Coldwell_Banker Franchise Veriyor
Bugün hangi noktadasınız?
Lüks konut ve ticari gayrimenkul danışmanlık markası Coldvvell Banker 1906 yılında San Francisco’da kurulmuş. Bugün yüzde 100 halka açık bir şirket. Altı kıtada 52 ülkede faaliyet gösteriyor. 3 bin 500 ofiste 125 binin üzerinde gayrimenkul danışmanı var. Yılda ortalama 250 milyar dolarlık gayrimenkul satışına aracılık ediyor. Biz şu anda Türkiye’de 26 şehirdeyiz. Bu yılsonuna kadar 35 şehre çıkacağız. 135 ofisimizde 1440 gayrimenkul danışmanımızla yıllık 6 milyar TL’lik gayrimenkul satışına aracılık yaptık. 2017 iyi bir yıldı. Ofis sayısında yüzde 20, danışman sayısında yüzde 20, portföy sayısında yüzde 40 civarında artış sağladık. İşlem hacminde ise yüzde 45 artış elde ettik.
Bu yıla ve gelecek döneme ilişkin beklentileriniz nedir?
Bu yıl sonunda 200 ofise, 2 bin 500 gayrimenkul danışmanına ulaşmak istiyoruz. Satış hedefimiz ise 10 milyar TL. 2020 sonunda 300 ofis, 5 bin gayrimenkul danışmam ve 20 milyar TL satış hacmine ulaşmak istiyoruz. Türkiye büyük bir ülke. Bizim hedefimiz bu büyük ülkeye göre küçük sayılır. Beş yılda önemli mesafe kaydettik. Coldwell Banker ödülü aldık. Bu ödül 112 yıllık tarihinde ilk kez ABD dışına gitti. En değerli ödül… Türkiye bu ödülü daha dört yıllıkken aldı. Türkiye’nin yıllık gayrimenkul satışı 120 milyar dolar. Bunun içinde 5 milyar dolar dediğinizde yüzde 5 pay anlamına gelir. Bulunduğumuz markanın ABD’deki payı yüzde 17. Biz de Türkiye’de payımızı artırmak istiyoruz. Büyümeye devam edeceğiz. 2018’de ofis ve danışman sayısında, işlem hacminde yüzde 50 büyüme öngörüyoruz.
Franchising şartlarınız neler?
Biz danışmanlarımızın üniversite mezunu olmasını tercih ediyoruz. Sektörden gelen birisiyse mali verilerinin, eğitim durumunun dışında itibarına bakıyoruz. Gayrimenkul danışmanlarımızın yüzde 87’i üniversite mezunu, yüzde 64’ü bir yabancı dil biliyor, yüzde 46’sı kadın. Üç bölge var. İstanbul, Ankara ve İzmir birinci bölge.
10 yıllık franchising veriyoruz. Birinci bölgede 32 bin dolar, ikinci bölgede 20 bin dolar, üçüncü bölgede 10 bin dolar bedeli var. Yüzde 6 yapmış oldukları cirodan royalty alıyoruz. Yüzde 3 de ulusal tanıtım fonumuz için alıyoruz. Yüzde 9 gibi bir royalty var. Ofislerimizi ortalama 25 kişilik olarak dizayn ediyoruz ama 15 de olabiliyor 45 de. 150 metrekarenin altında bir ofisimiz yok. 32 bin dolar dışındaki maliyeti göreceli. 20 bin dolarla 90 bin dolar arasında bir yatırım maliyeti oluyor. Birinci bölgede çok iyi bir ofis olsun isterseniz 90 bin dolara maliyeti olabilir.
Yatırım maliyetini kaç yılda karşılıyor?
Biz Mc Donald’s franchisi satmıyoruz. 1 milyon TL yatırım yapar 20 bin TL para kazanır. Bu nettir. Adam çok iyi olsa 22 olur, yetersiz olsa 18 olur. Bizde ise tamamen brokerin liderlik vasfına bağlı. Eğer liderlik vasfı olan biri ise yanına aldıklarını yönetebilirse başarılı olur. Bizde yılda 5 milyon TL kazanan var. Bu uç bir örnek. Ortalama olarak ofis yatırımını iki yılda amorti eder. Ortalaması bu. Bunu yaparsa başarısız değildir. Üç yıla çıkarsa başarısızdır.
Gayrimenkul piyasasında işler nasıl? Fiyatlar geriliyor mu?
2017’de 550 bin adet sıfır satış var. 2017 itibariyle iskanı alınmış, tapusu alınmamış satılmamış 410 bin konut var. Ruhsatı alınmış, iskanı alınmamış yani yapımı devam eden de 1 milyon 600 bin konut var. Yani 2 milyonun üzerinde stok var. Önümüzdeki üç yılda satılması gereken bir konuttan bahsediyoruz. İnsanlarda sıfır almak-tansa sıfırın ikinci elini alma gibi eğilimler var. Genel olarak ikinci eli tercih ediyorlar. Sıfırda 1 + 1 daireyi 500 bin TL’ye alıyorsanız aynı semtte 10-15 yıllık 2+1’i aynı fiyata alabiliyorsunuz. Fiyatlarda gerileme yok. Olduğunu iddia edenlere aldırmayın. Fiyatlarda artma da yok. Altı ay evvel altıncı katını 800 bin TL’ye sattığınız bir yere şu anda 900 bin istiyorlar ama 800 bine veriliyor. Düşme yok, artış göreceli yok. Lokasyona göre de değişim gösteriyor. Arzın fazla olduğu Kartal, Beylikdüzü, Esenyurt gibi bölgelerde bu durum daha belirgin. Buralarda altı ay önce satılmış fiyatlardan satmak zor. Fiyatlar düşebiliyor. 400 bin TL’ye satılmış 1 + 1 375 bin TL’ye satılabiliyor. Ama Şişli, Kadıköy gibi oturmuş bölgelerde, arzın kısıtlı olduğu semtlerde artış var diyebiliriz.
İstanbul’un en değerli bölgeleri Bağdat caddesi, Etiler değer mi kaybetti?
Değer kaybetmedi de hesapsızca bir şey oldu. Türkiye enteresan bir ülke. Bu sene patates az ekilmiştir fiyatlar yükselmiştir. Seneye herkes patates ekmeye çalışır ve piyasayı düşürür. Bağdat Caddesi patates tarlasına döndü. İlk başta atıyorum 10 bin konut var. 10 bini de 20 yılın üzerinde yapılar. 20 bina yapılıyor. Rahat 1 milyon dolara 3+1 daireler satılıyor. Şimdi 10 bin binanın 5 binini yeniden yaptığınız zaman doların da 1.7 TL, 2.5 TL, 3.9 TL, 4.5 TL yolculuğunu düşünürsek, bırakın dolarlı rakamı TL’li rakamlar bile yüksek kalıyor. 1 milyon dolara bile satılmıyor şu anda. Kentsel dönüşümde yaşlı insanlar Çckmeköy. Kartal’a gittiler. Bağdat Caddesi’nin dışına çıkarken Cadde’deki bir daire fiyatına oralardan dört daire aldılar. Baktılar ki hayat Cadde’den ibaret değil. Bir kısmı geri dönmedi. Orada bir kayıp var. Arz ile ilgili artış var. Gerçekten çok daire yapıldı. Cadde şantiyeye döndü.
Müteahhidin 1 milyon dolara sattığı daireyi, 2.5 milyon TL’ye indirmesine rağmen satamadığı daireyi üç hafta önce 1 milyon 600 bin TL’ye sattık. Bu durum müteahhitlerin kazancını düşürdü. Müteahhitler ilk başladıklarında kendilerine kalan dairelerin yarısını sattıklarında maliyeti çıkarırdı, diğer yarısı da karı olurdu. Sonra bu yüzde 25’e düştü. Şu anda zarara döndüler.
Bu durumda devlet ne yapmalı?
Devletin net bir şekilde projelerin yarım kalmaması için müteahhitlere müteahhitlik belgesi vermesi gerekiyor. Sermaye rasyolarmı ve altyapılarmı kontrol etmeli. Mutlaka inşaat bitirme sigortası getirilmeli. Biz müşterilerimize sıfır daire alıyorlarsa bankaların kredi verdiği yerleri tercih etmelerini istiyoruz. 1 milyon 600 bin ruhsatı alınmış yapımı devam eden evler için bir risk var. Bunun önlemi şimdiden alınmalı. Vatandaş dişinden tırnağından artırıp buraların taksitlerini ödüyor. Devlet bu emeklerin iş bilmez insanlar tarafından çarçur edilmesine izin vermemeli. Bu artık raydan çıkmış tren gibi gidiyor. İş bitirme sigortası ve müteahhitlik belgesi bir an önce düzenlenmeli. Devlet tarafından DASK gibi zorunlu hale getirilmeli.
Gayrimenkul piyasasında balon iddiaları var…
Bence balon yok. Türk bankacılık sektörü güçlü bir yapıya sahip. ABD’de balonun tüm nedeni şuydu. 500 bin dolarlık bir daireye alanın gelirine bakmadan kredi verildi. Değer arttıkça da artan değer karşılığı gelir olmadan kredi verildi.
Bir dönem sonra bu krediler ödenemez hale geldi. Türkiye’de siz 1 milyon dolarlık gayrimenkul aldığınızda 200 bin TL’lik kredi alıp 1 milyon dolarlık ev alsanız da 200 bin TL’yi ödeme gücünüze bakılır. Ödeme gücünüz yoksa kredi verilmez.
Bizim inşaatlara da banka kredisi zorunluluğu getirebiliriz. Banka belirli teminatlar almadan kredi vermiyor. Aşama kaydedilmeden de kendisinde toplanan parayı müteahhide ödemiyor. Garantili hareket ediliyor. 100 dairenin 20’si satıldı. Banka müteahhide hak ediş şeklinde ödüyor.
“Ağaoğlu’nun 270 dairesinin tek yetkili satıcısıyız”
Müteahhitlerle bir araya gelmeye başladık. Bir müteahhitle geçtiğimiz aylarda akşam yemeği yedik. Şu anda resmen ticaret yapmıyor, itibarımızı devam ettirme adına bir şeyler yapıyoruz. Maliyetler arttı, fiyatlar burada kaldı. Sıkışanlar çok aşağı fiyatlardan konut veriyor. Müteahhitler bize daire vermezlerdi.
Artık bizi emlakçı olarak görmüyorlar. Bizi başka bir yere koymuş dürümdalar. 12 yıldır sektördeyim. 4-5 yıl önce bile bir müteahhidin gayrimenkul danışmanlık şirketine gelmesi söz konusu değildi. Şimdi Türkiye’nin önemli müteahhitlerinin konutlarını biz satacağız. Ağaoğlu ile 270 dairelik bir sözleşme imzaladık. Bu dairelerin tek yetkili satıcısı biziz. Diğerleriyle de konuşuyoruz. 2016 Aralık’ta İzmirli bir müteahhitle konuşmuştuk. Daire fiyatlarına 800 bin TL İstediler, biz 700 bin TL dedik. Kabul etmediler. Şu anda aynı firma île 700 bin TL üzerinden anlaştık ve satıyoruz. Firma o gün kabul etseydi karda olurdu. Şu anda İki yıl öncesinin fiyatından satıyoruz.
