Mağaza Açarken AVM Seçimi ve AVM’de Mağaza Açmak

AVM’lerde mağaza açmayı planlayan girişimciler, AVM kriterlerini çok iyi incelemeliler.

Firma – AVM ilişkilerinde artık yeni bir dönem var. Firmalar yeni mağaza açmadan önce AVM’leri detaylı inceliyor. AVM yönetimleri ise rakiplerinden ayrışıp farklılaşmak için projeler üretiyor.

Kampanyalar ve çeşitli aktivitelerle satışlar istenilen düzeyleri yakalamış durumda. Malum bu konuda en önemli lokomotif AVM’ler olarak gösteriliyor. Ancak buna karşılık bazı firmalar son günlerde AVM kriterleri oluşturmuş durumda.

Artık öyle her açılan AVM’ye girmiyorlar. Mağaza açarken AVM seçiminde çok daha titiz davranıyorlar. Firma sahipleri girmeyi planladıkları AVM’leri seçerken ince eleyip sık dokumaya başlamışlar. Öyle ki artık tek kriterleri lokasyon değil. Çevresinde üniversite olması, turist çekmesi, mimarisi ve hangi firma tarafından yönetildiği de AVM’de mağaza açarken aranan kriterler arasına girmiş durumda.

İYİ YÖNETİMİN ÖNEMİ

lpekyol, Twist ve Machka markalarının sahibi Ayaydın Miroglio Grubu’nun Türkiye’deki 140 mağazasının 98’i AVM’lerde bulunuyor. Yani neredeyse her üç AVM’den birinde mağazası var. Geçtiğimiz günlerde hizmete giren Samsun Piazza ve İstanbul Ataşehir Brandium’da da mağaza açtı. Grup önümüzdeki sonbaharda açılması beklenen Zorlu Çenter ve Akasya projelerinde de yer almayı planlıyor.

lpekyol Yönetim Kurulu Başkanı Yalçın Ayaydın, AVM’lerdeki mağazaların performansından genel olarak memnun. Hatta bazılarının grubun lokomotifi olduğunu vurguluyor. Bunun en önemli nedeni kuşkusuz lokasyon. Ayaydın, bunun yanında son dönemde yakınında üniversite olup olmadığını da dikkate almaya başladıklarını belirtiyor. Ayaydın, bir mağazanın başarılı olmasında, bulunduğu AVM’nin iyi yönetilmesinin de son derece önemli olduğunun altını çiziyor: “Mağaza açacağımız AVM’yi öncelikle bulunduğu bölgenin demografik yapısı, gelir ve eğitim düzeyi ile fiziki koşulları üzerinden değerlendiriyoruz. Bölge iyi bir potansiyel barındırıyorsa adım atıyoruz. Böylece o AVM ziyaretçi sayısı ve ciroda beklentilerimizi karşılıyor. Perakende sektöründe ciddi bir rekabet var.

Firma olarak üzerimize düşeni yapıyoruz. AVM’lerin de ziyaretçi sayısını düşürmeyecek faaliyetleri gerçekleştirmeleri gerekiyor. Perakendeciler olarak kiracılarını destekleyici bir yapı kurmalarını bekliyoruz. Bu konuda son derece profesyonel yönetilen AVM’ler var.”

Piyasanın yılbaşından bu yana genel olarak canlı geçtiğini belirten Ayaydın, ilk çeyrek hedeflerini tutturduklarını söylü yor. Ayaydın, yaz sezonunda beklentileri doğrultusunda geçtiğini ifade ediyor.

“KOLAY KARAR VERİYORDUK”

Mağaza ağı AVM’lerde yaygın olan firmalardan Batik’in Türkiye genelindeki 121 mağazasının lll’i bu merkezlerde. Bu yıl İstanbul Axis, Maltepe Park ve Akasya ile Kahramanmaraş Piazza’da açılış yapacak. Batik Genel Müdürü Emre Ziyal da AVM’lerdeki mağazaların hem ciro hem de karlılıklarından memnun olduklarını ifade ediyor. Ziyal, “Bir AVM’de mağaza açmak için önceden daha kolay karar veriyorduk. Şimdi birçok kriteri dikkate alıyoruz. Mağaza açacağımız AVM’nin çevresinde yeni bir projenin olup olmadığı son derece önemli hale geldi. Kiralama şartları da gireceğimiz AVM’yi belirlemede önemli bir konu” diyor.

Çift Geyik Karaca’nın iç piyasadaki 80 mağazasından 50’si AVM’lerde. Kahramanmaraş ve Şanlıurfa Piazza, Vialand, Gaziantep Prime Mail, İstanbul Maltepe Park ve Diyarbakır Ceylan AVM’yle de kira sözleşmesi imzalamış durumda. Çift Geyik Karaca Genel Müdürü Hüseyin Eğil-mezgil, AVM’lerdeki mağazaların performansının genel olarak cadde mağazalarından daha iyi olduğunu söylüyor. Eğilmezgil’in değerlendirmesi ise şöyle:

“Eğlence alanları büyük olan ve iyi yönetilen AVM’ler, ciro ve ziyaretçi sayısında kendilerini sürekli yukarı taşıyor.

Bir AVM yatırımının geri dönüş süresinin 8-10 yıl arasında olması gerekirken bazı yatırımcılar bunu 3-5 yılda geri kazanmayı düşünüyor. Bu da perakendeciyi zor durumda bırakıyor. Bu yüzden son dönemde cadde mağazacılığı yeniden gündeme geldi. Mağaza açacağımız AVM’nin ulaşım kolaylığı bizim için önemli bir kriter. Ayrıca ziyaretçilerin ne kadarının turistlerden oluştuğuna da bakıyoruz.”

“KOMŞU AVM’YE GİRMİYORUZ”

Son yılların hızlı büyüyen markalarından DeFacto’nun 174 mağazasından 94’ü AVM’lerde hizmet veriyor. Yılbaşından bu yana Brandium, Samsun Piazza ve Erasta’da da mağaza açtı. Bu yıl Vialand, Demi-rören Beyoğlu, Kahramanmaraş ve Şanlıurfa Piazza ile Siirt Andora’ya da girmeyi planlıyor. DeFacto Perakende ve Pazarlama Başkanı Ihsan Ateş, “AVM’lerde en iyi performansı gösteren firmalardan biriyiz.

Ziyaretçi sayımız her geçen gün artıyor. Kötü performans gösteren AVM’lerde firma olarak iyi cirolar yapıyoruz. Bu yılın 2012’den daha iyi olacağım düşünüyorum” diyor. Mağaza açarken birbirine yakın AVM’leri tercih etmediklerini belirten Ateş, yatırım yapacakları AVM’nin hangi şirket tarafından yönetileceğinin de kendileri için önemli bir kriter haline geldiğini söylüyor.

Ankara merkezli Journey’in 29’u kendisine ait olmak üzere çeşitli illerde 50 mağazası var. Bunların 36’sı AVM’lerde hizmet veriyor. Journey Pazarlama Müdürü Dilek Atasoy’a göre, AVM’lerin performansı değerlendirilirken büyükşehirlerle Anadolu’dakiler ayrı ayrı ele alınmalı. Çünkü Atasoy’a göre, Ankara ve İstanbul’da son iki yılda art arda açılan birçok AVM, bulunduğu bölgedeki mevcut merkezlerden ziyaretçi, dolayısıyla da pazar çaldı. Anadolu’da açılanların ise o şehrin ilk AVM’si olmasından ötürü daha yüksek bir potansiyel taşıdıklarını belirtiyor. Herhangi bir AVM’ye girerken, o merkezin kimin tarafından yönetildiği konusu Journey’in de en çok üzerinde durduğu kriterlerden. Atasoy, bunun yanında mimarinin de son derece önemli hale geldiğinin altını çiziyor. Atasoy’un yaz sezonuna ilişkin değerlendirmesi ise şöyle: “Nisan ve mayıs ayları ilkbahar yaz sezonu alışverişlerinin arttığı bir dönem oldu. Piyasaya sunduğumuz anne kız koleksiyonumuz büyük beğeni topladı. Koleksiyonda sarı, mercan, mint yeşili ve mavi tonların hakim olduğu ceket, pantolon, elbise ve üst gruplarımız bulunuyor.” Collezione’nin Türkiye’de 70’i kendimize ait 33’ü de franehise olmak üzere 103 mağazamız var. Bunların 40’ı AVM’ler içinde. Collezione Yönetim Kurulu Başkanı Ekrem Akyiğit AVM’lerdeki mağazaların tümünde brüt kar ve ciroda artış olduğunu söylüyor. myfikirler.com Akyiğit, “Mağaza açarken AVM yatırımcısının deneyimine, güvenilirliğine, daha önceki projelerinin başarısına özellikle dikkat ediyoruz. Kiralama ve ortak alan fiyatlama politikasıyla yakın lokasyonda yaşam merkezi olup olmadığına da bakıyoruz. Mağazanın AVM içindeki yeri son derece önemli hale geldi. Bu yüzden kriterlerimize son dönemde bazı unsurlar ekledik. Mağazamızın AVM ana giriş kapılarına ve sosyal alanlara yakın olmasını istiyoruz. Katımızdaki mağazaların kimlere hitap ettiği de önem verdiğimiz bir başka konu” diyor.

KÜÇÜKLERİN DE TERCİHİ AVM’LER

Mağaza ağı yaygın olanların yanı sıra henüz büyüme aşamasında olan perakendecilerin de tercihi caddelerden çok AVM’ler. Bu kategorideki firmalarda kadın giyimci NGSTYLE’ın iç piyasada sekiz mağazası var. Bunların beşi AVM’lerde. NGSTYLE Yönetim Kurulu Başkanı Nazlı Giirer Aldıkaçtı, kiralaması büyük ölçüde tamamlanan Zorlu Center’a da gireceklerini söylüyor. Aldıkaçtı, AVM’lerde mağaza açmaya devam edeceklerini, bunu yaparken bilinçli ve planlı hareket edeceklerin söylüyor:

“Büyüme stratejimizi ağırlıklı olarak AVM’lerde açacağımız mağazalarla gerçekleştirmeyi hedefliyoruz. Çünkü böylece markamız daha fazla ön plana çıkacak. Türkiye’nin yanı sıra yurtdışında da bazı AVM’lerle görüşüyoruz.” Aldıkaçtı, satışlar açısından 2013 yılından umutlu olduklarını ifade ediyor.

Ayşen YERŞEN / Palladium AVM Genel Müdürü
“180 firma sıra bekliyor”

Kiralanabilir alanı 40 bin metrekare olan Palladium’da 190 mağaza var. Üst gelir grubuna hitap eden bir AVM’yiz. Şu anda 180’in üzerinde firma, AVM’mizde yer almak için sıra bekliyor. Ağırlıklı olarak giyim firmalarının bulunduğu sıra bekleyenler arasında hizmet ve eğlence gibi diğer kategorilerden de şirketler var. Ziyaretçilerimize vale ve concierge hizmeti sunuyoruz.

Bunun yanında bebek bakım odalarımız, çocuk tuvaletlerimiz ve revir gibi farklı hizmetlerimiz de bulunuyor. Günde ortalama 30 bin ziyaretçimiz oluyor.

Nurettin KUMBASAR / Optimum Outlet Genel Müdürü
“Kiracılarımız yüksek ciro yapıyor”

Kasım 2008’den bu yana zengin mağaza karmamızla geniş bir müşteri segmentine hitap ediyoruz. 42 bin 700 metrekare kiralanabilir alanda 163 mağaza var. Yılda yaklaşık 13 milyon ziyaretçi ağırlıyoruz. Halen 100’e yakın perakende şirketi mağaza açmak için sıra bekliyor. Şehir merkezine en yakın outlet AVM olmamızdan dolayı birçok AVM’den farklıyız. Ziyaretçilerimiz uygun fiyatla alışveriş yapabiliyor, aynı zamanda sosyal ve kültürel paylaşımlarını da sağlayabiliyor. Bütün bunlar Optimum’un tercih edilen bir AVM olmasını sağlıyor. Bu yüzden perakendeciler için iyi bir ciro yaratabilecekleri nokta olması sebebiyle de tercih ediliyor. Ziyaretçilerimize daha konforlu ortam sunmak için AVM içinde sürekli yenilikler yapıyoruz.

Çağla GÜL / Kanyon AVM Pazarlama Müdürü
Müzik eşliğinde alışveriş

140 mağazanın bulunduğu Kanyon’da dünyaca ünlü markaların yanı sıra bir gurme süpermarket, sinema, restoranlar, kafeler, spor ve sağlık merkezi, açık hava performans alanları yer alıyor. Kanyon bir yaşam merkezi olarak ziyaretçilerine alışverişin yanı sıra farklı seçenekler sunmasıyla öne çıkıyor. Ziyaretçilerimiz burayı sosyalleşme alanı olarak görüyor. Yılda 13 milyondan fazla ziyaretçi geliyor. Perakendeciler için her zaman cazibe merkeziyiz.

Türkiye’den ve yurtdışından önemli perakende grupları Kanyon’da mağaza açmanın markalarına prestij sağlayacağını düşünüyorlar. Kanyon’un her katında internet üzerinden ve zaman zaman da ulusal yayında dinlenen Virgin Radio Kanyon, ziyaretçilere alışveriş sırasında müzik keyfi yaşatıyor.

Süleyman ORAKÇIOĞLU / Orka Group Yönetim Kurulu Başkanı
Önce maliyete bakıyoruz

Damat, Tween ve D’S Damat markalarımızla Türkiye’de toplam 165 mağazamız var. Bunların yüzde 70’i AVM’lerde. Bu yıl Türkiye’de 12 mağaza daha açacağız. Yurtdışında ise 11 mağaza açmayı planlıyoruz. Artık AVM yatırımcısı da perakendeci de hesabını iyi yapmalı. “0 firma girdi, o AVM’ye ben de gireyim” düşüncesi artık geride kalmalı.

Elinde 20-30 dönüm arazisi olanın da “Buraya AVM yapayım” düşüncesinden kurtulması lazım. Halen yurtdışından yeni marka getirmeye çalışanlar var. Genel olarak pazarlardaki sıkıntıdan dolayı kendi markasını çıkarıp, perakende işine girmeyi düşünen üreticiler var. Bir takım beklentilerin karşılığının bir anda alınması mümkün değil. Bu yüzden rüzgara göre hareket etmemek gerektiğini düşünüyorum. Grup olarak mağaza açacağımız yerleri belirlerken her şeyden önce maliyete bakıyoruz. Bölgenin nüfus yoğunluğunu ve hedef kitlemize uygun olup olmadığını dikkate alıyoruz.

Tunç Metin ERSÖZ/ Sapphire AVM Genel Müdürü
Gıda ve kadın giyimcilerden yoğun talep var

Mart 2011‘de açılan Sapphire Çarşı’nın 30 bin metrekare kiralanabilir alanı var.
Gıdadan tekstile, elektronikten eğlenceye geniş bir yelpazede hizmet veren 122 mağazamız bulunuyor. Son günlerde özellikle gıda ve kadın giyimi perakendecilerinden mağaza açma konusunda yoğun talep geliyor. Perakendecilerin Sapphire’i tercih etmelerinde en önemli etkenlerden biri lokasyon. Toplu taşıma araçlarıyla ulaşılabilmesi, özellikle Metro durağının AVM ile bağlantılı olması ziyaretçiler için büyük kolaylık. Sapphire’in Türkiye’nin en yüksek binası olması, bizi diğer AVM’lerden farklı kılıyor. Ayda yaklaşık 360 bin ziyaretçi ağırlıyoruz.

Tayfun DÖŞKAYA / Via Properties & Gürsoy Grup Ortaklığı Yönetim Kurulu Üyesi
Farklı konseptiyle dünyada bir ilk

AVM, tema park, gösteri merkezi ve şehir parkını bir arada sunan farklı konseptiyle dünyada bir ilk olan Vialand’da 200’ü aşkın mağaza var. Yılda 30 milyon ziyaretçi hedefliyoruz. Avrupa sokaklarında alışveriş yapıyor gibi hissettiren açık hava konsepti ve Avrupa mimarisinde mağazalarıyla ziyaretçilere farklı bir deneyimi yaşatıyor. Özel etkinlikler, mevsimsel kutlamalar, büyüleyici ışık şovları, özel projeksiyon gösterileriyle alışverişten alınan keyfi maksimuma çıkarıyoruz. Birçok markadan çok yoğun ilgi görüyoruz. Aileler burayı çocuklarıyla birlikte ziyaret edecekleri için marka yelpazesini geniş tuttuk. Vialand’ı yüzde 90 doluluk oranıyla açtık. Marka karmamıza ve Vialand’ın ruhuna uyan markalarla çalışmak istiyoruz. Kiralamada önceliğimizi büyük metrekareli ‘anehor’ mağazalara verdik. Şimdi ise projede yer almak isteyen başta hazır giyim, çocuk, ev tekstili sektöründeki firmalar olmak üzere çeşitli sektörlerdeki perakendeciler mağazalarını açıyor. Şu anda birçok talebi değerlendirme aşamasındayız.

Özbey Men / Para