Bu bölgelerde ticari gayrimenkul fiyatları düştü

İstanbul’da Yenikapı-Aksaray-Laleli hattı ve Sultanahmet bölgesindeki ticari gayrimenkullerin değeri son iki yılda yüzde 20 oranında geriledi. Uzmanlar önümüzdeki günlerde bu bölgelerin eski canlılığına tekrar kavuşacağını söylüyor…

İSTANBUL’UN en köklü ticari bölgelerinden biri olan Aksaray-Yenikapı-Laleli üçgeni ve Sultanahmet bölgesi emlak hareketlerinde düşüş eğilimi gösterdi. Oysa yerli ve yabancı yatırımcıların uzun yıllardır bölgeye yoğun bir ilgisi vardı. Fakat son iki yıldır bölgedeki hem emlak fiyatlarında hem de satılan gayrimenkul sayısında ciddi bir düşüş söz konusu.

2013 yılında Marmaray’ın açılmasından sonra 2015 yılına kadar geçen süreçte, bölgedeki emlak fiyatları yüzde 50’lerin üzerinde artmıştı. Son iki yılda ise ortalama yüzde 20’lere varan değer kaybı yaşandı. Mülk sahipleri istedikleri fiyata satış gerçekleştiremedi. Bu nedenle Aksaray-Yenikapı-Laleli ve Sultanahmet bölgesinde satılmayı bekleyen ticari gayrimenkul stoğu birikmiş durumda. Genel olarak; Türkiye’ye gelen turist sayısındaki ciddi düşüş ve önceki yıllardaki yabancı yatırımcıların, özellikle Arapların, bölgeye ilgisini kaybetmesi düşüşteki temel etkenler. Ancak Laleli Ordu Caddesi üzerindeki ticari gayrimenkuller, hala popüleritesini koruyor.

ORDU CADDESİ EL YAKIYOR

Özellikle Aksaray ve Laleli’de konut yok denecek kadar az. Ticari ağırlıklı bu bölgede ikamet etmek isteyenler ulaşım kolaylığı nedeniyle en yakın ikamet ağırlıklı bölge olan Fındıkzade-Çapa hattını tercih ediyor. Bu hatta bulunan 100 metrekare bir dairenin kiralık fiyatı 1.300 TL’yi buluyor. Aksaray ve Laleli’de yer alan konutlar ise ağırlıklı olarak Rusya ve Uzakdoğulu birden fazla kişi tarafından kiralanıyor. Buralarda kira fiyatları kişi başına kira payının düşük olması ve konut sayısının az olmasından ötürü 2000 TL’ye kadar çıkabiliyor.

Laleli’de ticari gayrimenkul tercihlerinde ise son iki senedir değişiklik görülmekte. Öyle ki önceki yıllarda ikinci ve üçüncü kattaki ofisler çok kıymetli iken şimdi bodrum katların dükkan olarak kullanılmaya başlanması ile beraber bodrum katlarının değeri milyon dolarlarla ölçülüyor. Laleli’nin en kıymetli iki caddesi olan Ordu ve Türkeli Caddesi’ndeki ticari gayrimenkuller adeta el yakıyor. Örneğin, Ordu Caddesi’nde ana arterde 200 metrekare bir dükkanın aylık kirası 25 bin dolara kadar çıkabilmekte iken aynı dükkan satılıkta 25 milyon dolara alıcı bulabiliyor. Bu dükkan Türkeli Caddesi’nde olması halinde ise 10 bin dolar civarında bedelle kiralanabiliyor.

SULTANAHMET TURİST ARIYOR

Sultanahmet bölgesi ise tamamen ticari ve özellikle turizm-otelcilik ağırlıklı bir gayrimenkul piyasasına sahip. Bölgede dükkan kiraları 30 bin dolardan başlıyor. Ne var ki; Rusya krizi ve terör olaylarının etkisiyle büyük bir turist sıkıntısı nedeniyle Sultanahmet bölgesindeki gayrimenkullerin fiyatlarında son iki yılda yüzde 20’yi aşan bir gerileme olduğu ifade ediliyor.

Laleli’nin komşusu olan Kadırga ise, konut ve ticari gayrimenkullerin değerinin en düşük olduğu bölgelerin başında geliyor. Bu bölgede daha ziyade düşük gelir gurubuna hitap eden pansiyon tarzı işletmeler yer alıyor. Bu nedenle de ticari hareketlilik, son derece zayıf bir seyir izliyor. Kadırga Caddesi bölgenin en değerli alanı. Cadde üzerinde 100 metrekare bir dükkanın aylık kirası maksimum 3.500 TL civarında seyrederken, aynı metrekare dükkanların satış değeri 1.5 milyon dolar düzeyinde.

AKSARAY TİCARET ALANI OLDU

Tarihi yarımadanın en güzel sivil mimari örneği evlerinin ve tescilli hanlarının bulunduğu Eminönü’nde 2016 Ocak ayında ev pansiyonculuğu yapılmasına izin veren İstanbul Bü-yükşehir Belediyesi(ÎBB) yine 2016 Şubat’ta Yedikule, Yenikapı ve Aksaray için de aynı kararı aldı. Fatih Belediyesi tarafından “Yedikule-Yenikapı 3. Etap Yenileme Avan Projesi” ile “Aksaray ve Çevresi Yenileme Avan Projesi” için hazırlanan imar planı değişiklikleri 2016 Şubat ayında ÎBB Meclis gündemine geldi.

imar ve Bayındırlık Komisyonu, Yedikule-Yenikapı 3. Etap Yenileme Avrasya Tüneli Avan Projesi’ne ilişkin plan değişikliği teklifini “3. derece ticaret alanlarında ev pansiyonculuğuna yönelik kullanımlar yer alabilir” notunu ekleyerek uygun buldu ve Meclis’e havale etti. Alman bu karar, Yalı, Kasap Ilyas, Çalarağa, Kürkçübaşı mahallelerini kapsıyor. 202 bin metrekarelik alanı ilgilendiren “Aksaray ve Çevresi Yenileme Avan Projesi” kapsamında 21 yerleşim adası için yapılan imar planı değişikliği de aynı toplantıda gündeme alındı. Plan değişikliği ile yerleşim adaları 2. derece ticaret, 3. derece ticaret ve park alanına çevrildi.

Hakan ERİLKUN / TGM Trend Gayrimenkul Genel Müdürü
Bodrumların değeri fırladı

Aksaray-Yenikapı-Laleli üçgeni ve Sultanahmet bölgesi emlak hareketlerinde düşüş eğilimi gösteriyor. Özellikle satılık ticari gayrimenkul değerlerinde hızlı bir düşüş var. Zira yabancı ağırlıklı ticaret piyasasının kalbi olan bu bölgeler siyasi ve ekonomik dalgalanmalardan en çok etkilenen yerler. Fiyatlar bu faktörlerin etkisiyle son iki yılda yüzde 20’yi aşan bir değer kaybına uğradı. Laleli’de ticari gayrimenkul tercihlerinde son iki senedir değişiklik görülmekte.

Bodrum katlarının dükkan olarak kullanılmaya başlanmasıyla buraların değeri artık milyon dolarlarla ölçülüyor. Tüm bu bölgelerde gerek binaların tarihi eser niteliği taşıması gerekse parsellerin küçüklüğü ve çok paylı olmasından ötürü kentsel dönüşüm yok denecek kadar az. Sultanahmet bölgesindeki ticari gayrimenkullerin değerinde de Rusya krizi ve 15 Temmuz olaylarının etkisiyle son iki yılda yüzde 20’yi aşan bir gerileme olduğu gözleniyor.

Cem SEZGİNSOY / Prime Property Gayrimenkul Yatırım Danışmanlığı Ortağı
Durgunluk kalıcı olmaz

2013’te Marmaray’ın açılmasından sonra 2015 yılına kadar geçen süreçte, Yenikapı-Aksaray-Laleli ve Sultanahmet hattında emlak fiyatları yüzde 50’nin üzerinde arttı. Son iki yılda ise ortalama yüzde 20’lere varan bir düşüş var. Birçok mülk sahibi istediği fiyata satış gerçekleştiremiyor. Bu nedenle çok uzun süreler satılmayı bekleyen ticari gayrimenkuller mevcut. Genel olarak, Türkiye’ye gelen turist sayısındaki ciddi düşüş ve önceki yıllardaki yabancı yatırımcıların, özellikle Arapların, bölgeye ilgisini kaybetmesi düşüşteki temel etkenler. Kısacası, ulaşım ve konum olarak kusursuz olan bu bölgelerdeki gayrimenkul fiyatlarını belirleyen en büyük etkenler turizm ve yabancı yatırımcılar.

Binlerce yıllık tarihi olan bölgedeki turizm konusunda yaşanan bu durgunluk asla kalıcı olamaz. Orta vadede yabancı turistler Türkiye’ye tekrar gelmeye başladığında bölge ekonomisi canlanacak ve emlak piyasası yeniden yatırımcıların ilgi odaklarından birisine dönüşecek.

Emre SEVİNÇ / TSKB Gayrimenkul Değerleme Kıdemli Değerleme Uzmanı
Avrasya Tüneli bölgenin değerlenmesine neden oldu

Marmaray’ın faaliyete geçmesiyle birlikte bu bölgelerde, gayrimenkul değerlerindeki artış ve bu büyük projenin yeni projelere verdiği katkı gün geçtikçe daha fazla oluyor. İstanbul ulaşım altyapısındaki en başarılı çözümlerden biri olarak nitelendirilebilecek proje hem kent kullanıcılarının alışkanlıklarını değiştiren hem de çıkış verdiği noktalarda gayrimenkul fiyatlarını yukarı yönlü etkileyen önemli bir dinamik oldu. Bölgede yaşanan bu ulaşım gelişimi doğrultusunda özellikle Yenikapı ve Cankurtaran bölgelerinde gayrimenkul fiyatlarında son dört yıllık dönemde yaklaşık yüzde 45 oranında artış yaşandı. Yine Avrasya Tüneli’nin 2016 yılında açılması, bölgedeki konut kira ve satış fiyatlarında da artışa neden oldu. Tünel çevresinde satış ve kira fiyatlarının yüzde 30-40 aralığında artış gösterdiği söylenebilir. Laleli’nin alt kısmındaki Kumkapı, Küçükayasofya, Nişanca ve Kadırga semtlerinde ise Fatih Belediyesi tarafından başlatılan yenileme çalışmaları ile bu bölgeler yeniden yapılandırılmaya başlandı. Bölge için yapılan plan 2017 itibari ile askıdan indirildi.

Bu gelişmelerin bölgedeki ticari gayrimenkul fiyatlarında kısa vadede yüzde 40-60 oranında bir artışa yol açması bekleniyor.

Okhan Şentürk