AVM Yatırımcıları Fırsat Kolluyor
Son yıllarda yatırımcıların gözdesi haline gelen AVM pazarı, bir hayli hareketli. Meydan AVM’yi satın alan Gülaylar gibi çok sayıda şirket yeni satın almalar için görüşmeler yürütürken, yeni yatırmıcılar da sektöre girmek için proje geliştiriyor. Özel ekipler oluşturan perakende sektörünün önemli oyuncularından Ziylan ve Koton, AVM satın almak için fırsat kolluyor.
Son yılların gözde yatırım alanlarından biri olan Alışveriş Merkezi (AVM) pazarı son dönemde iyice hareketlendi. Çok sayıda şirket ve grup AVM yatırımcısı olmak için kolları sıvadı. Bu yıl sayıları 333’e ulaşan AVM’ler zaman zaman eleştiri oklarını üzerine çekiyor ama hala yatırımcılar için cazibesini korumaya devam ediyor. Meydan Alışveriş Merkezi’nin Haziran 2013’te satın alan Gülaylar Group gibi şirketler yeni AVM’ler satın almak için harekete geçerken, perakende sektörünün önde gelen şirketlerinden Ziyian Grubu ve Koton da özel ekipler kurarak AVM avına çıkmış bulunuyor.
2008 yılında 187 AVM varken bugün bu rakam 333’e, toplam kiralanabilir alan ise 9,5 milyon metrekareye ulaşmış durumda. 2014-2015 yıllarını kapsayan dönemde devreye girmesi için planlanmış veya inşaat halinde olan yaklaşık 95 proje var. Bunlardan 2014 yılı içinde açılması planlananların sayısı 27. Bu AVM’lerin açılmasıyla 2014 sonunda sektöre 1,5 milyon metrekare kiralanabilir alan daha eklenecek.
YATIRIMIN DÖNÜŞÜ HIZLI
Sayılarının hızla artmasına rağmen yatırımcıların AVM’lere olan ilgisinin hala sürmesinin pek çok nedeni bulunuyor. Öncelikle AVM sayısı ve yeni yapılan AVM’lerin büyüklükleri giderek artmasına rağmen, gerek tüketicinin alım gücündeki artış gerekse alışveriş alışkanlıklarının değişmesi, alışveriş merkezlerindeki mağazaların cirolarının artmasına neden oluyor.
Üstelik AVM’ler pek çok yatırım aracına göre daha hızlı geri dönüş sağlıyor. Türkiye’deki AVM’lerde yatırımın geri dönüş hızının Avrupa’dan daha iyi olduğunu söyleyen KDM Danışmanlık’ın sahibi Murat izci, “Türkiye’deki AVM’lerde geri dönüş hızı 10 yılın altında. Bu rakam Avrupa’da 15 yılı buluyor” diyor.
AVM’lerin ilgi görmesinin önemli nedenlerinden biri de ciro verimliliğin sürekli yükselmesi. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endek-si’ne göre, AVM’lerdeki ciro Temmuz 2014’te m2 başına 6l6 TL’ye ulaştı. Bu tutar İstanbul’da 628 TL, Anadolu’da ise 609 TL oldu. Temmuz 20l4’te AVM’lerdeki ziyaretçi sayısı da geçen yılın aynı ayma göre yüzde 8,8 oranında artış gösterdi.
TİCARİ EMTİA OLDU
Bunların dışında AVM’lerin ticari emtia olarak değer kazanmaya başlaması da bu alana yatırımı cazip kılıyor. ArenaPark AVM’nin genel müdürü Muhsin Erkoç, hızla artan nüfus ve şehirlerin yüksek gelişme hızıyla beraber, AVM’lerin binalarının ve üzerinde bulundukları arsaların değerlerinin de zaman içinde diğer gayrimenkul yatırımlarına göre daha hızlı bir şekilde arttığına dikkat çekiyor.
Bir dönem tekstil firmalarının fabrikalarının bulunduğu arazileri değerlendirmek için gayrimenkul sektörüne girmesi gibi bugün perakendecilerin de AVM’lere yatırım yapmaya yöneldiğini söyleyen Jones Lang LaSalle Türkiye Başkanı Avi Alkaş, “AVM’ler başarılı olup kendini kanıtladıkça artık ticari bir emtia haline geldiler. Başarılı AVM’ler yabancı fonların da ilgisini çekiyor. Ayrıca ortam yatırıma elverişli. Gayrimenkul satış işi faizle çok ilişkili. Faiz düştüğünde gayrimenkulün cazibesi artar. Yeni yatırımcılar özellikle faizlerin düşme eğiliminde olacağı beklentisiyle bu sahaya giriyorlar” diyor.
AVM’lerin yıllık gelirlerinin 12-14 katma satıldığına dikkat çeken Al-kaş, “Bir apartman dairesinin getirisi yüzde 4-5 olurken AVM’lerde bu rakam yüzde 8’lere çıkıyor. AVM’lerin cazibesini 2015’te de korumasını bekliyoruz” diye konuşuyor.
AVM AVINDAKİ ŞİRKETLER
Bu gelişmeler pazara olan ilginin artmasına neden oluyor. Geçen yıl Alman Metro Group’tan Meydan AVM’yi satın alan Gülaylar Group, şimdi de Buyaka ve CarrefourSA İçerenköy’ü satın almak için görüşmeler yaptığı bilgisine ulaştık. Türkiye’nin iki önemli perakendecisi olan Ziylan Grubu ve Koton da AVM satın almak için çalışmalar yürütüyor.
Ziylan Grubu geçtiğimiz aylarda İstanbul Sultanbeyli’de inşaatı devam eden Atlas AVM’nin ortaklarından Tuna Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın (GYO) hisselerini aldı. 2015 yılının ilk çeyreğinde açılması planlanan ve 200 milyon dolara mal olması beklenen Atlas AVM’nin ardından Ziylan Gru-bu’nun arayışları devam ediyor. Grup bünyesinde oluşturulan özel bir ekip, AVM yönetimleriyle görüşerek uygun satın alma fırsatlarını kovalıyor. Koton’un da popüler bir AVM almak için bünyesinde özel bir ekip oluşturduğu ifade ediliyor.
Ziylan ve Koton’un ortak özelliği, her ikisinin de yabancı ortaklık yapması. 2012 yılında Koton’un yüzde 50’si özel girişim sermayesi Turkven’in sahibi olduğu Hollanda merkezli Nemo Apparel BV’ye satılmıştı. Bünyesinde Flo, Polaris ve Kinetix gibi ayakkabı markalarını bulunduran Ziylan Grubu ise yüzde 50 hissesini Ülker, BİM ve Mater Footwear’m içinde bulunduğu üçlü konsorsiyuma sattı.
