Otel Yatırımları
Türkiye son 10 yılda turizmde Akdeniz çanağının yıldızı parlayan ülkeleri arasında yerini almayı başardı. Bu dönemde İspanya, İtalya, Mısır ve Yunanistan gibi rakipleriyle kıyasıya yarışırken her yıl iki haneli büyüme rakamları ile dikkat çekiyordu. Hatta turizmde yaşanan bu hızlı büyüme başka sektörlerden yatırımcıların bu alana yatırım yapmalarını sağladı.
Ancak birbiri ardına açılan otellerin oluşturduğu yoğun rekabete 2015 yılı ortalarından itibaren Ankara, İstanbul gibi büyük kentlerde yaşanan terör saldırılan, Suriye’de yaşanan savaş, Rusya ile yaşanan uçak krizi, 15 Temmuz darbe girişimi ve Avrupa ülkeleriyle yaşanan siyasi gerginlik de eklenince turizm kan kaybetmeye başladı. Turizmde şu anda Rusya ve Avrupa pazarları başta olmak üzere yüzde 40’ları aşan oranda daralma yaşanıyor. İstanbul’daki otellerin doluluk oranları yüzde 30’lara kadar düştü. Antalya’da toparlanmanın 2019 turizm sezonunu bulacağı, İstanbul’da ise kaybedilen kongrelerin ancak 2020’de geri dönebileceği talimin ediliyor. Tabii o da her şey yolunda giderse, terör olayları, siyasi gerginlikler devam etmezse…
Sektör için şu aşamada kısa vadede böyle karamsar bir tablo söz konusu ama orta ve uzun vadeli geleceğe yönelik beklenti ve tahminlere bakıldığında turizm yatırımcıları daha umutlu bir tablo çiziyor. Bu nedenle de yatınmlara devam ediliyor. İstanbul’dan Bodrum’a, İzmir’den Ankara’ya kadar Türkiye’nin çeşitli şehirlerinde 58 yeni otelin 2017,2018 ve 2019 yıllannda açılması için çalışmalar yürütülüyor. Krize rağmen yatınmı devam eden bu otellerde 31 bin yatağın devreye alınması ve 9 bine yakını kişinin istihdam edilmesi planlanıyor. Bir otel yatınmı, yarattığı istihdamın yanı sıra inşaattan tekstile, porselenden cam eşyaya, gıdadan temizliğe kadar 55 farklı sektöre de iş fırsatı yaratıyor. Bu durum da ekonomiye katkı anlamını taşıyor.
YENİ MARKALAR GELİYOR
Türkiye’de otel açmaya devam eden Hilton’dan Marriot’a, Shera-tondan Accor’a kadar küresel turizm devleri Türkiye’nin tüm bölgelerinde sadece üst segment markalan ile değil, 3-4 yıldızlı ve hesaplı markalanyla da yer almaya çalışıyor. Turizm sektöründeki yatıranlar şehir içi iş oteli seg-mentinde ilerliyor. Şehir otelciliğindeki gelişim Türkiye ekonomisinin kazandığı ivmeyi gösteriyor. İstanbul, İzmir, Ankara, Antalya gibi büyük şehirlerin yanında Anadoludaki şehirler de gelişiyor ve buralara otel yatınmlan yapılıyor. Önümüzdeki yıllarda şehir otellerine yatırım trendinin sürmesi bekleniyor. Uzmanlar, içinde bulunduğumuz dönemde finansman modelle-mesini doğru yapan firmaların sadece kârdan zarar edeceklerine, yanlış yapan şirketlerin ise sıkıntı yaşayacaklarına işaret ediyor.
Akfen Holding Yönetim Kumlu Başkan Vekili Selim Akın, Akfen GYO’nun Türkiye ve Rusyada şehir otelciliği konseptine odaklı ilk ve tek gayrimenkul yatırım ortaklığı olduğunu belirtiyor. Akın, Avrupa’nın en büyük uluslararası zincir otel işletmecisi olan Accor ile yaptıkları stratejik işbirliği kapsamında İbis ve Novotel markaları altında şehir oteli projeleri geliştirdiklerini söylüyor. Selim Akın, son 10 yılda Türkiye, KKTC ve Rusya’da 19 otelden oluşan bir portföye ulaştıklarını belirtiyor. Akın, “Yatırımı devam eden 200 odalı İbis Otel Tuzla’nın açılmasıyla faal otel sayımız 20’ye, 3 bin 428 olan oda sayımız ise 3 bin 628’e ulaşacak. Ayrıca Akfen İnşaat Turizm ve Ticaret A.Ş. bünyesinde Bodrum’da yatırımını yaptığımız otel projemiz için 40 milyon dolar ve Uludağ’daki otel projemiz için 10 milyon dolar olmak üzere toplamda 50 milyon dolarlık bir yatırım bütçemiz bulunuyor” diyor.
“RİSKLİ AMA KAZANÇLI”
Er Yatırım Genel Müdürü Ferzan Çelikkanat, Türkiye’nin Rusya krizi ve darbe girişimi öncesinde, bölgesindeki diğer ülkelerde özellikle de Mısır’da yaşanan sıcak gelişmelere rağmen talep gördüğünü hatırlatıyor. Çelikkanat, “Ortadoğu ülkelerinden gelen turistin yanı sıra uluslararası misafir karmasından oluşan kitle turizmi en büyük segmenti oluşturdu. Üçüncü Havalimanı bölgedeki turizm yatırımlarını hızlandırdı. 2023 yılında 50 milyon turist ve 50 milyar dolarlık turizm gelirine ulaşma ve ziyaretçi sıralamasında dünyada ilk beş ülkeden biri olma hedefleri turizm yatırımcısının iştahını kabarttı” diyor.
Riskli bölgelerde kârın daha yüksek olduğuna, bunu bilen yatırımcının Türkiye’den vazgeçemediğine işaret eden Ferzan Çelikkanat, şöyle devam ediyor: “Bu maalesef bize ‘riskli ama kazançlı’ bir ülke tanımlaması getiriyor. Bugün Iran pazarı veya yıllardır iletişim kurulmayan Küba pazarı bile potansiyel yatırım ve geliştirilmesi gereken ‘gelişmekte olan pazar’ listelerine girdi. Çok çalışkan, kültürü ve geçmişi olan, genç nüfusa sahip Türkiye’de yatırım durmaz ve büyüme devam eder.”
Ferzan Çelikkanat, dünyanın en büyük otel zinciri Marriot International & Starwood’un markası Four Po-ints by Sheraton ile birlikte İzmir, Gebze ve İstanbul’da Kağıthane, Kartal ve Ataşehir’de beş yeni otel açacaklarını belirtiyor. Çelikkanat, toplam 400 milyon TL’ye mal olacak olan yatırımlarla yaklaşık bin kişiye istihdam yaratılacağını söylüyor. Bu otellerin yatınm-cısı olan Er Yatırım, aynı zamanda Four Points by Sheraton markası ile işletmecisi de olacak. Şirket, Eminö-nü’ndeki 105 odalı otel projesi için markalarla görüşmeler yürütüyor.
REKABET STRATEJİSİ
Turizm Yatırımcıları Demeği Başkanı Murat Ersoy, yatınmı devam eden otellerin yatırım taahhüdü verildiği için tamamlanması gereken otellerden oluştuğuna dikkat çekiyor. İçinde bulunduğumuz dönemde özellikle İstanbul’da yapılan otellerin 2020 başında açılmasının doğm olacağına işaret eden Ersoy, “İstanbul 2020 yılına kadar kongre takviminden çıktı. Her şey yolunda giderse 2020’de İstanbul’un kongre takviminin yoğun olmasını bekliyoruz. Çünkü kongreler değişik ülkeler ister. İstanbul da bu döneme kadar kongre ağırlamayacağı için tekrar öne çıkacaktır” diyor. Antalya ve Bodrum bölgesindeki tesislerin son dakika rezervasyonları ile toparlanma bakımından daha şanslı olduğuna dikkat çeken Murat Ersoy, Anadolu’nun gelişen kentlerindeki ihtiyaca yönelik hizmet veren tesislerin de bu süreçte yatırımcısının yüzünü güldürebileceğini vurguluyor.
NG Hotels Başkanı Hediye Güral Gür, turizm sektöründe ciddi sıkıntılar yaşanmasına karşın yatırımlara ara vermeden devam ettiklerini belirtiyor. Gür, İstanbul Basın Ekspres’teki 400 odalı 5 yıldızlı otel ile 3 bin 200 kişi kapasiteli kongre merkezi inşaatının devam ettiğini, bunların 2019’un ikinci yarısında açılacağını söylüyor. Hediye Güral Gür, 145 milyon dolarlık yatırımla İstanbul’un kongre turizmine önemli katkı sağlayacak projelerinin İstanbul Marriott West Hotel & Conference Çenter adıyla işletileceğini vurguluyor.
KRİZ FIRSAT OLABİLİR
Türkiye’nin içinde bulunduğu krizi fırsata dönüştürebilmesinin yolunun bakış açısını değiştirmek olduğuna dikkat çekiliyor. Akdeniz çanağındaki rakip ülkelerin kaliteli misafir profili ile rekabet edebilmek için, bakış açısını değiştirip, doldur-boşalt turizmden vazgeçilmesi gerektiği vurgulanıyor.
Uzmanlar, Türkiye’nin pazarlama stratejisini değiştirip her şey dahil sisteminden uzaklaşıp, kaliteli ve gelir düzeyi yüksek misafir profiline yönelirse, rahatlıkla Akdeniz’in bir numaralı des-tinasyonu olabilecek potansiyel taşıdığına işaret ediyorlar.
Türkiye, son teknolojiye sahip yeni tesisleri, sunduğu yiyecek & içecek çeşitliliği ve nitelikli hizmetleri ile çok ayrıcalıklı bir konumda. Coğrafi özellikleri, iklim yapısı, mevsimsel uzunluk ve en önemlisi deniz suyu sıcaklığı açısından da Akdeniz’deki diğer rakiplerine kıyasla çok önde. Ancak pazarlama konusunda sıkıntılar yaşanıyor. Çünkü aynı kalitedeki tesislerin Ispanya’dan daha ucuza satılması, ürünün yeterince iyi pazarlanamadığını gösteriyor.
Türkiye’de resort otelciliğinde daha nitelikli satış yapabilmek için ciddi bir değişime ihtiyaç duyuluyor. Daha butik ve kişiye özel resort otelcilik anlayışına geçilmesi gerekiyor. Çünkü Türkiye’nin en aktif olduğu mass turizminin 1980’li ve 1990’lı yıllarda ülke tanıtımına sağladığı katkılar günümüzde doyum noktasına ulaştı. Yatı-nmcı ve işletme sahipleri, çok turist yerine çok harcama yapan turist ile katma değeri yüksek bir pazarlama ve tesisleşme konusunda hemfikir. Ancak ülke stratejisi ve fiziksel altyapı henüz aynı hızla değişim gösteremediği için uygulamaya geçilemediğine dikkat çekiliyor.
YURTDIŞINA DA AÇILACAK
Turizm, iletişim, enerji ve danışmanlık sektörlerinde faaliyet gösteren IHK Holding Şirketler Topluluğu, Molton markasıyla işlettiği otel sayısını 2017’de sekizden 30’a çıkarmayı hedefliyor. İstanbul’da sekiz otelin işletmesini yürüttüklerini belirten İHK Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Halil Korkmaz, “2017’de İç Anadolu Bölgesinde de oteller açarak 30’un üzerinde otele ulaşmayı hedefliyoruz. Business otelcilikte butik otel konseptine ihtiyaç olduğunu düşündüğümüz için bu segmentte büyüyeceğiz” diyor. Yurtiçindeki büyümesine tamamladıktan sonra ‘Molton’ markasını yurtdışına da açmayı planlayan şirketin hedef pazarları ise Doğu Avrupa ve Ortadoğu ülkeleri.
Elite World Otelleri Genel Müdürü Ünsal Şinik, İstanbul Basın Ekspress yolundaki Elite World Europe Otel’i 2 şubatta hizmete açacaklarını söylüyor. Toplam 401 odalı ve 802 yatak kapasiteli bir kongre oteli olacak olan Elite World Europe Otel, zincirin en büyük kapasiteye sahip oteli olacak. Tesiste 2 bin 500 kişi kapasiteli toplantı salonlan yer alacak. İstanbul Maltepe’deki arazilerinde Elite World Asia Otel’in inşaatına başladıklarını belirten Ünsal Şinik, “Arsa dahil toplamı 115 milyon dolarlık bir yatırım olan bu otel de 2018 yılında açılacak. Tesis 350 oda ve 700 yatak kapasitesine sahip. Bu yeni iki otelimiz ile toplam oda sayımız bin 602’ye ulaşacak, yatak kapasitemiz de 3 bin 200’ü geçecek. Mevcutta olduğu gibi tüm yeni otellerimiz Elite World markası ile Elit Turizm Yatırım A.Ş. tarafından işletilecek” diyor.
Otel yatırımlarına devam eden Li-mak Turizm Grubu’nun koordinatörü Kaan Kavaloğlu, KKTC de Bafra bölgesinde inşa ettikleri Limak Babylon Deluxe Hotel’i Mart 2018’de açmayı planladıklarını söylüyor. 566 odalı ve bin 200 yatak kapasiteli otellerinin toplam yatırım tutarının 120 milyon dolar olduğunu belirten Kavaloğlu, “Otelimizi kendi markamız olan Limak International Hotels & Resorts olarak işleteceğiz” diye konuşuyor.
YENİ MARKALAR GELİYOR
Wyndham Hotel Group’un çatısı altında 16 marka bulunuyor. Türkiye’de altı markasıyla varlık gösteren şirketin 23 şehirde 52 oteli bulunuyor. Türkiye’de büyüme planları yapan marka, 2020 yılına kadar otel sayısını 100’e çıkaracak. 2017 yılında 11 otel açılışı gerçekleştirecek olan grup, ocak ayında Days Inn markasıyla da bir otel açacak. Gelecek yıl ise Süper 8 markasını Türkiye’ye taşıyacak. Wyndham Hotel Group Orta ve Doğu Avrupadan Sorumlu Başkan Yardımcısı Edwin Broers, özellikle kültürel miras ve ekonomik anlamda zengin olan şehirlerin tümünde bulunmak istediklerini söylüyor.
DoubleTree Hilton Avanos ve Ramada Cappadocia’nın ardından Marriott Hotel’i Kapadokya turizmine kazandıran Dorak Holding, Marriott Hotel Kapadokya’yı 2017’nin üçüncü çeyreğinde devreye alacak. Türkiye turizmine ve Kapadokya’ya inançlarının sürdüğünü belirten Dorak Holding Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Serdar Körükçü, bölgede 5 yıldızlı üçüncü otellerini açtıklarını, turizm yatırımlarına devam edeceklerini söylüyor.
