Ofis sektöründe arz fazlası mı var?
Ofis inşaatları son 10 yılda ciddi bir büyüme trendinde. Talebin üzerinde artan arz, ülkeye yeni şirket girişinin azalması, mevcutların alan küçültmesi gibi nedenlerle kira fiyatları yüzde 25-30 seviyelerinde geriledi. Son üç yıldır kırmızı alarm veren sektörde bu yıl sınırlı bir toparlanma yaşansa da boşluk oranı kritik eşik olan yüzde 21 ’ler seviyesine ulaşmış durumda.
Gayrimenkulün son yıllardaki gelişim alanlarından biri de ofis alanı. Bu alanın gelişmesinde uluslararası şirketlerin Türkiye pazarına ilgileri ve tüketicilerin nitelikli ofis taleplerindeki artış etkili oldu. Yapılan yatırımlarla yeni ofis bölgelerinin doğması, talebin üzerinde oluşan arz, ofis yatırımcıları için olumsuz sinyaller vermeye başladı.
Ofis piyasasında 4 milyon 900 bin metrekare ofis alanına ulaşılırken şu anda yapım aşamasında 2 milyon 200 bin metrekare ofis bulunuyor. Sektörün zirve yılı olan 2014’te 400 bin metrekare kiralama işlemi yapılırken, 2015-2017 yılları arasında 120 bin metrekare kiralama işlemi gerçekleştirildi. Ofis arzının giderek büyümesine karşın kiralama işlemlerinin azalması sektörün kırmızı alarm vermesine neden oluyor. Sınırlı bir toparlanmanın yaşandığı bu yılın ise, 110 bin metrekare kiralama işlemi ile kapanması planlanıyor.
YÜZDE 21 ’İ BOŞ
Arz fazlasının gündeme gelmeye başladığı sektörün kırmızı alarm verdiğinin bir diğer göstergesi de İstanbul ofis piyasasındaki boşluk oranı, şu anda kritik eşik olan yüzde 21 seviyelerine gelmesi.
Ofis sektörünün 2016 yılında dip seviyeyi gördüğüne dikkat çeken JLL Türkiye Ofis Kiralama Direktör Yardımcısı Mahir Mermer, bu yıl sektörde toparlanma olduğunu ancak yeni şirket girişinin azalması, şirketlerin alan küçültmeleri gibi nedenlerle toparlanmanın yeterli seviyeye ulaşamadığını söylüyor.
Mahir Mermer, 2018’in başlarına kadar kiralarda bir miktar daha gerileme olacağını ancak sert düşüş seviyesinin geride kaldığını vurguluyor.
Kiraların 2014 yılına göre yüzde 25-30 seviyelerinde düştüğünü belirten Mermer, “Halihazırda doluluk oram yüksek olan bölgeler, düşüşten en az etkilenenler oldu. Örneğin, Maslak’ta yeni binalarda 15 dolarları görüyoruz; bu oran 2014’te 25-37 dolar bandın-daydı. Kozyatağı’ndaki bazı binalar ise bugün 25 dolar civarında. En yüksek kira bedeline sahip olan bölge Levent. Bankalar burada ve mal sahipleri. Tüm para burada dönüyor. Ataşehir de Anadolu Yakası’nda paranın döndüğü bölge” diyor.
ARZ ARTIYOR
İstanbul’da her yıl 700 bin metrekare yeni ofis arzı geliyor. İşler iyi gitse bile kiraların düşeceği öngörülürken, üzerine talebin daralması ve Türkiye’ye yeni şirket girişinin azalması da sektörü olumsuz etkiliyor.
2011 – 2014 arasında kira kontratı yapan bir şirketin kirasının, bugün n bir şirketin kirasına göre yüzde 25 yukarıda kaldığına işaret eden Mahir Mermer, “2013’te kontrat yapan bir firma, hemen yanı başında yeni yapılan bir binada daha uygun koşullarda yeni bir ofise taşınmayı tercih ediyor. Bugünlerde en fazla gelir elde ettiğimiz kalem, yeniden pazarlık sürecinin yönetimi. Kira bedelinde indirim yapmayan mal sahipleri mevcut kiracısını kaybediyor. Maslak’ta yeni binalarda şu anda 15 dolarlar olan kira fiyatları 2014’te 25-37 dolar bandındaydı” yorumunu yapıyor.
METREKARE KÜÇÜLÜYOR
Ofis piyasasında TL’ye dönenler de görülmekle birlikte kiralar genel olarak dolar cinsinden. Son dönemde, iki yıl kur sabitleme modeli de revaçta. Ofis piyasasında risk konuta göre daha fazla. Çünkü işler kötü gittiğinde şirketler genelde işten çıkarmalar ile çözüm bulmaya çalışıyor. Bu dönemde şirketlerin işten çıkarmalardan ziyade, metrekarelerini küçülterek verimliliği artırmaya çalıştığına dikkat çekiliyor.
Ofis piyasasında şu an yoğun bir gözden geçirme trendi hakim; ofis geliştiricileri bu dönemde bekle-gör politikasını izliyor. Kullanıcı açısından, yeşil bina sertifikasına sahip olması, açılabilir camlar, metroya yakınlık, kaba inşaat yerine dekorasyonlu ofisler, uyku odaları ve telefonla özel görüşme bölümleri gibi özellikler yeni trendler arasında yerini alıyor. JLL Türkiye’nin verilerine göre Türkiye’ye gelen yabancı şirket sayısı 2014 yılına göre, yüzde 70 oranında geriledi. Bu da sektöre olumsuz yansıyor. Çünkü ofis piyasası, standartları olan, teknolojiyi benimseyen ve verimli kullanan şirketler, Türkiye’ye geldikçe gelişiyor.
HÂZIR OFİS SİSTEMİ
“Binayı yaptım, kiracı gelsin” dönemi bitti; yeni ofis binaları, kiracıların talebine göre şekilleniyor. Pahalı kiralar, yatırımın maliyetlerinin fazla olması ve öngörülemeyen büyüme ve küçülme durumları, çoğu firmanın çalışanlarına sabit ofis tutmak yerine hazır ofis sistemlerini seçmelerine neden oluyor. Hazır ofis sistemlerine olan ilgi her geçen gün artıyor. Şirketlerin hazır ofis sistemleri sayesinde ofis dizaynından sekreter servisine kadar bir ofiste olması gereken tüm hizmetleri alabildiklerine dikkat çeken Regus Türkiye Ülke Müdürü Murat Özgönül, “Şirketler büyüdüklerinde ofis alanlarını da maliyetsiz bir biçimde büyütebiliyorlar. Enerjilerini ofis işlerine harcamak yerine kendi işlerine odaklayıp işlerinde daha başarılı olabiliyorlar. Biz de dünyanın önde gelen hazır ofis sistemleri sağlayıcısı Regus olarak Türkiye’de ve dünyada her geçen yıl büyümeye devam ediyoruz. Bunda tüketicilerin hazır ofis sistemlerine olan ilgisinin artmasının büyük katkısı var” diyor.
Murat Özgönül, önümüzdeki dönemde insanların daha esnek olabilecekleri, daha kolay ulaşabilecekleri alanları tercih etmeye devam edeceklerini de söylüyor.
NERELER ÖNE ÇIKIYOR?
Avrupa yakasında Levent-Maslak, Anadolu yakasında Ataşehir ve Kozya-tağı bölgeleri birincil kira değerlerini alabilen bölgeler. Gelişimini sürdüren Kağıthane, Ayazağa ve Maltepe bölgeleri bugün sadece yüksek birim kira rakamı ödemek istemeyen ve yakınındaki bölgelere hizmet sağlayan firmaların tercihi oluyor. Anadolu Yakası’nda İstanbul Finans Merke-zi’ni (İFM) ayrıca değerlendirmek gerekiyor.
Kozyatağı ve Ataşehir’de şu anda toplamda 200 bin metrekarelik bir ofis arzı var; doluluk oranı yüzde 60 seviyelerinde. Bunun üzerinde İFM ile kamu bankalarının kullanacağı 400 bin metrekare hariç, 800 bin metrekare ofis arzı gelecek. Ataşehir halen ofis piyasası için parlayan yıldız olurken metro bağlantısıyla yıldızının daha da parlaması bekleniyor.
AND Gayrimenkul Genel Müdürü Ali Baki Usta, İstanbul genelinde ofis kiralama işlemlerinde hacimsel olarak geçtiğimiz dönemde bir yavaşlama yaşansa da son dönemlerde bir artış gözlendiğini söylüyor.
YABANCILAR BELİRLEYİCİ
Ofis sektöründe ülkeye yatırım yapan veya büyümek isteyen yabancı firmaların belirleyici olduğuna dikkat çeken Usta, “Sabit gitmeyen piyasalarda durağanlık geçmişe bakılacak olursa hep yaşanmış. Tabii bu durum kira rakamlarını doğrudan etkiliyor. Arzın artıyor olması ile birlikte iş merkezi bölgelerindeki binalara taşınma niyetinde olan kiracı adayı bulmak da güçleşiyor. Kiracıların eli kuvvetlendi” diyor.
Ofis sektörünün kırmızı sinyal durumunu aşabilmesi için devlet destekli politikalarla yabancı şirketlerin merkez ofisleri olmasa da bölge ofislerinin Türkiye’ye çekilmesi gerektiğine de dikkat çekiliyor.
LEVENT GÖKMEN DEMİRCİLER
