İstanbul’un yeni turizm aksı Pangaltı-Dolapdere-Piyalepaşa hattı

BÖLGEYİ ÖNE ÇIKARAN 3 FÂKTÖR

• İstanbul’un turizm potansiyeli barındıran bölgeleri olan Karaköy ve Talimhane’ye yakınlığı, cazibeyi artırıyor.
• Öğrenci nüfusunun yoğun olması apart ve hostel tarzı yatırımları artırıyor.
• Bölgede inşaatı süren J Koç Çağdaş Sanat Müzesi ile birlikte Salıpazarı Kruvaziyer Limanı Projesi ve Haliç Yat Limanı Projesi gibi projeler bölgedeki turizm yatırımlarını tetikliyor.

Pangaltı-Dolapdere-Piyalepaşa hattı, bundan beş yıl öncesine kadar araba tamircileri ve vitrin mankenlerinin sıra sıra dizildiği eski metruk bir görüntüye sahipti. Taksim ve Şişli gibi İstanbul’un iş yaşamının hareketli olduğu bölgelerine yakınlığıyla öne çıkan hatta ilk olarak 6-7 yıl önce Crown Plaza ve Ramada Plaza otelleri açıldı. Yabancı zincirlerin boy göstermeye başlamasıyla birlikte yerli yatırımcılar da bu hatta ilgi duymaya başladı. Yabancı zincirlere ek olarak son üç yılda hızlı bir yatırım yarışının yaşandığı hatta faaliyete geçen, inşaatı süren ve planlama aşamasında 24 otel bulunuyor. Bu oteller 5 yıldızlı, 4 yıldızlı ve apart otellerden oluşuyor.

Günümüzde otel yolu haline gelen bölge, bu gelişimiyle şimdiden Talimhane’ye rakip olmuş durumda. Bölgede oda fiyatları da otelin konumuna, niteliğine göre 80 TL’den başlayıp 450 TL’lere kadar ulaşıyor. Taksim’in otel vahası olarak bilinen Talimhane’ye yürüme mesafesinde konumlanıyor. İnşaatı tamamlanma aşamasına gelen 5 yıldızlı 264 oda kapasiteli Burla Seba projesi, geçtiğimiz yıl açılan DoubleTree By Hilton, Dora İstanbul Otel, Naz City Otel, Blueway Hotel, Rose Garden da bölgede faaliyet gösteriyor. Polat Holding tarafından inşaatı sürdürülen ve bölgenin en prestijli projesi olan Piyalepaşa İstanbul projesinin fonksiyonlarından birini de otel oluşturacak.

FİYATLAR YÜKSELDİ

Yerli ve yabancı turizm yatırımlarına danışmanlık hizmeti veren Servotel’in ortağı ve başkan yardımcısı Ayla Helfegil, Dolapdere’nin Galataport ve Haliçport projelerinin verdiği rüzgardan olumlu etkilenip yatınmlar aldığını söylüyor. Bölgenin dönüşüm sürecini tamamlamasının, turizmin yeniden eski günlerine dönmesinin ardından cazibesini de artırabileceğine dikkat çekiliyor. Yatırımcıların yatırım yaparken uzun vadeli düşündüklerini belirten Heyfegil, Dolapdere’nin son yıllarda ciddi bir değişim sürecinde olduğunu, Taksim ve Nişantaşı gibi semtlere yakınlığıyla dikkat çeken bölgenin yatırımcıların ilgisini çektiğini vurguluyor.

Pangaltı-Dolapdere-Piyalepaşa hattının otel yatırımlarının merkezi haline gelmesiyle birlikte bölgedeki gayrimenkul fiyatları da yükselmiş durumda. Anayola yakın kesimlerdeki yeni binalardaki ortalama metrekare satış fiyatları 4 bin TL’yi buluyor. Ofton, DAP Yapı ve Polat Holding’in bölgede yer alan projelerindeki metrekare fiyatları ise 8 bin TL’ye kadar ulaşıyor.

HER TÜRDEN YATIRIM

Turizmdeki durgunluğa rağmen son yıllarda otel yatırımlarının üssü haline gelen bölgede 5 yıldızlıdan apart otele, 4 yıldızladın hostele kadar çeşitli yelpazede otel yatırımları mevcut. Bu çeşitlilik de turist profilinin çeşitlenmesini sağlıyor.

İstanbul’da çok sayıda konut yapıldığını, bunların beklentinin altında gelir getirmesi nedeniyle bu yatırımların otel, hastane ve yurt gibi yatırımlara dönüştürüldüğünü hatırlatan Türkiye Otelciler Birliği (TUROB) Başkanı Timur Bayındır, Pangaltı-Dolapdere-Piyalepaşa hattında da benzer bir gelişimin gözlendiğini söylüyor. Bölgenin Talimhane’ye rakip olmasına ilişkin görüşler konusunda ise Bayındır şu yorumu yapıyor: “Talimhane’de bir piyasa oluşmuş durumda. Ama şu anda turizmdeki sıkıntılar nedeniyle Talimhane’de işler yolunda gitmiyor. İstanbul’da birçok otelin birbirinden müşteri çaldığı böyle bir dönemde bahsi geçen yere de turist gelmesi lazım ki iş olsun. Birbirlerine özenip açılıyorlar, sonra hep birlikte batıyorlar.”

KRİZDEN ETKİLENDİ

Bölgede Burla Seba projesini hayata geçiren Seba İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Engin Keçeli, otellerinin inşaatının bittiğini ancak turizmdeki kriz nedeniyle Eylül 2016’da yapılması planlanan açılışı Nisan 2018’e ertelediklerini söylüyor. ABD’deki otel normlarına göre inşa ettikleri otellerini satın almak isteyen yatırımcılarla görüşmeler de yürüttüklerini belirten Keçeli, ‘Yerli yatırımcılarla satış için, yabancı markalarla da işletme için görüşüyoruz. Uygun bir ortam çıkmazsa kendimiz de işletebiliriz” diyor.

Engin Keçeli, bölgenin Taksim ve Sultanahmet’e yakınlığıyla öne çıktığına dikkat çekiyor. Keçeli, şu anda tek dezavantajın ise turizmin kötü seyri olduğunu vurguluyor.

NEDEN ÖNE ÇIKIYOR?

Salıpazan Kruvaziyer Limanı Projesi ve Haliç Yat Limanı Projesi gibi projeler bölgedeki turizm yatırımlarını tetikleyen unsurlar olarak gösteriliyor. Ayrıca İstanbul’un turizm potansiyeli barındıran bölgelerinden Karaköy ve Talimhane’ye yakınlığı, Pangaltı-Dolapdere-Piyalepaşa hattının önemini artırıyor. Buralarda öğrenci nüfusunun yoğun olması apart ve hostel tarzı yatırımları da gündeme getiriyor. Böylece yatırımlar 5 yıldızlıdan hostele kadar geniş bir yelpazeye yayılıyor. 1893’te ibadete açılan Panayia Evangelistria Kilisesi de bölgenin turizm potansiyelini artıran bir diğer unsur olarak gösteriliyor.

Dolapdere’ye turizm yatırımlarının yönlenmesini sağlayan bir etken de Koç Grubu’nun Türkiye’nin en büyük çağdaş sanat müzesini açmak üzere çalışmalara başlamış olması. İngiliz Grimshaw Arhitects’ten Kirşten Lees tarafından tasarlanan ve 50 milyon Euro’luk yatırımla Dolapdere’deki eski Otokoç binasının yerinde yükselen Koç Çağdaş Sanat Müzesi’nin bu yıl açılması planlanıyor. Binden fazla eserin sergileneceği Koç Çağdaş Sanat Müzesi’nin açılmasıyla bölgenin turizm potansiyelinin daha da artması bekleniyor.

LEVENT GÖKMEN