Tatilci “outlet” molaları sevdi!

Alışveriş tatilin önemli bir parçasıdır. Türkiye’de yaygınlaşmaya başlayan şehirlerarası otoyol üstü outlet AVM’ler bu amaca hizmet ediyor. Yeni yatırımlarla sayısı artan outlet’ler özellikle güneye inen tatilcilerden çok memnun…

TÜRKİYE yol üstü outlet kavramıyla ilk olarak 1997 yılında tanıştı. O yıl İzmit’te açılan Outlet Çenter İzmit bu form atın öncüsü oldu. Aradan geçen yıllarda ise bu tür AVM’lerin sayısı çok artmadı. Bunun en büyük sebeplerinden biri olarak Türkiye’deki alışveriş kültürü gösteriliyor. Öte yandan, kimi yatırımcıların şehi-riçi outlet kavramını ortaya atmasıyla geliştirdiği projeler, yol üstü outlet AVM’lerin gelişimini bir ölçüde yavaşlattı. Yatırımcılar outlet’leri şehir içine yaparak, Türkiye’deki outlet algısını büyük oranda etkiledi. Şehir içi outlet merkezleri yüksek fiyat politikalarıyla ve zaman zaman şehir trafiğine yaptıkları olumsuz katkı ile çokça gündeme geldi.

Uzmanlar, Türkiye’de fazla gelişmese de yol üstü outlet’lerin markalara, yatırımcıya ve tüketiciye pek çok avantajı olduğunu vurguluyorlar. Öncelikle arsa maliyeti düşük olan bu AVM’ler markaya düşük kira, dolayısıyla da tüketiciye avantajlı fiyatlar olarak yansıyor. Bu tür mekanlar sosyal donatı alanlarıyla tatilciler için bir mola noktası gibi çalışırken, alışveriş yapma potansiyeli yüksek olan turist tüketicileri markalar açısından fırsata dönüştürüyor.

Türkiye’de büyük AVM yatırımcıları henüz şehir dışına çıkmadı. Turkmall’un iki yol üstü outlet’i bulunuyor. Bunun dışında Karakaşlar Group gibi yakın zamana kadar sadece yol üstü outlet merkezi yapan bölgesel yatırımcılar dikkat çekiyor. Yatırımlar açısından Ege Bölgesi oldukça hareketli durumda. Özellikle İstanbulluların Ege ve Akdeniz seyahatlerinin uğrak yerleri olan Söke, Susurluk, Bolu gibi noktalar pek çok outlet yatırımına ev sahipliği yapıyor.

İLK ÖRNEKLERDEN

Yol üstü outlet AVM’lerin ilk örneği Bayraktar Gayrimenkul tarafından 1997 yılında hayata geçirilen Outlet Çenter İzmit’tir. AVM 55 mağazası, dört restoranı, iki kafeteryası, spor merkezi ve eğlence mekânlarıyla hizmet veriyor. Bayraktar Gayrimenkul Genel Müdürü K. Osman İllez, Outlet Çenter İzmit’in açık bir AVM olması nedeniyle ziyaretçi sayısını araç sayısına göre elde ettikleri bilgisini veriyor. Buna göre İllez hafta içi 3 bin ila 6 bin, hafta sonu ise 8 ila 11 bin araç girişinin olduğunu ve müşterilerin yaklaşık yüzde 38’inin İstanbul’dan geldiğini söylüyor. İllez AVM’nin indirim oranları şu bilgileri veriyor:

“Yaptığımız mağaza kiralama kontratlarımızda, firmanın bünyemizdeki mağazasının outlet mağazası olarak işletme ve outlet ürün satma zorunluluğunu özellikle belirtiyoruz. Dolayısıyla, fabrikadan halka direkt satışın gerçekleştirilmesi nedeniyle diğer alışveriş merkezlerine göre daha uygun fiyatlarla satış yapılıyor. Ünlü markaların outlet ürünlerinin satışa sunulduğu 55 mağaza da, üretici firmalar, geçmiş sezondan ellerinde kalan, bayilerinden geri dönen veya ihraç fazlası olan ürünlerini, neredeyse maliyet fiyatına müşterilerin beğenisine sunuyor.”

Yol üzerindeki outlet merkezlerinin ağırlıklı olarak mevsimsel alışveriş ve ciro imkânı sunduğunu belirten İllez, “Dolayısıyla seyahat imkânının ve yol trafiğinin düşük olduğu dönemlerde haliyle alışveriş oranı da azalıyor. Ayrıca, merkez içerisindeki marka karması da çok önemli. Marka karmasını iyi sağlayamadığınız zaman merkezin başarı oranı azalacaktır” diyor.

“LOKASYON ÖNEMLİ”

Ege Bölgesi’nin güneye iniş noktalarından birisi olan Söke’de beş tane outlet bulunuyor. Bunların üçü Festiva markasıyla hizmet veriyor. Karakaşlar Group tarafından hayata geçirilen Festiva AVM’lerin ilki 2003 yılında hizmete girdi. Bugün Söke dışında Kütahya, Uşak, Salihli, Muğla ve Susurluk’ta yatırımları bulunan grup, ilk regular AVM projesini ise Nazilli’de hayata geçirdi. Bamboo isimli projenin Mayıs 2016’da açılması planlanıyor.

Karakaşlar Group Yönetim Kurulu Başkanı Yusuf Karakaş, AVM projesinin outlet mi yoksa regular mı olacağına lokasyona göre karar verdiklerini söylüyor. Ege Bölgesi’nde yatırımlara devam edeceklerini anlatan Karakaş, “İlk Festiva’yı 2003’te açtığımızda bölgenin ilk outlet projesiydi ve çok talep gördü. Bu nedenle yatırımlara devam ettik” diyor. Karakaş Söke’de üç proje gerçekleştirmelerinin nedenini ise şöyle açıklıyor: “Söke İstanbulluların özel arabalarıyla tatile giderken geçtikleri yol üstünde. Bu nedenle yazın özellikle inanılmaz bir potansiyele sahip. Sadece yaz potansiyeli, kışı bile besleyecek kadar yüksek. Bu nedenle buraya üç AVM yatırımı yaptık. Bizden sonra da yatırımlar yapıldı. Buna rağmen talep tüm bu arzı karşılayabilecek ölçüde.”

Bu konuda Türkiye’de potansiyelin devam ettiğini savunan Karakaş, ancak bazı bölgelere yatırım yaparken dikkatli olunması gerektiğinin altım çiziyor. Karakaş şöyle devam ediyor: “Mesela Ege Bölgesi’nde pazar giderek doygunluğa ulaşmaya başladı. Bu konuda İç Anadolu Bölgesi iyi bir alternatif olabilir. Outlet trendini markaların talebinden değerlendirmek en doğrusu. Markaların outlet’lere olan talebinde bir azalma olursa, bu trendin düşmeye başladığını söyleyebiliriz. Ancak şimdilik talep canlı…”

“KAVŞAKLARDA OLMALI”

Turkmall, regular AVM’lerin yanı sıra Novada markasıyla yol üstü outlet yatırımları da gerçekleştiriyor. Novada Söke ve Novada Akhisar bu formatta hizmet veren AVM’lerden. 2014’te aylık ortalama 450 bin, toplamda ise 5 milyon 500 bin ziyaretçi ağırlayan Novada Outlet Söke, 2015’te 6 milyon ziyaretçi ağırlamayı hedefliyor. Turkmall Mülk ve AVM Yönetim Direktörü Ulaş Erdem 22 Nisan’da açılan Novada Outlet Akhisar’ın ise ziyaretçi sayısının açıldığı günden bu yana artmaya devam ettiğini söylüyor. AVM’lerde indirim oranlarının yüzde 40 ila 60 arasında değiştiğini belirten Erdem, “Ayrıca alışveriş merkezlerimizde bulunan markaların kurumsal kampanyaları çerçevesinde indirimler dönemsel veya yıllık olarak süreklilik gösteriyor” diyor. Erdem outlet yatırımları için neden bu lokasyonlarm tercih edildiğini ise şöyle anlatıyor:

“Yurtdışı örneklerini de incelediğinizde görebileceğiniz gibi outlet alışveriş merkezleri çoğunlukla, belirlenmiş bölgeleri birbirine bağlayan kavşak noktalarında konumlanır. Novada Outlet Söke’de, yerli ve yabancı turiste dinlenme ve kültür gezileri gerçekleştirme fırsatı sağlayan lokas-yonumuz ile Selçuk, Kuşadası, Didim, Bodrum, Marmaris, Fethiye ve Pamukka-le’nin geçiş güzergahı üzerinde bulunuyoruz. Novada Outlet Akhisar ise Izmir-îs-tanbul karayolunda, bölgenin çevresindeki şehirleri birbirine bağlayan önemli kavşak noktasında yer alıyor.”

İSTANBUL’UN YOL ÜSTÜ OUTLET’İ

İstanbul’un girişi Kurtköy’de bulunan Viaport Asia da bir yol üstü outlet AVM konumda. 2008’den bu yana hizmet veren AVM, 195 mağazasıyla Açıkhava konseptine sahip. ViaDMC Kiralama Direktörü Ogün Turanlı geçtiğimiz yıl 22 milyon kişinin ziyaret ettiği Viaport Asi-a’da bu yıl 25 milyon ziyaretçi hedeflediklerini söylüyor. Sadece mayıs ayında 2 milyon 571 bin kişi ağırlayarak rekor kırdıklarım söyleyen Turanlı, “AVM’mizde yılın 365 günü yüzde 50 ve üzerinde indirimli ürünler bulunabiliyor” diyor. Turanlı yeni yatırım hakkında ise şu bilgileri veriyor:

“Viaport markasını Tuzla ve Gaziosmanpaşa’daki projelerine taşıyan Via Properti-es, 29 Mayıs’ta hizmete açtığı Viaport Marina’da 41 bin metrekarelik alışveriş adasında da outlet konseptini yaşatıyor. 130 adet alışveriş ünitesi bulunan AVM’de Türkiye’nin en önemli markaları outlet mağazalarıyla hizmet veriyor. Gaziosmanpaşa’da Venedik konseptiyle tasarlanan Viaport Venezia ise 68 bin metrekarelik alan üzerinde 160 outlet mağazasıyla açılışa gün sayıyor.”

Hakan KURUN / Kurun Danışmanlık Kurucusu
Outlet nasıl olmalı?

Öncelikle ülkemizdeki outlet mantığını sorgulamamız gerekiyor. Bugüne kadar outlet AVM’ler geçmiş sezon ürünlerinin satışının yanı sıra bir kaç tanesi hariç olmak üzere, ağırlıklı olarak uygun fiyatlı ürünlerin satıldığı alışveriş merkezleri olarak faaliyet gösterdi. Sezon sonu indirim dönemlerinin tanımlanması ile normal alışveriş merkezlerinin uzun bir dönem “outlet” gibi çalışmasının önüne geçilmeye başlandı. Ülkemizde isimlerinin sonuna outlet konulmuş ancak alışveriş merkezi gibi çalışan, oraya özel uygun fiyatlı üretimlerin yapıldığı alışveriş merkezleri bulunuyor. Outlet AVM’ler stok eritme amaçlı tasarlandığı için işletme ve yatırım maliyetlerinin de uygun olması gerekiyor. Konfor şartları alışveriş merkezleri kadar olmasa da ihtiyacı karşılayacak düzeyde, yeterince sosyal donatısı bulunan bir konseptte geliştirilmeli. Outlet’ler için en uygun alanlar, şehir dışındaki otoyollar üzerinde, daha uygun arsa maliyetlerinin bulunduğu lokasyonlardır.