acil ihtiyaç duyanların başında geliyor. Çanakkale, Erzincan ve Nevşehir gibi illerde de orta vadede ihtiyacın artacağına dikkat çekiliyor. Muğla ve İsparta ise potansiyeli değerlendirmeye açık bölgeler olarak kaydediliyor.
Bu konuda yetkililerin yatırımcılara ilk önerisi, otel yatırımlarında, arazi maliyetinin toplam yatırım maliyetinin içinde yüzde 20-30 arasında kalmasına dikkat etmeleri. Bu nedenle özelikle teşvik kapsamında olan ve bedelsiz arazi tahsisi yapılabilen şehirler, yatırımcılar için daha da cazip hale geliyor.
ZİİNCİRLER YATIRIM YARIŞINDA
Avrupa ve Türkiye’nin büyük şehirlerinde otel yatırımlarının doyuma ulaşması üzerine, yerli-yabancı otel yatırımcısı ile işletmecileri de Anadolu’ya akm etmeye başladı. Kıyı bölgelerinden sonra şimdi de Anadolu’daki potansiyel yerli ve yabancı firmaların ilgisini çekiyor. Ekin Grubu Araştırma Biriminin yerli ve yabancı otel işletme zincir ve grupları ile ilgili araştırması da bu gerçeği gözler önüne seriyor. Buna göre, yabancı ve yerli otel işletme zincir ve grupları, Türkiye’de son yıllarda Anadolu’nun ticaret ve sanayi kentleriyle kültür ve turizm potansiyeli olan bölgelere yönelmiş durumda. Aynı birimin teşvik belgesine bağlanan turizme yönelik projelerle ilgili araştırması da otel zincirlerinin Anadolu’ya açılmasının hızlandığını ortaya koyuyor.
Araştırmaya göre, aralarında Hilton, Mövenpick, Radisson, Marriott, Accor, Kempinski gibi yabancı; Dedeman, The Marmara, Divan, Anemon, Rixos, Limak gibi yerli işletmelerin bulunduğu gruplar, bir süre önce başlattıkları Anadolu’ya yönelme girişimlerini hızlandırarak sürdürüyor. Yerli ve yabancı otelcilik firmalarının açıkladığı planlarında, büyük bölümü Anadolu’ya yönelik olan çok sayıda proje bulunduğu belirtiliyor. Bunlardan Ramada markasıyla Türkiye ‘de bulunan Amerikalı Wyndham Otelleri de, yeni markalarıyla Anadolu’da iş adamlarının tercihi olacak. Grup, üç yıldızlı Days Inn ve dört yıldızlı Tryp markaları için franchise yoluyla büyümeyi planlıyor. Yatırımcı kimliğinden çok işletmeci kimliğiyle Anadolu’daki faaliyetlerini genişletmeyi hedefleyen diğer gruplar da, A plus markalarının yanı sıra, üç yıldızlı markalarıyla Türkiye pazarına giriş yapıyor.
KEREM KÖFTEOGLU
